房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛是指房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認購書(shū)相關(guān)的糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛以及延期辦證的糾紛等。下面和上海房產(chǎn)律師一起看看這起糾紛案例，希望對你有所幫助。

　　案情簡(jiǎn)介：2011年，化學(xué)廠(chǎng)與拍賣(mài)公司簽訂委托拍賣(mài)合同。王某以725萬(wàn)元競買(mǎi)成功。2013年，因化學(xué)廠(chǎng)以拍賣(mài)房屋系劃撥土地、未履行報批義務(wù)、合同無(wú)效為由拒辦過(guò)戶(hù)手續致訴。

　　法院認為：①未經(jīng)有批準權的人民政府審批，拍賣(mài)劃撥土地上的房屋的合同行為，應確認依法成立但尚未生效，不涉及認定合同無(wú)效問(wèn)題?！逗贤ā返?0條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應當遵循誠實(shí)信用原則，根據合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！焙贤瑢徟x務(wù)屬于附隨義務(wù)中的協(xié)助義務(wù)，無(wú)論合同是否約定該協(xié)助義務(wù)條款，其與合同主給付義務(wù)的設立依賴(lài)于雙方合意是不同的，合同審批義務(wù)的履行效力來(lái)源于對法定附隨義務(wù)的遵守。盡管合同尚未生效，但是合同中法定義務(wù)已存在并已具有履行效力，即報批義務(wù)會(huì )針對特定義務(wù)人產(chǎn)生獨立于合同其他內容的約束力。若報批義務(wù)人違反義務(wù)要求，相對人有權訴請其履行。同時(shí)，對于那些不適宜繼續履行或者已無(wú)法辦理報批的合同，法院不予支持。若相對人有其他訴訟請求，法院應判令解除合同；對符合締約過(guò)失責任適用條件的，還應由報批義務(wù)人承擔損害賠償責任。②最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?條將“有義務(wù)辦理申請批準或者申請登記等手續的一方當事人未按照法律規定或者合同約定辦理申請批準或者未申請登記的”認定為《合同法》第42條第3項規定的“其他違背誠實(shí)信用原則的行為”，其主旨是適用締約過(guò)失責任規定，足見(jiàn)其排除了比照適用無(wú)效合同處理規則的做法。依最高人民法院《關(guān)于審理外商投資企業(yè)糾紛案件若干問(wèn)題的規定（一）》第1條規定，雖然未經(jīng)批準合同不生效，但不影響合同中當事人履行報批義務(wù)條款及因該報批義務(wù)而設定的相關(guān)條款的效力。該司法解釋首次明確賦予了報批義務(wù)的獨立性，但僅限于單一特定領(lǐng)域所訂立合同范圍，并未在普遍意義上取代最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?條內容效力。③本案中，化學(xué)廠(chǎng)委托拍賣(mài)時(shí)明知案涉房屋及土地未經(jīng)有批準權的人民政府批準，但仍隱瞞事實(shí)、委托拍賣(mài)，后又以違反相關(guān)規定為由主張拍賣(mài)無(wú)效，拒不協(xié)助王軍辦理案涉房屋及土地使用權的過(guò)戶(hù)手續，其行為顯然違背誠實(shí)信用原則。既然相對人可自己辦理有關(guān)審批手續，那么要求對方當事人實(shí)施必不可少的協(xié)助行為完全符合司法解釋本意。判決化學(xué)廠(chǎng)、拍賣(mài)公司協(xié)助王某辦理審批過(guò)戶(hù)手續。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)：合同報批義務(wù)是合同中的法定義務(wù)，不受合同是否生放的限制，報批義務(wù)獨立于合同的生效。對于一方當事人怠于履行報有批準權的人民政府審批行為，相對方可以自行履行，必要時(shí)可以訴請其協(xié)助履行。

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