房屋的價(jià)格就像第二天的天氣，向來(lái)都沒個(gè)準(zhǔn)兒，今天七千，第二天可能就一萬(wàn)了，所以不少賣家往往還沒把手續(xù)辦完就后悔賣房了，后果如何呢?下面和上海房產(chǎn)糾紛律師一起來(lái)看看吧。

　　一、買家反悔

　　買家因?yàn)橘Y質(zhì)問題買不到房子。

　　資格審查結(jié)果一般在簽約前就知道了。如果雙方?jīng)]有簽訂相關(guān)合同，買方不承擔(dān)責(zé)任。但是，如果在核查結(jié)果出來(lái)之前已經(jīng)簽訂了合同，那么賣方可以要求買方承擔(dān)違約責(zé)任。如果買方違約，賣方應(yīng)做以下兩件事：

　　1、雙方協(xié)商，明確違約責(zé)任和索賠。

　　定金協(xié)議和房屋買賣合同約定，買受人違約的，出賣人可以不退還定金。

　　2、簽署《解約信息協(xié)議》。

　　如果買賣雙方的合約終止，則賣方必須在再次出售前簽署終止協(xié)議，否則賣方將承擔(dān)違約。

　　買家因?yàn)橘Y質(zhì)問題買不到房子。

　　賣方可以根據(jù)合同協(xié)議要求賠償，簽訂終止協(xié)議，并要求買方配合注銷網(wǎng)上簽名。如果不注銷，轉(zhuǎn)售將不會(huì)通過房屋檢查。

　　注銷網(wǎng)簽的步驟：

　　1、當(dāng)事人填寫撤銷申請(qǐng)書

　?。?）通過網(wǎng)絡(luò)服務(wù)時(shí)間窗口簽約的，當(dāng)事人填寫《存量房買賣合同管理信息系統(tǒng)注銷申請(qǐng)表（自行成交）》

　　(2）合同由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易擔(dān)保機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中填寫注銷申請(qǐng)，打印存量房買賣合同信息注銷申請(qǐng)表（經(jīng)紀(jì)交易）。

　　2、提交材料：

　　簽字或蓋章的《存量房買賣合同信息注銷申請(qǐng)表》；買賣雙方身份證件原件及復(fù)印件；委托的，還需要提供委托書。

　　3、服務(wù)時(shí)間窗口的工作管理人員進(jìn)行核對(duì)注銷材料后，在網(wǎng)簽系統(tǒng)中注銷該合同以及網(wǎng)上數(shù)據(jù)信息。若賣方不配合可以撤銷網(wǎng)簽，賣方只能到法院起訴。

　　二、如果購(gòu)房者違約納稅，不買房怎么辦？

　　繳納稅款后，如果買家不想買或者解除合同，除了上述步驟外，還需要辦理退稅。辦理退稅前，買賣雙方需要先進(jìn)行協(xié)商，然后簽訂房屋終止交易合同（需要退稅，如果在繳稅前終止合同則不需要），填寫書面退稅申請(qǐng)材料，準(zhǔn)備好退稅所需的全部材料。

　　所需資料：

　　1、簽訂房屋買賣合同。

　　2、填寫兩份書面退稅申請(qǐng)。

　　3、準(zhǔn)備以下材料：

　　退稅申請(qǐng)書兩份，買賣雙方簽訂的房屋交易終止合同正副本兩份，網(wǎng)上簽訂的房屋所有權(quán)證書正副本兩份，稅務(wù)機(jī)關(guān)代統(tǒng)一發(fā)票一份（聯(lián)發(fā)票） ，稅務(wù)機(jī)關(guān)代統(tǒng)一發(fā)票一份（聯(lián)會(huì)計(jì)） ，每份2份（代發(fā)票二份），買方契稅納稅人身份證正副本4份，買方契稅納稅證明或付款通知書正副本4份，銀行系統(tǒng)正本、往來(lái)賬戶、個(gè)人賬戶存折（存款余額不少于50元）正副本4份，納稅人身份證復(fù)印件4份（身份證正反面同頁(yè)印刷）。

　　4、攜帶雙方信息，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局、品牌處辦理退稅業(yè)務(wù)。

　　在房屋交易過程中，如果買方違反涉及違約的合同，除了追究其違約責(zé)任外，賣方不得忘記取消網(wǎng)絡(luò)簽名，簽訂終止協(xié)議。

　　規(guī)則要述

　　1、如果一方遲遲不履行批準(zhǔn)義務(wù)，另一方可以向其請(qǐng)求援助。

　　合同批準(zhǔn)的義務(wù)獨(dú)立于合同的生效。一方遲延履行認(rèn)可義務(wù)的，另一方可以自行履行，必要時(shí)可以請(qǐng)求其協(xié)助。

　　2、明確約定的購(gòu)買合同是虛構(gòu)的，不構(gòu)成貸款債務(wù)轉(zhuǎn)移

　　第三人不愿意承擔(dān)貸款債務(wù)，與貸款人簽訂的無(wú)真實(shí)意思表示的房屋買賣合同，因沒有債務(wù)轉(zhuǎn)移的約定而無(wú)效。

　　3、結(jié)婚前，一方付款，另一方簽訂住房合同，應(yīng)屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)

　　婚前，配偶一方支付房屋費(fèi)用，另一方簽訂購(gòu)房合同。房屋可視為一方當(dāng)事人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方當(dāng)事人的房屋付款視為貸款債務(wù)。

　　4、如果配偶一方未經(jīng)許可出售房產(chǎn)，買方可以起訴要求賠償

　　如發(fā)現(xiàn)夫妻一方無(wú)權(quán)處置共同財(cái)產(chǎn)，善意買方有權(quán)要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，包括賠償因房?jī)r(jià)差異而造成的損失，而賣方則有權(quán)要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　5、用人中介不當(dāng)場(chǎng)看房而購(gòu)買有爭(zhēng)議的房屋，不構(gòu)成善意取得

　　專業(yè)中介在不了解房屋現(xiàn)狀和群眾居住狀況的情況下，與出賣人簽訂購(gòu)房合同，未盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，不構(gòu)成善意取得。

　　6、以房抵償工程款所簽商品房進(jìn)行買賣雙方合同，應(yīng)認(rèn)定可以有效

　　雙方當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同的基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人可以約定成立商品房的意思，不設(shè)立物權(quán)變動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。

　　7、 購(gòu)買未領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，買受人已經(jīng)不能進(jìn)行對(duì)抗政府執(zhí)行

　　購(gòu)買未依法辦理登記并領(lǐng)取權(quán)屬證書的被執(zhí)行房屋，即使已全部交款并交付占有，也不能因其對(duì)未過戶有過錯(cuò)而對(duì)抗執(zhí)行。

　　規(guī)則詳解

　　1、如果一方遲遲不履行批準(zhǔn)義務(wù)，另一方可以向其請(qǐng)求援助。

　　2、合同批準(zhǔn)的義務(wù)獨(dú)立于合同的生效。一方遲延履行認(rèn)可義務(wù)的，另一方可以自行履行，必要時(shí)可以請(qǐng)求其協(xié)助。

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