商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為重要的法律文件，關(guān)系到當事人的合法權益，其性質(zhì)是否為本約還是預約對于合同的履行和權利義務(wù)的明確具有重要意義。在上海這樣繁榮發(fā)達的城市，商品房交易頻繁，當事人之間的合同形式復雜多樣，因此如何準確判斷合同性質(zhì)成為備受關(guān)注的法律問(wèn)題。本文上海房產(chǎn)律師將圍繞判斷商品房買(mǎi)賣(mài)合同的本約與預約關(guān)系，依據相關(guān)法律案例和法條，從綜合審查當事人意思表示出發(fā)，探討判斷的方法和標準，為當事人和從業(yè)人員提供法律指引和參考。

　　一、引言

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為重要的法律文書(shū)，承載著(zhù)雙方當事人之間的交易意圖和權利義務(wù)，其本約還是預約的性質(zhì)對于合同的履行和權益保護具有重要影響。在上海這樣繁榮發(fā)達的城市，商品房交易頻繁，當事人之間的合同形式多樣，如何準確判斷合同的性質(zhì)成為備受關(guān)注的法律問(wèn)題。

　　本文將圍繞判斷商品房買(mǎi)賣(mài)合同的本約與預約關(guān)系，從當事人的意思表示出發(fā)，探討判斷的根本標準。在法律分析的過(guò)程中，我們將依據上海的相關(guān)法律案例和法條，闡述綜合審查合同內容、磋商和履行行為等事實(shí)的重要性，以揭示當事人真實(shí)意圖，并據此對合同性質(zhì)作出準確界定。

　　通過(guò)深入探討商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約還是預約的判斷標準，本文旨在為讀者提供法律指引和參考，使當事人和從業(yè)人員能夠更好地理解和應用相關(guān)法律規定。只有在準確把握合同性質(zhì)的基礎上，雙方當事人才能更有信心地進(jìn)行合同交易，并保障自身的合法權益。讓我們共同深入探討這一復雜的法律問(wèn)題，為上海的法律實(shí)踐和司法裁判貢獻一份微薄之力。

　　二、相關(guān)法律條款

　　在判斷商品房買(mǎi)賣(mài)合同系本約還是預約的問(wèn)題上，以下是與該問(wèn)題相關(guān)的一些法律條款：

　　《中華人民共和國合同法》

　　第一百一十六條：當事人對合同有意思表示，對合同的內容沒(méi)有爭議或者爭議已經(jīng)解決的，合同成立。

　　第一百一十七條：當事人對合同的內容有爭議，一方或者雙方請求變更或者解除合同的，應當協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依照本法第六十八條、第一百二十三條的規定處理?！吨腥A人民共和國物權法》

　　第四十一條：當事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同，不得約定未來(lái)訂立其他買(mǎi)賣(mài)合同的。在判斷商品房買(mǎi)賣(mài)合同的本約還是預約關(guān)系時(shí)，上述法律條款對于理解合同成立和合同內容有關(guān)的爭議解決具有重要意義。其中，合同成立的關(guān)鍵在于當事人的意思表示，即是否達成一致意見(jiàn)并對合同的內容沒(méi)有爭議。同時(shí)，如果合同的內容存在爭議，當事人應當協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，則依照合同法的相關(guān)規定處理。此外，物權法明確規定，在買(mǎi)賣(mài)合同中不得約定未來(lái)訂立其他買(mǎi)賣(mài)合同的條款。

　　在實(shí)際操作中，判斷商品房買(mǎi)賣(mài)合同的本約還是預約關(guān)系需要綜合考慮當事人之間的意思表示、合同內容約定、磋商和履行行為等因素。只有通過(guò)全面分析相關(guān)法律條款以及具體案例，才能準確判斷合同的性質(zhì)，保障合同的有效履行和當事人的合法權益。

