《物權(quán)法》所設(shè)立的預(yù)報(bào)登記是一種“債務(wù)公示行動(dòng)”，目標(biāo)在于顧全未來產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)品權(quán)，限定現(xiàn)時(shí)登記權(quán)利人懲罰其權(quán)力，使被登記的請求權(quán)擁有確保未來只產(chǎn)生該請求權(quán)所等待的法律結(jié)果。該制度使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請求權(quán)經(jīng)過公示具備對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力，是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張、滲透，對于權(quán)利人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)至關(guān)重要。下面由上海房產(chǎn)律師為大家講解詳細(xì)的法律內(nèi)容。

　　一、預(yù)報(bào)登記的保全效力

　　1、在一房二賣場所，預(yù)報(bào)登記夠排除其他買受人繼續(xù)履行的請求權(quán)。

　　2、在款項(xiàng)債務(wù)施行中，預(yù)報(bào)登記身即足以排除執(zhí)行，并產(chǎn)生停止處分——符合本登記條件——排除執(zhí)行的效力。

　　3、屋宇登記的物消失場所，預(yù)報(bào)登記請求權(quán)不具有代位效力，并因而不具有阻止執(zhí)行的效力。

　　4、針對屋宇等不動(dòng)產(chǎn)特定物的施行中，預(yù)報(bào)登記能發(fā)生消除施行的效能。在程序上可作兩種部署：一種是不區(qū)別預(yù)報(bào)登記生于見效訊斷以前或許以后，都可排除執(zhí)行。另外一種則是，產(chǎn)生于生效判決之前的預(yù)告登記，不可排除執(zhí)行，預(yù)告登記權(quán)利人通過第三人撤銷之訴獲得救濟(jì)；產(chǎn)生于生效判決之后的預(yù)告登記，可以排除執(zhí)行，申請執(zhí)行人通過另行起訴獲得違約責(zé)任的救濟(jì)。

　　5、預(yù)報(bào)登記求權(quán)不得阻攔查封或許預(yù)查封。預(yù)報(bào)登記生于查封之后的，應(yīng)按照查封登記和預(yù)告登記的登記時(shí)間安排各自的次序。

　　二、預(yù)報(bào)登記的優(yōu)先效力

　　1、抵押權(quán)預(yù)報(bào)登記全的是辦理抵押權(quán)登記設(shè)立抵押權(quán)的請求權(quán)，不產(chǎn)生物權(quán)更改的結(jié)果，唯一預(yù)報(bào)登記未完成本登記的抵押合同所擔(dān)保的主債權(quán)，無優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?

　　2、預(yù)報(bào)登記利人關(guān)于未完本錢登記過錯(cuò)場所，在無其余權(quán)利人或許不影響其余權(quán)利人的范圍內(nèi)，能夠經(jīng)由過程判決替代預(yù)告登記義務(wù)人的同意完成本登記。非因預(yù)告登記義務(wù)人的原因不能完成本登記的，人民法院可以考慮通過未來判決方式對預(yù)告登記權(quán)利人作出保護(hù)。

　　3、抵押權(quán)預(yù)報(bào)登記后又于同一物上設(shè)立抵押權(quán)的，應(yīng)充沛發(fā)揚(yáng)預(yù)報(bào)登記順位效力、抵押權(quán)的追及效力、滌除權(quán)等多項(xiàng)制度，按照登記時(shí)間安排各個(gè)抵押權(quán)的次序。

　　4、抵押權(quán)預(yù)報(bào)登記應(yīng)思量靜態(tài)說明在建工程抵押、未完工房屋抵押的抵押物的范圍，盡量使抵押物具有本登記的能力。

　　5、在財(cái)富施行調(diào)配過程當(dāng)中，抵押權(quán)預(yù)報(bào)登記確定不能完成本登記，則抵押權(quán)合同因不能完成本登記而不具有優(yōu)先受償能力。

　　6、商品房交易合同包管借貸合同的效能應(yīng)根據(jù)官方假貨法律說明第24條的劃定加以認(rèn)定，商品房買賣合同預(yù)告登記后因出借人可通過拍賣標(biāo)的物的方式清償債務(wù)而獲得了事實(shí)上的優(yōu)先受償權(quán)，這是預(yù)告登記排除物權(quán)變動(dòng)效力的衍生品而非預(yù)告登記的優(yōu)先效力。

