孔某將拆遷安置房賣(mài)給李某，后又將房賣(mài)給梁某，其“一房二賣(mài)”的行為是民事欺詐還是刑事詐騙？上海律師通過(guò)一件經(jīng)典案例，告訴我們答案，趕緊來(lái)了解一下吧！

　　案件回放

　　2017年1月，被告人孔某將自己位于古柏街道的拆遷安置房（2017年11月滿(mǎn)5年）以34.8612萬(wàn)元的價(jià)格出售給李某，李某先行支付房款人民幣25萬(wàn)元，雙方約定尾款待房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋鑰匙的過(guò)程中，私自保留其中一把鑰匙。

　　2018年4月，被告人孔某為償還高額債務(wù)，利用之前保留的鑰匙，私自更換該房屋門(mén)鎖，將該房屋以人民幣35萬(wàn)元的價(jià)格再次出售給被害人梁某。梁某先行支付房款人民幣25萬(wàn)元并約定房屋過(guò)戶(hù)后再行支付尾款，被告人孔某取得25萬(wàn)元后用于償還個(gè)人債務(wù)。后梁某取得該房屋的新鑰匙并告知孔某進(jìn)行了裝修。裝修期間，梁某電話(huà)告知孔某，李某阻止其裝修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管裝修，剩下的事他與李某進(jìn)行協(xié)商。后孔某多次出具承諾書(shū)，承諾按期返還李某25萬(wàn)元購房款，但分文未履行。

　　一審法院認為，被告人孔某以非法占有為目的，在履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，騙取對方當事人財物，數額較大，其行為已觸犯刑律，構成合同詐騙罪。依法判處有期徒刑一年三個(gè)月，并處罰金三萬(wàn)元。法官觀(guān)點(diǎn)

　　Q：“一房二賣(mài)”如何認定是“民事欺詐”還是“刑事詐騙”？A：“一房二賣(mài)”是指房屋所有人將同一房屋先后出賣(mài)給不同的買(mǎi)受人。出賣(mài)人往往已經(jīng)收取了二個(gè)買(mǎi)受人部分或者全部購房款，而事實(shí)上卻不可能同時(shí)滿(mǎn)足所有買(mǎi)受人的購房需要。在判斷“一房二賣(mài)”是否為合同詐騙時(shí)，要滿(mǎn)足詐騙犯罪的構成要件，即行為人實(shí)施欺騙行為——對方(受騙人)產(chǎn)生錯誤認識——對方基于錯誤認識處分財產(chǎn)——行為人或第三者處分財產(chǎn)——被害人遭受財產(chǎn)損害。

　　Q：日常生活中如果遇到“一房二賣(mài)”時(shí)，買(mǎi)房人應如何處理？

　　A：“一房二賣(mài)”應依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規定，買(mǎi)受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。

　　步驟一：溝通解決?？梢允紫扰c賣(mài)房者嘗試著(zhù)溝通，運用法律規定維護自己的權益。如談判不成功后，應果斷選擇走司法途徑。

　　步驟二：申請財產(chǎn)保全。

　　步驟三：提起訴訟。買(mǎi)房人應積極收集有關(guān)證據，向法院提起訴訟。如果涉及合同詐騙可以向公安機關(guān)報警。

　　法官提醒

　　“一房二賣(mài)”多出現在二手房交易中，二手房易出現“一套房源多個(gè)中介在賣(mài)”“房東和購房者信息不對稱(chēng)”等問(wèn)題，這就使部分不法分子有機可趁。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)動(dòng)輒數百萬(wàn)，購房者在購房前需審核中介資格、買(mǎi)賣(mài)標的權屬等情況，并簽訂正規、完備的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并在房管局進(jìn)行備案，及時(shí)辦理房產(chǎn)變更登記。

　　無(wú)論是民事代理，還是刑事辯護，上海律師代理案件講求專(zhuān)業(yè)、對待所有當事人講求誠信、工作講求高效，做到盡最大努力維護委托人的合法權益。