由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，有時(shí)在房屋交易過(guò)程中可能存在雙方未訂立書(shū)面協(xié)議的情況。在此種情況下，如何確認房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在成為了法律實(shí)踐中亟需解決的問(wèn)題。我們將從多個(gè)角度出發(fā)，綜合考慮相關(guān)因素進(jìn)行分析。本文上海律師網(wǎng)旨在討論在房屋登記制度尚不完善的情況下，當雙方未訂立書(shū)面協(xié)議時(shí)，如何確認房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的存在。為此，我們將結合實(shí)際履行情況，考慮買(mǎi)受人是否支付了對價(jià)，房屋價(jià)值與支付的價(jià)格是否合理，出賣(mài)人是否交付房屋及房屋所有權證書(shū)或買(mǎi)受人是否長(cháng)期占有，同時(shí)排除借用或租賃等關(guān)系，通過(guò)綜合分析判斷，以上海地區的相關(guān)法律案例和法條為例，探討該類(lèi)案件的處理方式。

　　一、引言

　　在當今社會(huì )，房地產(chǎn)交易作為一個(gè)重要的經(jīng)濟活動(dòng)，在城市發(fā)展和居民生活中扮演著(zhù)至關(guān)重要的角色。然而，隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加速和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，一些地區的房屋登記制度可能尚不完善，給房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的確認帶來(lái)一定的挑戰。特別是在雙方未訂立書(shū)面協(xié)議的情況下，如何確定房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在，成為了一個(gè)亟待解決的法律難題。

　　本文旨在圍繞房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的確認問(wèn)題，以上海地區為例，探討在缺乏完善登記制度的背景下，如何通過(guò)綜合考慮實(shí)際履行情況、對價(jià)支付、房屋價(jià)值與支付價(jià)格的合理性、房屋交付及所有權證書(shū)、長(cháng)期占有情況、是否有出賣(mài)人主張過(guò)權利等因素，進(jìn)行綜合分析判斷。在解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛、保障合法權益方面，為法律實(shí)踐提供一定的參考和借鑒。

　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)在推動(dòng)城市發(fā)展、促進(jìn)經(jīng)濟繁榮方面發(fā)揮著(zhù)積極作用，但若房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的確認不明確或存在爭議，將可能影響市場(chǎng)秩序、損害購房者權益，進(jìn)而影響社會(huì )穩定。因此，積極探討在登記制度尚不完善時(shí)，如何確認房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的有效方式，具有重要的理論和現實(shí)意義。

　　在下文中，我們將通過(guò)分析相關(guān)法律法規、歸納上海地區相關(guān)案例，探討以上述多個(gè)因素為依據的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系確認，旨在為維護房地產(chǎn)交易秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展、確保購房者與出賣(mài)人合法權益的均衡和有序進(jìn)行深入探討。

　　二、買(mǎi)受人是否支付對價(jià)

　　根據《中華人民共和國合同法》第五十五條規定，當事人之間可以采取書(shū)面形式或者口頭形式訂立合同。雖然沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，但如果買(mǎi)受人能夠證明已經(jīng)支付了購房款項，可以通過(guò)銀行轉賬記錄、收據或其他可信的支付憑證來(lái)加以證明，則可視為買(mǎi)受人履行了對價(jià)義務(wù)。

　　三、房屋價(jià)值與支付價(jià)格是否合理

　　在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系確認中，房屋價(jià)值與支付價(jià)格是否合理是一項重要考量因素。如果支付價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)值，可能涉及惡意串通、損害他人利益等情況。這時(shí)，可以通過(guò)房屋評估報告、市場(chǎng)參考價(jià)或專(zhuān)業(yè)估價(jià)來(lái)判斷支付價(jià)格的合理性。

　　四、出賣(mài)人是否交付房屋及房屋所有權證書(shū)

