“名下買(mǎi)房”的發(fā)生有多種原因和形式，限購政策的實(shí)施造成名下買(mǎi)房事件頻發(fā)。本文旨在通過(guò)介紹實(shí)名購房的相關(guān)規定和理論，總結提煉實(shí)名購房的司法裁判規則。截至2018年12月底，在中國裁判文書(shū)網(wǎng)直接輸入“名下買(mǎi)房”共檢索到裁判文書(shū)3170件，其中刑事案件1件，民事案件2809件，行政案件14件，最高人民法院判決書(shū)1件。下面和上海房產(chǎn)糾紛律師一起來(lái)了解。

　　基本理論

　　一、借名買(mǎi)房的原因：

　 　(1）規避法律和政策:規避購房限制；。規避貸款限制和其他借貸障礙；。程序簡(jiǎn)單，減少稅費；

　?。?）爭享特定企業(yè)購房政策優(yōu)惠；

　?。?）隱藏自己真實(shí)的財產(chǎn)進(jìn)行信息；

　?。?）其他原因。

　　二、借名買(mǎi)房的風(fēng)險：

　　1.借貸名義購買(mǎi)經(jīng)濟適用房等政策性住房，往往是因為名義房產(chǎn)所有者出爾反爾，導致投資者無(wú)法獲得住房產(chǎn)權。

　　2.如以借用名義購買(mǎi)普通房屋，登記置業(yè)人士不會(huì )承認借用名義購買(mǎi)房屋的事宜，否則登記置業(yè)人士便會(huì )死亡。

　　3.第三人對登記購買(mǎi)人向實(shí)際出資人轉讓房地產(chǎn)提出異議的。比如，登記購房人的配偶往往會(huì )對婚姻法的規定提出異議，否認名下購房的事實(shí)，要求確認房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。

　　4.房產(chǎn)被名義購房人可以轉讓或抵押，或者被法院進(jìn)行強制要求執行。

　　裁判規則

　　實(shí)踐要點(diǎn)之一： 貸款買(mǎi)房協(xié)議具有一般合同約束力，應被視為有效合同。

　　案件： 譚萬(wàn)星、雷光之，深圳市景達旅游有限公司房屋糾紛民事審判（2011）民申詞典第261號

　　最高法認為：

　　關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題。根據本案一、二審及本院再審審查認定的事實(shí)，雖然再審申請人譚萬(wàn)興于2000年8月30日與王海龍公司簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，且經(jīng)有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)批準，爭議房產(chǎn)登記在譚萬(wàn)興名下，但廣智公司于1999年6月1日與王海龍公司簽訂的《購買(mǎi)公寓樓協(xié)議》中所購買(mǎi)的房產(chǎn)涵蓋了本案爭議房產(chǎn)。再審申請人譚萬(wàn)興還于2000年8月17日與廣智公司簽訂協(xié)議，明確約定“廣智公司以譚萬(wàn)興名義購買(mǎi)房屋的首付款及按揭款由廣智公司支付，房屋產(chǎn)權歸廣智公司所有”，以乙方（譚萬(wàn)興）名義購買(mǎi)的房屋產(chǎn)權歸廣智公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣智公司）索要。此外，本案有充分證據證明，爭議房產(chǎn)的首付款、按揭款等相關(guān)款項實(shí)際上是由再審被申請人雷、景達旅游或案外人公司支付的。因此，一、二審判決認定爭議房地產(chǎn)登記在再審申請人譚萬(wàn)興名下，有事實(shí)依據。再審申請人譚萬(wàn)興雖對再審被申請人擁有爭議房產(chǎn)的事實(shí)提出異議，但不能否認其代為持有的事實(shí)，且其未提供證據證明本案爭議房產(chǎn)的房款及其他相關(guān)款項系其本人支付，故本案爭議房產(chǎn)不應認定為再審申請人譚萬(wàn)興所有。

　　實(shí)務(wù)工作要點(diǎn)二：因借名買(mǎi)房需承擔被法院進(jìn)行強制要求執行的風(fēng)險時(shí)，不能沒(méi)有因此我們否定剝奪其對案涉房屋享有的財產(chǎn)權利。

　　案情： 遼寧中吉哈爾濱低溫氣體液化設備有限公司徐培新、曾賽外人執行第二審民事異議判決（2018年）遼寧民主211

　　遼寧省高院認為：

　　對于長(cháng)江深圳公司聲稱(chēng)“房地產(chǎn)持有協(xié)議的效力代表真實(shí)與否，其目的是規避限購政策，其行為的目的和手段不合法，應受到法律責難”，首先，限購政策是對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行政控制和管理的手段，不是法律和行政法規的強制性規定。而且，徐培新已經(jīng)占領(lǐng)了長(cháng)城以外的購房資格，失去了長(cháng)城以外的購房資格，不會(huì )導致該地區購房限制的失敗，也不會(huì )損害公共利益。其次，本案中的房地產(chǎn)持有協(xié)議和商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在哈爾濱－深圳公司與大慶慶然天然氣公司簽訂貸款合同和與曾慶然簽訂擔保合同之前形成的，沒(méi)有惡意轉讓財產(chǎn)、避免債務(wù)、損害他人利益的行為。因此，徐培新需要承擔被法院強迫用假名購買(mǎi)房屋的風(fēng)險，但不能否認剝奪了涉案房屋的財產(chǎn)權。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)三：對于其他親屬關(guān)系之間進(jìn)行約定的借名買(mǎi)房協(xié)議，可通過(guò)購房票據、實(shí)際需要使用或控制房屋等客觀(guān)發(fā)展情況來(lái)認定。

