在房屋買賣合同糾紛中無(wú)權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人是否善意是善意取得的首要條件，那么人民法院如何認(rèn)定受讓人構(gòu)成善意？下面上海律師事務(wù)所依照受讓人有無(wú)重大過(guò)失判斷受讓人是否善意取得——翟競(jìng)某、翟某、翟慧某訴秦海某、劉嘉某房屋買賣合同糾紛案為大家講解。

　　案例要旨：不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在審判中有三個(gè)重要環(huán)節(jié)，一是合同法第五十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的受侵害的第三人與物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得制度下的原所有權(quán)人競(jìng)合時(shí)，第三人主張權(quán)利的法律規(guī)范適用問(wèn)題；二是無(wú)權(quán)處分語(yǔ)境下善意取得的善意的認(rèn)定；三是善意取得構(gòu)成時(shí)原所有人權(quán)利救濟(jì)問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)依照特殊規(guī)范優(yōu)于一般規(guī)范原則適用法律解決案件的性質(zhì)，在此基礎(chǔ)上依照受讓人有無(wú)重大過(guò)失判斷受讓人是否善意取得，在受讓人構(gòu)成善意取得情形下，依照侵權(quán)規(guī)范對(duì)原所有人進(jìn)行救濟(jì)。

　　一、善意取得中善意的認(rèn)定

　　不動(dòng)產(chǎn)的無(wú)權(quán)處分，在實(shí)務(wù)中常見的有以下幾種：（一）權(quán)利人基于非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)取得房屋所有權(quán)，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋；（二）因房屋登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權(quán)消滅，產(chǎn)生了新的登記權(quán)利，登記人擅自以自己名義處分房屋；（三）夫妻共同共有及其他共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋；（四）出賣人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其后買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，不動(dòng)產(chǎn)尚未辦理所有權(quán)回復(fù)登記，登記人擅自以自己名義處分房屋；（五）抵押物轉(zhuǎn)讓；（六）借名登記。

　　根據(jù)《物權(quán)法司法解釋（一）》第十五條規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。第十六條第一款規(guī)定，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過(guò)失。第十九條規(guī)定，物權(quán)法第一百零六條第一款第（二）項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

　　受讓人的善意是善意取得的首要條件，而善意與否，要以受讓人對(duì)無(wú)權(quán)處分不知道且不應(yīng)當(dāng)知道無(wú)重大過(guò)失、過(guò)錯(cuò)為標(biāo)準(zhǔn)。判斷某人是否具有過(guò)失，主要應(yīng)當(dāng)考慮行為人是否盡到一個(gè)通常情況下合理人的注意義務(wù)。如果行為人稍加注意即可以避免認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，而且沒(méi)有盡到該項(xiàng)義務(wù)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為存在重大過(guò)失。

　　《物權(quán)法司法解釋（一）》第十五條規(guī)定是從受讓人主觀心理狀態(tài)來(lái)判斷善意與否的標(biāo)準(zhǔn)，以不動(dòng)產(chǎn)受讓人信賴登記為無(wú)重大過(guò)失判斷依據(jù)。受讓人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)真實(shí)權(quán)利人為不知道、不應(yīng)當(dāng)知道。我國(guó)雖然已建立起不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但是完善落實(shí)尚未到位，登記公示制度尚不完備，不能準(zhǔn)確反映不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力不強(qiáng)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力不強(qiáng)，僅僅以上述標(biāo)準(zhǔn)判斷善意，則可能對(duì)真實(shí)權(quán)利人有所損害。因此，應(yīng)將不存在重大過(guò)失，也就是要盡到一個(gè)合理人的注意義務(wù)與不知道、不應(yīng)當(dāng)知道，一并作為善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這需要法官遵從邏輯與經(jīng)驗(yàn)并重方能做到。在主觀心理狀態(tài)判斷之外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度及相應(yīng)的法律制度也為行為人提供了指引，受讓人應(yīng)依據(jù)規(guī)范的指引盡到注意義務(wù)。因此不動(dòng)產(chǎn)登記這一容易識(shí)別的權(quán)利外觀就被作為確認(rèn)善意與否的外觀標(biāo)準(zhǔn)。《物權(quán)法司法解釋（一）》第十六條第一款規(guī)定的即是善意與否的客觀標(biāo)準(zhǔn)，審判實(shí)務(wù)中應(yīng)兼顧主客觀標(biāo)準(zhǔn)。