　　房屋交付和房屋所有權證書(shū)的交付是確認房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的重要依據。根據《中華人民共和國不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十條規定，不動(dòng)產(chǎn)交易的，應當向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。雖然在登記制度尚不完善時(shí)，可能無(wú)法即時(shí)辦理登記手續，但如果買(mǎi)受人能夠證明出賣(mài)人已交付房屋實(shí)際使用權，并提供了房屋所有權證書(shū)的原件或復印件，這將有助于確認買(mǎi)受人的購房權益。

　　五、買(mǎi)受人是否長(cháng)期占有房屋

　　長(cháng)期占有房屋是確認買(mǎi)受人購房權益的重要因素。通過(guò)查看居住證明、水電費繳納記錄、物業(yè)管理費繳納記錄等證據，可以判斷買(mǎi)受人是否長(cháng)期居住在房屋中，從而確認其購房權益是否存在。

　　六、是否有出賣(mài)人主張過(guò)權利

　　在確認房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系時(shí)，需要考慮是否有出賣(mài)人曾經(jīng)主張過(guò)權利。如果出賣(mài)人曾以某種形式主張過(guò)對房屋的擁有權或限制買(mǎi)受人的權利，如出租、借用、抵押等行為，可能影響買(mǎi)受人的購房權益。因此，需要查閱相關(guān)證據來(lái)判斷是否存在此類(lèi)情況。

　　七、綜合分析判斷

　　在確認房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系時(shí)，需要綜合考慮上述因素，并對各項證據進(jìn)行權衡和分析。如果買(mǎi)受人能夠提供充分的證據證明其已支付對價(jià)，房屋價(jià)值與支付價(jià)格合理，且長(cháng)期占有房屋并排除了借用或租賃等關(guān)系，同時(shí)出賣(mài)人未曾主張過(guò)其他權利，則可以認定房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的存在。

　　八、上海地區相關(guān)法律案例和法條

　　在上海地區，類(lèi)似的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系確認案件并不鮮見(jiàn)。根據《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記暫行辦法》第十五條，對于未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，可由當事人依法向房地產(chǎn)交易登記機構申請登記，或者由買(mǎi)受人依法向房地產(chǎn)交易登記機構申請登記。在實(shí)際操作中，法院往往會(huì )結合上述相關(guān)因素，綜合分析判斷來(lái)認定房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在。

　　九、結論

　　綜上所述，當房屋登記制度尚不完善且雙方未訂立書(shū)面協(xié)議時(shí)，確認房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的存在涉及多個(gè)方面的考慮。在此過(guò)程中，我們需綜合考量買(mǎi)受人是否支付了對價(jià)、房屋價(jià)值與支付價(jià)格是否合理、出賣(mài)人是否交付房屋及房屋所有權證書(shū)、買(mǎi)受人是否長(cháng)期占有房屋，以及是否有出賣(mài)人主張過(guò)其他權利等因素。

　　在此基礎上，我們需審慎查證相關(guān)證據，并依據上海地區的相關(guān)法律案例和法條進(jìn)行綜合分析判斷。如果買(mǎi)受人能夠提供充分的證據證明其已支付對價(jià)，且排除了其他權利主張，同時(shí)長(cháng)期占有房屋，與房屋相關(guān)的權利義務(wù)表現一致，則可以認定房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的存在。

　　然而，盡管在登記制度尚不完善的情況下，法律還是倡導雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中訂立書(shū)面協(xié)議，以明確權利義務(wù)，避免發(fā)生爭議。書(shū)面協(xié)議能夠為雙方提供更充分的法律保障，保證交易的安全和順利進(jìn)行。

　　總體而言，上海律師網(wǎng)提醒大家，隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐步完善，對于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的確認將更加簡(jiǎn)單明了。在上海地區，相關(guān)法規和法律機構將繼續加強對房地產(chǎn)交易的監管與服務(wù)，以保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。未來(lái)，我們期待更加完善的房屋登記制度，以及更加規范的房地產(chǎn)交易實(shí)踐，為購房雙方提供更加安全、高效的交易環(huán)境。同時(shí)，法律從業(yè)者也將繼續努力，為各類(lèi)房地產(chǎn)交易糾紛提供專(zhuān)業(yè)、公正的法律支持，促進(jìn)社會(huì )和諧穩定。