　　案件：1.任某1、任某2合同管理糾紛進(jìn)行申訴、申請國家民事執行裁定書(shū)（2017）京民申4182號

　　北京市高院認為：

　　經(jīng)審查，法院認定，對于案件所涉房屋是否與任與王以買(mǎi)房為名構成關(guān)系的問(wèn)題，根據當事房屋來(lái)源、拍賣(mài)金額的支付、房屋相關(guān)文件的持有、房屋的實(shí)際使用、任與王交換等情況，一審、二審法院認為，某四與某王以化名買(mǎi)房的可能性很大，認為事實(shí)存在并有一定的事實(shí)依據。雖然任一、任二駁斥了這一點(diǎn)，但對于由誰(shuí)來(lái)支付購買(mǎi)金錢(qián)，任四是否實(shí)際占用、購買(mǎi)手續以及任四文件為何由王某提出等事實(shí)并不清楚，也沒(méi)有提供充分有效的證據來(lái)佐證。一審法院和二審法院駁回他的申訴并非不恰當。此外，本案認定任四與王某之間存在借貸關(guān)系，并不否認（2004年）《執法文書(shū)》第272-1號民事裁決的法律效力。王先生雖然非法以任何4個(gè)房子的名義參與拍賣(mài)，但并不一定導致關(guān)系在買(mǎi)賣(mài)的幌子下無(wú)效。任何一個(gè)1，任何一個(gè)2提供的證據，住房拖欠物業(yè)費，不能推翻借房的事實(shí)。

　　案例：2。馬某訴請合同糾紛民事裁定書(shū)（2017）京民申字第792號。

　　北京市高院認為：

　　經(jīng)過(guò)審查，法院認為，當事雙方有義務(wù)提供證據，證明其申訴所依據的事實(shí)或反駁另一方的申訴。在這種情況下，MA 7就其索賠與其母曬之間存在貸款購買(mǎi)房屋的法律關(guān)系，提交了曬生前的《我的意見(jiàn)》作為證據。馬3、馬5、馬4和馬6都同意馬7提到的事實(shí)主張和證據，馬1和馬2也同意我的意見(jiàn)的真實(shí)性。因此，一審法院和二審法院認為馬7與譚某以貸款名義形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并無(wú)不妥之處。房改雖然涉及住房問(wèn)題，但根據相關(guān)政策，住房可以上市交易，因此MA 1、 MA2聲稱(chēng)以假名義購房無(wú)效，法律依據不足?！拔业囊庖?jiàn)”是陳在他去世前對該房屋的來(lái)源、購買(mǎi)和所有權的描述。它沒(méi)有表明財產(chǎn)將如何處理后，他的死亡，因此，馬1，馬2主張“我的意見(jiàn)”應該是譚叢書(shū)中的遺囑，缺乏依據。由于馬、譚之間的關(guān)系是以買(mǎi)房為名建立起來(lái)的，有關(guān)房屋雖以譚的名義登記，但并不屬于馬、譚的共同財產(chǎn)，因此認為公證的遺囑部分有效，按照這一遺囑部分繼承的觀(guān)點(diǎn)缺乏法律依據。

　　實(shí)踐四點(diǎn)： 在“借名買(mǎi)房”的情況下，對實(shí)際購房者形成間接證據，形成完整的證據鏈，證明其實(shí)際購房者，應確認房屋的實(shí)際所有人。

　　案由:有權確認糾紛再審審查審判監督民事裁定書(shū)（2016）今敏申1745號

　　天津市高院認為：

　　本院經(jīng)審查認為，本案系所有權確認糾紛。關(guān)于企業(yè)雙方信息是否能夠存在借名買(mǎi)房關(guān)系發(fā)展事實(shí)的問(wèn)題。再審申請人趙建章與被申請人趙建國是一個(gè)兄弟公司關(guān)系，雙方相互之間以及不存在借名買(mǎi)房的書(shū)面協(xié)議。但是我們根據中國已經(jīng)無(wú)法查明的事實(shí)，涉訴房屋的買(mǎi)賣(mài)合同中“趙建國、趙媛”的簽名系被申請人趙建國親筆書(shū)寫(xiě)，涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物業(yè)費、取暖費等費用管理均由被申請人趙建國支付，涉訴房屋的買(mǎi)賣(mài)合同、契稅發(fā)票、維修市場(chǎng)基金收據、還貸手續、原始房屋產(chǎn)權證等均由被申請人趙建國持有，且房屋交付后由被申請人趙建國時(shí)間進(jìn)行內部裝修并居住至今。綜合分析上述影響因素，本院學(xué)生認為被申請人趙建國已經(jīng)完成了自己舉證證明責任，以上這些事實(shí)形成了具有完整的證據鏈，原審人民法院據此認定需要雙方可能存在借名買(mǎi)房關(guān)系，并無(wú)不當。再審申請人趙建章、趙媛主張主要包括購房款、取暖費、物業(yè)費等費用均系向被申請人趙建國所借，雙方僅存在一種債權債務(wù)結構關(guān)系，但未通過(guò)提供重要證據制度予以研究證實(shí)，該主張學(xué)習不能同時(shí)成立。關(guān)于借名買(mǎi)房的效力社會(huì )問(wèn)題，本案的訴爭房屋不同性質(zhì)也是屬于我國經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房并非禁止流通物，現訴爭房屋的契稅繳納已滿(mǎn)五年，已經(jīng)逐漸取得了一些上市商業(yè)交易的條件。在符合實(shí)際交易環(huán)境條件并繳納稅款后進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )交易，并不一定會(huì )對其他國家、集體活動(dòng)或者對于第三人利益從而造成嚴重損害，雙方借名買(mǎi)房應屬有效。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢(xún)上海房產(chǎn)糾紛律師，我們會(huì )為你做出專(zhuān)業(yè)的解答。