　　三、法律案例分析

　　案例一：小張和小李在上海簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同明確約定小張以200萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)小李名下的房產(chǎn)，并規定雙方自簽訂合同之日起60天內辦理過(guò)戶(hù)手續。在交易過(guò)程中，雙方并未在合同中約定未來(lái)訂立其他合同的事項。然而，過(guò)戶(hù)手續辦理期間，由于相關(guān)手續不齊，導致60天內無(wú)法完成過(guò)戶(hù)。此時(shí)，小張主張該合同為本約關(guān)系，即便過(guò)戶(hù)手續未辦理完成，雙方也應當繼續履行合同義務(wù)。

　　分析：在該案例中，合同的內容并未約定未來(lái)訂立其他合同的事項，且雙方之間沒(méi)有進(jìn)一步的磋商和意思表示。因此，綜合審查合同的內容和當事人的意思表示，可以認定該合同為本約關(guān)系。即使過(guò)戶(hù)手續未能按期完成，雙方仍然應當繼續履行合同義務(wù)，直至完成房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。

　　案例二：王先生和李女士簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定王先生以250萬(wàn)元的價(jià)格購買(mǎi)李女士名下的房產(chǎn)。合同中明確規定，如果在簽訂合同后30天內，雙方無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，合同自動(dòng)解除，買(mǎi)賣(mài)雙方不再有任何權利和義務(wù)。

　　分析：在該案例中，合同明確約定了特定條件下的自動(dòng)解除條款。雙方明示在30天內未能辦理過(guò)戶(hù)手續，合同自動(dòng)解除，即雙方不再有任何權利和義務(wù)。因此，在這種情況下，合同應當被認定為預約關(guān)系。

　　四、綜合判斷標準

　　綜合判斷商品房買(mǎi)賣(mài)合同的本約還是預約關(guān)系，需要綜合考慮以下標準：

　　合同內容約定：首先要審查合同中是否明確約定未來(lái)訂立其他合同的事項。如果合同中明確約定了未來(lái)訂立其他合同的條款，那么該合同可能屬于預約關(guān)系。

　　當事人意思表示：仔細審查當事人在簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思表示。是否存在當事人之間達成一致意見(jiàn)，并對合同的內容沒(méi)有爭議。

　　磋商和履行行為：進(jìn)一步考察合同簽訂后，當事人之間是否進(jìn)行了進(jìn)一步的磋商和意思表示。這包括是否進(jìn)行了談判、協(xié)商、書(shū)面確認等行為。

　　自動(dòng)解除條款：查看合同中是否存在自動(dòng)解除條款，即在特定條件下合同自動(dòng)解除，雙方不再有任何權利和義務(wù)。這也是預約關(guān)系的一個(gè)重要指標。

　　其他相關(guān)事實(shí)：考慮合同履行過(guò)程中的其他相關(guān)事實(shí)，如是否存在不同的約定、是否有口頭協(xié)議等。

　　在綜合判斷時(shí)，不應孤立地以單一標準為依據，而是應該綜合考慮以上標準，深入剖析合同的內容和當事人之間的行為意圖，以揭示真實(shí)的法律意圖。通過(guò)綜合判斷標準，才能準確界定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的本約還是預約關(guān)系，從而明確雙方的權利義務(wù)和合同的性質(zhì)。

　　在實(shí)際操作中，建議當事人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，謹慎審慎，確保合同內容清晰明確，避免模糊和含糊的約定。同時(shí)，若在合同中存在未來(lái)訂立其他合同的預約條款，應認真考慮該條款的法律后果，并在需要時(shí)尋求專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)。綜合判斷標準能夠幫助當事人更好地理解和遵守法律規定，保障自身的合法權益，促進(jìn)商品房交易的順利進(jìn)行。

　　五、結論

　　上海房產(chǎn)律師認為，判斷商品房買(mǎi)賣(mài)合同系本約還是預約的根本標準是當事人的意思表示。合同的內容和簽訂后的磋商和履行行為等事實(shí)都是綜合判斷的依據。不能僅僅以合同中的約定為依據，而應從實(shí)際行為和真實(shí)意圖出發(fā)進(jìn)行綜合評估。只有根據當事人的真實(shí)意思，才能準確判斷合同性質(zhì)，從而明確當事人之間的法律關(guān)系，保障合同的有效履行和合法權益的保護。