一房二賣(mài)兩份合同都有效。屬于有效合同的買(mǎi)房人有權要求賣(mài)房人履行合同，交付房屋；屬于可撤銷(xiāo)合同和無(wú)效合同的買(mǎi)房人在知道之日起一年內可以請求法院或仲裁機構撤銷(xiāo)合同。關(guān)于一房二賣(mài)兩份合同是否都有效的問(wèn)題，下面上海律師事務(wù)所為您詳細解答。

　　上海一位房主眼見(jiàn)房?jì)r(jià)大漲心有不甘，試圖將位于蘇州的一套已經(jīng)以三百余萬(wàn)元價(jià)格簽售的別墅，直接跳漲一百余萬(wàn)元賣(mài)給后來(lái)的出高價(jià)者，結果惹來(lái)兩個(gè)買(mǎi)家以及兩家中介公司的訴訟。近日，蘇州市虎丘區人民法院依法審結了這系列因“一房二賣(mài)”引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和居間合同糾紛，依法判決支持第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，房主需向第二位買(mǎi)家返還定金20萬(wàn)元，并賠償房屋差價(jià)損失76萬(wàn)元，同時(shí)需支付兩家中介公司居間服務(wù)費、違約金近10萬(wàn)元。

　　精明反被精明誤，跳漲50萬(wàn)元違約在先

　　李某與妻子于2013年協(xié)議離婚，雙方約定位于蘇州高新區的一幢面積近三百平方米的別墅歸李某所有，但并未辦理變更所有權手續。2015年11月，買(mǎi)家朱女士與李某在A(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，簽訂了一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定將李某與其前妻共有的房屋出賣(mài)給朱女士，價(jià)格375萬(wàn)元。

　　合同簽訂后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一日一價(jià)，李某越想越不甘心，便于2016年3月告知居間方，要求在原有房?jì)r(jià)基礎上漲50萬(wàn)元，作為交易期間房?jì)r(jià)飛漲的補償。朱女士知曉后委托律師致函李某，告知其行為構成違約，要求在7日內辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管，并辦理過(guò)戶(hù)，但李某未作理會(huì )，朱女士遂將李某及其前妻訴至法院。此案經(jīng)虎丘法院一審依法判決，雙方繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，李某將不動(dòng)產(chǎn)變更登記至朱女士名下。李某不服提起上訴，2017年8月，蘇州中院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

　　法院審理期間二賣(mài)，賠償差價(jià)損失76萬(wàn)元

　　然而，就在2016年4月，涉及該別墅的案件正在審理期間，李某又在B房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的居間下，與另一位買(mǎi)家楊某簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)（居間）合同》，約定將上述別墅以485萬(wàn)元的價(jià)格交易，楊某當即支付定金20萬(wàn)元。但李某并未告知楊某案涉房屋已經(jīng)轉讓給了朱女士，還欺騙其說(shuō)案涉房屋被法院查封了，等解封之后再過(guò)戶(hù)，也沒(méi)有告知楊某其存在違約情形。

　　嗣后，楊某得知李某與朱女士的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件已結案，案涉房屋已歸朱女士所有。而此時(shí)，該房屋價(jià)格已經(jīng)上漲至620萬(wàn)元左右，楊某也一紙訴狀將李某訴至法院，要求其承擔違約責任并賠償損失130余萬(wàn)元。案件審理期間，法院委托第三方公司進(jìn)行評估，于2017年12月出具報告認定案涉房屋市場(chǎng)總價(jià)值為580余萬(wàn)元。另查明，楊某在得知終審判決認定案涉房屋歸屬后，故于2017年10月另行購房，房屋總價(jià)480萬(wàn)元左右。

　　法院認為，本案中，李某一房二賣(mài)的這一行為系導致糾紛產(chǎn)生的直接原因。且案涉房屋已判決過(guò)戶(hù)至案外人朱女士名下，李某的違約行為已導致雙方之間的合同目的無(wú)法實(shí)現，對此楊某作為守約方有權要求李某承擔相應的賠償責任。

　　“楊某系在朱女士案件二審判決之后才另行購置房屋，彼時(shí)楊某在本案中的損失已經(jīng)形成?！背修k法官指出，本案案涉房屋2015年11月底出售給朱女士的房屋價(jià)款為375萬(wàn)元，不到五個(gè)月之后的2016年4月出售給楊某的價(jià)格即已上漲了110萬(wàn)元，達到了485萬(wàn)元，雙方對于案涉房屋價(jià)格的上漲著(zhù)實(shí)可見(jiàn)。而根據評估報告，案涉房屋2017年8月的估價(jià)為580萬(wàn)元，與雙方合同約定的房?jì)r(jià)相比上漲了95萬(wàn)余元，因此在本案中，楊某實(shí)際損失確為95萬(wàn)元。

　　關(guān)于房屋差價(jià)損失的賠償比例，法院認為，在案涉合同的簽訂時(shí)，楊某業(yè)已知曉案涉房屋并非李某一人所有，但售房人處僅有其一人簽字，對此楊某確實(shí)有些許的過(guò)錯，但鑒于合同簽訂時(shí)，李某展示的離婚協(xié)議書(shū)中已明確約定案涉房屋歸其所有，而合同中亦明確約定“該房屋若為共有房屋，甲方（李某）須保證在簽訂本合同時(shí)，已取得其他共有人同意，并有權代表其他共有人簽訂本協(xié)議”，因此，在此情況下簽訂合同的楊某過(guò)錯確實(shí)較為微小。

　　綜上，案涉合同最終無(wú)法履行的根本原因在于李某的一房二賣(mài)，故認定李某應對于楊某的損失承擔80%的賠償責任，即賠償76萬(wàn)元，同時(shí)退還購房定金20萬(wàn)元。

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