《物權法》所設立的預報登記是一種“債務(wù)公示行動(dòng)”，目標在于顧全未來(lái)產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)品權，限定現時(shí)登記權利人懲罰其權力，使被登記的請求權擁有確保未來(lái)只產(chǎn)生該請求權所等待的法律結果。該制度使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)請求權經(jīng)過(guò)公示具備對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力，是債權物權化的一種具體表現，是物權法原理向債權法領(lǐng)域的擴張、滲透，對于權利人物權期待權的保護至關(guān)重要。下面由上海房產(chǎn)律師為大家講解詳細的法律內容。

　　一、預報登記的保全效力

　　1、在一房二賣(mài)場(chǎng)所，預報登記夠排除其他買(mǎi)受人繼續履行的請求權。

　　2、在款項債務(wù)施行中，預報登記身即足以排除執行，并產(chǎn)生停止處分——符合本登記條件——排除執行的效力。

　　3、屋宇登記的物消失場(chǎng)所，預報登記請求權不具有代位效力，并因而不具有阻止執行的效力。

　　4、針對屋宇等不動(dòng)產(chǎn)特定物的施行中，預報登記能發(fā)生消除施行的效能。在程序上可作兩種部署：一種是不區別預報登記生于見(jiàn)效訊斷以前或許以后，都可排除執行。另外一種則是，產(chǎn)生于生效判決之前的預告登記，不可排除執行，預告登記權利人通過(guò)第三人撤銷(xiāo)之訴獲得救濟；產(chǎn)生于生效判決之后的預告登記，可以排除執行，申請執行人通過(guò)另行起訴獲得違約責任的救濟。

　　5、預報登記求權不得阻攔查封或許預查封。預報登記生于查封之后的，應按照查封登記和預告登記的登記時(shí)間安排各自的次序。

　　二、預報登記的優(yōu)先效力

　　1、抵押權預報登記全的是辦理抵押權登記設立抵押權的請求權，不產(chǎn)生物權更改的結果，唯一預報登記未完成本登記的抵押合同所擔保的主債權，無(wú)優(yōu)先受償的效力。

　　2、預報登記利人關(guān)于未完本錢(qián)登記過(guò)錯場(chǎng)所，在無(wú)其余權利人或許不影響其余權利人的范圍內，能夠經(jīng)由過(guò)程判決替代預告登記義務(wù)人的同意完成本登記。非因預告登記義務(wù)人的原因不能完成本登記的，人民法院可以考慮通過(guò)未來(lái)判決方式對預告登記權利人作出保護。

　　3、抵押權預報登記后又于同一物上設立抵押權的，應充沛發(fā)揚預報登記順位效力、抵押權的追及效力、滌除權等多項制度，按照登記時(shí)間安排各個(gè)抵押權的次序。

　　4、抵押權預報登記應思量靜態(tài)說(shuō)明在建工程抵押、未完工房屋抵押的抵押物的范圍，盡量使抵押物具有本登記的能力。

　　5、在財富施行調配過(guò)程當中，抵押權預報登記確定不能完成本登記，則抵押權合同因不能完成本登記而不具有優(yōu)先受償能力。

　　6、商品房交易合同包管借貸合同的效能應根據官方假貨法律說(shuō)明第24條的劃定加以認定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同預告登記后因出借人可通過(guò)拍賣(mài)標的物的方式清償債務(wù)而獲得了事實(shí)上的優(yōu)先受償權，這是預告登記排除物權變動(dòng)效力的衍生品而非預告登記的優(yōu)先效力。

　　7、商品房交易合同包管借貸合同且經(jīng)預報登記則與以前設立的抵押權應類(lèi)推合用物權法第199條、擔保法司法解釋第78條的規定，出借人只能就房屋價(jià)值超過(guò)順序在先的抵押擔保債權的部分受償。

　　三、預報登記與第三人撤銷(xiāo)之訴

　　預報登記利人屬于前訴中的第三人，有權提出第三人撤銷(xiāo)之訴，并以預報登記除前訴原告繼續履行的請求權。

　　四、預報登記商品房預售合同備案登記、執行異議及執行異議之訴

　　1、商品房預售合同不同于預報登記有公示效能、同一條件下連續履行的優(yōu)先請求權，但無(wú)保全效力，不能阻止物權變動(dòng)。

　　2、預報登記制實(shí)行以前，作為消費者的預購人托付全部?jì)r(jià)款、善意且已經(jīng)進(jìn)行了商品房預售登記備案的，可以認定其具有阻止執行的效力。

　　3、應根據當事人的意義暗示說(shuō)明從作為包管的商品房交易合同到本質(zhì)的商品房交易合同這一進(jìn)程，借款合同陷于遲延之后簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同抵償借款并辦理預告登記的，應尊重其意思表示。

　　五、預告登記與預查封

　　1、預報登記具有阻止預查封的效力。

　　2、合同解除，將致使預報登記滅，物權回歸至出賣(mài)人，預查封的基礎不存在，應予解除。

　　六、預告登記的證明力

　　預報登記明書(shū)為公文書(shū)證，證明力大于一般書(shū)證。

　　七、預報登記與破產(chǎn)程序

　　1、以物抵債和協(xié)議應為實(shí)踐性合同，兩邊當事人滿(mǎn)意同等即成立并見(jiàn)效。以商品房交易合同補償借款并預告登記的，應認定以物抵債協(xié)議對借款合同作出了清算，當然，不排除顯失公平撤銷(xiāo)權的適用。

　　2、企業(yè)破產(chǎn)法第18條應作目標限縮，關(guān)于曾經(jīng)執行責任終了的預報登記利人，破產(chǎn)管理人無(wú)解除權；關(guān)于還沒(méi)有執行責任或部分執行責任的預報登記權利人，可通過(guò)適用企業(yè)破產(chǎn)法第46條的規定，其義務(wù)提前到期，在堅持履行順序的前提下，應繼續履行。如確定不能辦理本登記，則預告登記失效，預告登記權利人的債權轉化為不當得利或損害賠償旨在進(jìn)入破產(chǎn)債權。

　　3、預報登記求權所指向的不動(dòng)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財富，但債權人是不是要求履行、是否能夠最終獲得物權，需要根據其他因素來(lái)判斷。

　　4、預報登記求權進(jìn)入施行階段，其指向的不動(dòng)產(chǎn)如曾經(jīng)饜足需要的平價(jià)拍賣(mài)、預報登記利人已支付對價(jià)、未辦理登記非因預告登記權利人的過(guò)錯前提下，預告登記權利人有權獲得該不動(dòng)產(chǎn)物權。

　　5、債權人與責任人在訴訟中殺青以物抵債調處和協(xié)議在施行過(guò)程當中辦理預告登記的，可以認定該不動(dòng)產(chǎn)已滿(mǎn)足必要的評估程序。

　　6、債務(wù)人與責任人在訴訟中的以物抵債調處和協(xié)議及調解書(shū)，不克不及視為“依法定步伐裁定以物抵債”的體式格局，在完成本登記之前，不能產(chǎn)生所有權變動(dòng)的效力。

　　八、預告登記的失效

　　三個(gè)月的時(shí)期應根據不動(dòng)產(chǎn)登記法所劃定的前提已滿(mǎn)足為起算點(diǎn)。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關(guān)規定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢(xún)上海房產(chǎn)律師。