一房二賣兩份合同都有效。屬于有效合同的買房人有權(quán)要求賣房人履行合同，交付房屋；屬于可撤銷合同和無效合同的買房人在知道之日起一年內(nèi)可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。關(guān)于一房二賣兩份合同是否都有效的問題，下面上海律師事務(wù)所為您詳細(xì)解答。

　　上海一位房主眼見房?jī)r(jià)大漲心有不甘，試圖將位于蘇州的一套已經(jīng)以三百余萬元價(jià)格簽售的別墅，直接跳漲一百余萬元賣給后來的出高價(jià)者，結(jié)果惹來兩個(gè)買家以及兩家中介公司的訴訟。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院依法審結(jié)了這系列因“一房二賣”引發(fā)的房屋買賣合同和居間合同糾紛，依法判決支持第一份房屋買賣合同成立，房主需向第二位買家返還定金20萬元，并賠償房屋差價(jià)損失76萬元，同時(shí)需支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)、違約金近10萬元。

　　精明反被精明誤，跳漲50萬元違約在先

　　李某與妻子于2013年協(xié)議離婚，雙方約定位于蘇州高新區(qū)的一幢面積近三百平方米的別墅歸李某所有，但并未辦理變更所有權(quán)手續(xù)。2015年11月，買家朱女士與李某在A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下，簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣中介合同》，約定將李某與其前妻共有的房屋出賣給朱女士，價(jià)格375萬元。

　　合同簽訂后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一日一價(jià)，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居間方，要求在原有房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上漲50萬元，作為交易期間房?jī)r(jià)飛漲的補(bǔ)償。朱女士知曉后委托律師致函李某，告知其行為構(gòu)成違約，要求在7日內(nèi)辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管，并辦理過戶，但李某未作理會(huì)，朱女士遂將李某及其前妻訴至法院。此案經(jīng)虎丘法院一審依法判決，雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，李某將不動(dòng)產(chǎn)變更登記至朱女士名下。李某不服提起上訴，2017年8月，蘇州中院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

　　法院審理期間二賣，賠償差價(jià)損失76萬元

　　然而，就在2016年4月，涉及該別墅的案件正在審理期間，李某又在B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下，與另一位買家楊某簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定將上述別墅以485萬元的價(jià)格交易，楊某當(dāng)即支付定金20萬元。但李某并未告知楊某案涉房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了朱女士，還欺騙其說案涉房屋被法院查封了，等解封之后再過戶，也沒有告知楊某其存在違約情形。

　　嗣后，楊某得知李某與朱女士的房屋買賣合同糾紛案件已結(jié)案，案涉房屋已歸朱女士所有。而此時(shí)，該房屋價(jià)格已經(jīng)上漲至620萬元左右，楊某也一紙?jiān)V狀將李某訴至法院，要求其承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失130余萬元。案件審理期間，法院委托第三方公司進(jìn)行評(píng)估，于2017年12月出具報(bào)告認(rèn)定案涉房屋市場(chǎng)總價(jià)值為580余萬元。另查明，楊某在得知終審判決認(rèn)定案涉房屋歸屬后，故于2017年10月另行購(gòu)房，房屋總價(jià)480萬元左右。

　　法院認(rèn)為，本案中，李某一房二賣的這一行為系導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的直接原因。且案涉房屋已判決過戶至案外人朱女士名下，李某的違約行為已導(dǎo)致雙方之間的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，對(duì)此楊某作為守約方有權(quán)要求李某承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　“楊某系在朱女士案件二審判決之后才另行購(gòu)置房屋，彼時(shí)楊某在本案中的損失已經(jīng)形成?！背修k法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售給朱女士的房屋價(jià)款為375萬元，不到五個(gè)月之后的2016年4月出售給楊某的價(jià)格即已上漲了110萬元，達(dá)到了485萬元，雙方對(duì)于案涉房屋價(jià)格的上漲著實(shí)可見。而根據(jù)評(píng)估報(bào)告，案涉房屋2017年8月的估價(jià)為580萬元，與雙方合同約定的房?jī)r(jià)相比上漲了95萬余元，因此在本案中，楊某實(shí)際損失確為95萬元。

　　關(guān)于房屋差價(jià)損失的賠償比例，法院認(rèn)為，在案涉合同的簽訂時(shí)，楊某業(yè)已知曉案涉房屋并非李某一人所有，但售房人處僅有其一人簽字，對(duì)此楊某確實(shí)有些許的過錯(cuò)，但鑒于合同簽訂時(shí)，李某展示的離婚協(xié)議書中已明確約定案涉房屋歸其所有，而合同中亦明確約定“該房屋若為共有房屋，甲方（李某）須保證在簽訂本合同時(shí)，已取得其他共有人同意，并有權(quán)代表其他共有人簽訂本協(xié)議”，因此，在此情況下簽訂合同的楊某過錯(cuò)確實(shí)較為微小。

　　綜上，案涉合同最終無法履行的根本原因在于李某的一房二賣，故認(rèn)定李某應(yīng)對(duì)于楊某的損失承擔(dān)80%的賠償責(zé)任，即賠償76萬元，同時(shí)退還購(gòu)房定金20萬元。

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