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跟隨上海咨詢房產(chǎn)律師走進這兩起房屋買賣合同糾紛典型案例

上海律師網(wǎng) 0 上海咨詢房產(chǎn)律師,房屋買賣

  房屋買賣合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛,包括售房廣告引起的糾紛、認購書相關的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關糾紛、房屋交付相關的糾紛以及延期辦證的糾紛等。下面和上海律師網(wǎng)看看下面這起案例。

  01. 學區(qū)房買賣糾紛中,買受人可對學位申請行為保全

  學區(qū)房買賣合同糾紛中,買受人申請對涉案學區(qū)房學位進行行為保全,經(jīng)審查符合法律規(guī)定的,法院可裁定保全。

  案情簡介:2016年4月,王某購買廖某學區(qū)房,因房屋升值,廖某拒絕繼續(xù)履行,并擬將孩子戶口遷回并在即將開學時使用該房對應的學籍。王某訴請繼續(xù)履行,并提出保全申請,要求禁止廖某使用該房屋對應的學籍。

  法院認為:①《民事訴訟法》第100條第1款規(guī)定:“人民法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因,使判決難以執(zhí)行或者造成當事人其他損害的案件,根據(jù)對方當事人的申請,可以裁定對其財產(chǎn)進行保全、責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為;當事人沒有提出申請的,人民法院在必要時也可以裁定采取保全措施?!雹诒景钢?,案涉房屋買賣合同中,廖某曾承諾涉案房屋為學區(qū)房,且學區(qū)名額未被使用,現(xiàn)廖某明確表示要求解除合同,并計劃使用涉案房屋學區(qū)名額登記報名。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,由于該學位在6年內(nèi)只能使用一次,廖某一旦使用該學位會給王某帶來不可彌補損失,且時間緊迫,符合前述關于行為保全的法律規(guī)定,遂裁定禁止廖某使用涉案房屋及該房屋對應戶口的學位。

  實務要點:學區(qū)房買賣合同糾紛中,買受人申請對涉案學區(qū)房學位進行行為保全,經(jīng)審查符合《民事訴訟法》第100條關于行為保全規(guī)定的,法院可作出禁止使用涉案房屋及該房屋所對應戶口學位的保全裁定。

  02 .一方轉(zhuǎn)讓夫妻共有房,構成與第三人惡意串通情形

  夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn),與第三人交易的過程疑點重重,且交易雙方不能作出合理解釋的,應認定惡意串通。

  案情簡介:2010年,劉某將名下房產(chǎn)售予曹某。2013年,劉某妻張某以該房市場價100萬余元、劉某與曹某網(wǎng)簽價39萬元,雙方惡意串通為由訴請確認轉(zhuǎn)讓合同無效。劉某與曹某訴訟中關于交易過程的陳述不合常理且自相矛盾。

  法院認為:①民事法律規(guī)范不僅是民事裁判規(guī)范,亦系民事主體從事民事活動準則。涉案房屋屬劉某與張某夫妻共同財產(chǎn),在未征得張某同意情況下,劉某與曹某就涉案房屋進行交易,違反共有財產(chǎn)交易規(guī)則,將可能損害共有人張某利益。②《合同法》第52條第2項規(guī)定,惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第109條規(guī)定:“當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明,以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明,人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的,應當認定該事實存在。”據(jù)此,惡意串通合同無效的法律規(guī)范包含了“惡意串通”和“損害國家、集體或者第三人利益”兩個構成要件。這兩個要件事實無法直接證明,只能通過間接證據(jù)證明。間接證明依靠經(jīng)驗法則推理,即社會公認的常理。證明惡意串通,要以合同當事人雙方主體行為為線索進行審查,借助經(jīng)驗法則判斷其可能性。證明惡意串通不能采取“高度蓋然性”標準,而應采納“排除合理懷疑”標準。即在證明惡意串通事實基本可能性后,證明責任發(fā)生轉(zhuǎn)移;待對方辯解不成立才可“排除合理懷疑”,從而認定惡意串通成立?!盎究赡苄?辯解不成立”系惡意串通類真?zhèn)尾幻靼讣聦嵉奶厥庾C明方法。③本案中,劉某與曹某就涉案房屋轉(zhuǎn)讓行為的網(wǎng)簽合同價格明顯低于正常的市場交易價格,又不能提供證據(jù)證明價款已實際支付;交易過程中存在諸多不合常理之處,劉某與曹某陳述亦存在諸多自相矛盾之處,而二人又未能對上述不合常理與陳述矛盾之處作出合理解釋。據(jù)此,足以認定劉某與曹某惡意串通,轉(zhuǎn)讓涉案房屋,損害了共有人張某利益,判決確認案涉房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。

  實務要點:夫妻一方擅自轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)予第三人,交易過程存在諸多不合常理之處,買賣雙方陳述自相矛盾又不能作出合理解釋的,應認定惡意串通。

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