　　7、商品房交易合同包管借貸合同且經(jīng)預(yù)報(bào)登記則與以前設(shè)立的抵押權(quán)應(yīng)類推合用物權(quán)法第199條、擔(dān)保法司法解釋第78條的規(guī)定，出借人只能就房屋價(jià)值超過順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。

　　三、預(yù)報(bào)登記與第三人撤銷之訴

　　預(yù)報(bào)登記利人屬于前訴中的第三人，有權(quán)提出第三人撤銷之訴，并以預(yù)報(bào)登記除前訴原告繼續(xù)履行的請求權(quán)。

　　四、預(yù)報(bào)登記商品房預(yù)售合同備案登記、執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴

　　1、商品房預(yù)售合同不同于預(yù)報(bào)登記有公示效能、同一條件下連續(xù)履行的優(yōu)先請求權(quán)，但無保全效力，不能阻止物權(quán)變動(dòng)。

　　2、預(yù)報(bào)登記制實(shí)行以前，作為消費(fèi)者的預(yù)購人托付全部價(jià)款、善意且已經(jīng)進(jìn)行了商品房預(yù)售登記備案的，可以認(rèn)定其具有阻止執(zhí)行的效力。

　　3、應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的意義暗示說明從作為包管的商品房交易合同到本質(zhì)的商品房交易合同這一進(jìn)程，借款合同陷于遲延之后簽訂的商品房買賣合同抵償借款并辦理預(yù)告登記的，應(yīng)尊重其意思表示。

　　五、預(yù)告登記與預(yù)查封

　　1、預(yù)報(bào)登記具有阻止預(yù)查封的效力。

　　2、合同解除，將致使預(yù)報(bào)登記滅，物權(quán)回歸至出賣人，預(yù)查封的基礎(chǔ)不存在，應(yīng)予解除。

　　六、預(yù)告登記的證明力

　　預(yù)報(bào)登記明書為公文書證，證明力大于一般書證。

　　七、預(yù)報(bào)登記與破產(chǎn)程序

　　1、以物抵債和協(xié)議應(yīng)為實(shí)踐性合同，兩邊當(dāng)事人滿意同等即成立并見效。以商品房交易合同補(bǔ)償借款并預(yù)告登記的，應(yīng)認(rèn)定以物抵債協(xié)議對借款合同作出了清算，當(dāng)然，不排除顯失公平撤銷權(quán)的適用。

　　2、企業(yè)破產(chǎn)法第18條應(yīng)作目標(biāo)限縮，關(guān)于曾經(jīng)執(zhí)行責(zé)任終了的預(yù)報(bào)登記利人，破產(chǎn)管理人無解除權(quán)；關(guān)于還沒有執(zhí)行責(zé)任或部分執(zhí)行責(zé)任的預(yù)報(bào)登記權(quán)利人，可通過適用企業(yè)破產(chǎn)法第46條的規(guī)定，其義務(wù)提前到期，在堅(jiān)持履行順序的前提下，應(yīng)繼續(xù)履行。如確定不能辦理本登記，則預(yù)告登記失效，預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)轉(zhuǎn)化為不當(dāng)?shù)美驌p害賠償旨在進(jìn)入破產(chǎn)債權(quán)。

　　3、預(yù)報(bào)登記求權(quán)所指向的不動(dòng)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)富，但債權(quán)人是不是要求履行、是否能夠最終獲得物權(quán)，需要根據(jù)其他因素來判斷。

　　4、預(yù)報(bào)登記求權(quán)進(jìn)入施行階段，其指向的不動(dòng)產(chǎn)如曾經(jīng)饜足需要的平價(jià)拍賣、預(yù)報(bào)登記利人已支付對價(jià)、未辦理登記非因預(yù)告登記權(quán)利人的過錯(cuò)前提下，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)獲得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

　　5、債權(quán)人與責(zé)任人在訴訟中殺青以物抵債調(diào)處和協(xié)議在施行過程當(dāng)中辦理預(yù)告登記的，可以認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)已滿足必要的評估程序。

　　6、債務(wù)人與責(zé)任人在訴訟中的以物抵債調(diào)處和協(xié)議及調(diào)解書，不克不及視為“依法定步伐裁定以物抵債”的體式格局，在完成本登記之前，不能產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的效力。

　　八、預(yù)告登記的失效

　　三個(gè)月的時(shí)期應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法所劃定的前提已滿足為起算點(diǎn)。

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