　　《物權(quán)法司法解釋（一）》第十九條規(guī)定是善意的取得的獨(dú)立構(gòu)成要件。根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，無(wú)合理價(jià)格即應(yīng)排除善意取得的適用。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格存在高價(jià)，不應(yīng)視為不合理。轉(zhuǎn)讓價(jià)格存在低價(jià)，只有達(dá)到過(guò)低的程度才能認(rèn)為不合理。在審判實(shí)務(wù)中，一般認(rèn)為低于交易地市場(chǎng)價(jià)格70％應(yīng)視為不合理低價(jià)。此外，“合理價(jià)格”雖然是善意取得的獨(dú)立構(gòu)成要件，但對(duì)主觀善意的判斷具有輔助作用。

　　二、本案分析

　　具體到本案，可作如下分析：

　　在無(wú)權(quán)處分情形下，劉嘉某通過(guò)二手房屋買賣合同受讓了案涉房屋并進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記，是否構(gòu)成善意取得？劉嘉某購(gòu)買案涉房屋時(shí)查看了房屋產(chǎn)權(quán)證明，應(yīng)視為信賴登記。受讓人是否構(gòu)成善意取得，應(yīng)查看轉(zhuǎn)讓方的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，但在市場(chǎng)交易中，通常情況下是由受讓方查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)證明，只有在網(wǎng)簽時(shí)才核驗(yàn)房屋，所以查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)證明可以視為信賴登記。即使對(duì)注意義務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛一些，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記前網(wǎng)簽時(shí)也核驗(yàn)了包括登記內(nèi)容在內(nèi)的案涉房屋情況并核驗(yàn)通過(guò)，說(shuō)明登記簿的公信效力不存在問(wèn)題。更何況其時(shí)翟某等撤銷權(quán)訴訟未果，翟某等未對(duì)防止案涉房屋被再次轉(zhuǎn)讓采取必要措施，劉嘉某在該節(jié)已盡到合理人注意義務(wù)。案涉房屋中留有翟文某戶口一節(jié)，在不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中該類現(xiàn)象并不罕見，由此不能推斷出案涉房屋不屬于登記人所有而存在真實(shí)權(quán)利人。居間費(fèi)、貸款各情形，均是履行合同行為，即使違約，仍屬合同各方未盡履行義務(wù)和承擔(dān)責(zé)任范疇。綜合評(píng)價(jià)上述情況，劉嘉某盡到了注意義務(wù)，主觀上并無(wú)重大過(guò)失。

　　秦海某與劉嘉某所簽二手房屋買賣合同交易價(jià)格為155萬(wàn)元，通過(guò)抵押評(píng)估案涉房屋價(jià)值為144.36萬(wàn)元，價(jià)格接近。評(píng)估價(jià)值估價(jià)方法之一即以市場(chǎng)價(jià)格作為參考，在翟某等未提供充足證據(jù)情況下，可以將評(píng)估價(jià)值視為交易地市場(chǎng)價(jià)的參考值，因此，單就案涉房屋價(jià)格判斷，符合合理價(jià)格的構(gòu)成要件。

　　結(jié)合前述分析意見，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為受讓人劉嘉某具備受讓不動(dòng)產(chǎn)的善意，受讓不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格合理，因案涉房屋已轉(zhuǎn)移登記在劉嘉某名下，故其構(gòu)成善意取得。

　　翟某等以秦海某、劉嘉某惡意串通損害第三人利益和劉嘉某不構(gòu)成善意取得為理由，請(qǐng)求確認(rèn)二手房屋買賣合同無(wú)效。因?yàn)榉颠€原物需適用特別法律規(guī)則，惡意串通損害第三人利益需適用一般法律，故其應(yīng)依照返還原物法律關(guān)系主張權(quán)利。劉嘉某對(duì)案涉房屋構(gòu)成善意取得，翟某等訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。

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