房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設項目的最大特點(diǎn)是投資市場(chǎng)規模大，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，資金周轉慢，有的房企由于社會(huì )資金短缺問(wèn)題或者學(xué)生缺乏有效運作經(jīng)驗，在土地摘牌后遲遲無(wú)法啟動(dòng)項目研究開(kāi)發(fā)，或者在開(kāi)發(fā)設計過(guò)程中不斷出現中途停滯，在此情況下，多數房企往往會(huì )選擇引入一些其他投資商進(jìn)行經(jīng)濟合作學(xué)習開(kāi)發(fā)，以達到自己解決這些資金缺口、借力開(kāi)發(fā)技術(shù)經(jīng)驗、縮短產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期的目的。而很多合作方也因高收益而加入。但是，上海債務(wù)律師表示高收益往往伴隨著(zhù)高風(fēng)險，而這高風(fēng)險，很大程度上取決于國家法律環(huán)境風(fēng)險。

　　杜先生最近邀請他的朋友胡先生投資一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。 由于只有胡先生的A公司具備從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格，雙方簽訂《合作開(kāi)發(fā)項目協(xié)議》，并同意：

　　1.甲、乙雙方以甲公司名義共同出資50％ 的土地使用權；

　　2.雙方以股份形式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，包括未來(lái)項目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的投資和收益，按各自股份進(jìn)行投資和分配；

　　3.競買(mǎi)地塊的土地使用權和開(kāi)發(fā)權屬雙方可以共同發(fā)展所有，由雙方通過(guò)建立合資、合作經(jīng)濟關(guān)系，以股份方式方法進(jìn)行交流合作研究開(kāi)發(fā)，風(fēng)險共擔、利益共享。

　　出乎意料的是，A公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于項目資金等債務(wù)違約，被債權人申請破產(chǎn)重整。 破產(chǎn)管理人向杜先生發(fā)出終止合作協(xié)議的通知，并將投標地塊的土地使用權、發(fā)展權、土地財產(chǎn)等納入破產(chǎn)財產(chǎn)，以杜先生為項目合作開(kāi)發(fā)商為由，要求其承擔清償項目資金的連帶責任。 杜先生接到通知后，驚訝地發(fā)現A公司破產(chǎn)，不僅無(wú)法從合作協(xié)議中獲得收入，而且還承擔了項目資金的清償責任。 在一系列問(wèn)題和挫折的驅使下，杜先生咨詢(xún)了公司并尋求解決方案。 上海債務(wù)律師在杜先生詳細了解案件后，給了他答復。

　　一、經(jīng)理可以終止合作協(xié)議嗎？

　　《中華民族人民民主共和國中國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規定“人民通過(guò)法院進(jìn)行受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)管理人和對方當事人均未履行完畢的合同有權直接決定解除或者我們繼續積極履行…”因此，對于在人民法院受理破產(chǎn)案件時(shí)尚發(fā)展處于社會(huì )履行中的《合作關(guān)系協(xié)議》，管理人是有權力結構決定解除的。

　　二、杜先生是否擁有合作開(kāi)發(fā)項目的物權？

　　物權法規定了物權公示的原則，即物權變動(dòng)的事實(shí)必須通過(guò)一定的方式向社會(huì )公開(kāi)，其目的是讓第三人了解物權變動(dòng)的情況，保護第三人免受損害，確保交易的安全。動(dòng)產(chǎn)交付為公示原則，不動(dòng)產(chǎn)登記為公示原則。

　　在本案中，杜先生與A公司發(fā)展之間可能存在企業(yè)合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)技術(shù)協(xié)議，只能通過(guò)證明杜先生享有合同上的債權而不能充分證明杜先生享有物權。那么，杜先生是否能以《物權法》第三十條規定的“合法經(jīng)濟建設”為由主張物權呢？由于我國國有土地資源使用權證、建筑工業(yè)用地規劃許可證、建筑信息工程項目規劃許可證、施工許可證等記載的權利人均為A公司，杜先生我們不能為了證明其為相關(guān)部門(mén)審批手續載明的合法建造一個(gè)主體、投資事實(shí)、占有重要權利外觀(guān)情況下，僅依據其與A公司戰略合作學(xué)習開(kāi)發(fā)利用合同法律關(guān)系，不符合《物權法》第三十條規定的合法建造人。

　　三、是否應承擔償還工程款的連帶義務(wù)？

　　由于以下原因，杜先生不應對工程款承擔連帶責任：

　　首先，合同相對性是合同訴訟的基本原則。建設工程合同只對合同當事人具有約束力，對合同當事人以外的任何人不具有法律效力。債權屬于相對權利。債權人是特定當事人之間的法律關(guān)系，債權人和債務(wù)人都是特定的。建設方只能要求特定債務(wù)人 A 公司付款。

　　其次，合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)企業(yè)合同各方是按照合同約定各自承擔社會(huì )權利義務(wù)?！肮餐l(fā)展投資，共享經(jīng)濟利潤、共擔風(fēng)險”是指合作學(xué)習各方內部控制關(guān)系，而不是指對外貿易關(guān)系，在法律問(wèn)題沒(méi)有明確規定，合同也沒(méi)有約定的情況下，合作各方不應當對作為中國建設項目工程發(fā)包人償還工程欠款承擔連帶責任。

　　最后，杜先生沒(méi)有全面參與施工合同的實(shí)際履行，如與承包商一起選定施工隊伍、參與施工管理、支付工程款和簽署經(jīng)濟簽證意見(jiàn)、參與工程驗收或結算等，因此不承擔責任。

　　四、杜先生如何彌補他的損失？

　　上海債務(wù)律師稱(chēng)：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，雙方共同出資，利潤共享，風(fēng)險共擔，所有權屬證書(shū)登記在一方名下。非登記方除非取得了生效的形成性法律文件，否則不能依據合作開(kāi)發(fā)協(xié)議或其他生效的法律文件直接取得物權，也不能基于合法建造取得物權，只能享有債權。如果注冊方進(jìn)入破產(chǎn)程序，非注冊方只能向管理人申報債權，其債權只能是合作項目清算后剩余價(jià)值上按投資比例應分配的收益。