購房者在買(mǎi)房時(shí)可能會(huì )考慮房屋產(chǎn)權的問(wèn)題。通常，房屋的產(chǎn)權主要分為大產(chǎn)權房和小產(chǎn)權房。大部分人都愿意購買(mǎi)大產(chǎn)權房，因為購買(mǎi)小產(chǎn)權房是存在一定風(fēng)險的。那么，大產(chǎn)權房和小產(chǎn)權房到底有哪些區別呢？房屋基地房屋是小產(chǎn)權嗎？下面由上海律師為大家一一解答。

　　隨著(zhù)我們國家對農業(yè)的重視，各種發(fā)展農村知識產(chǎn)權制度紅利政策的出臺，人們的目光開(kāi)始逐漸成為聚焦于村里的宅基地房，大產(chǎn)權即完全不同產(chǎn)權，包括企業(yè)房產(chǎn)可以使用權證與國有土地資源使用權。大產(chǎn)權的房屋在進(jìn)入一個(gè)二級資本市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需進(jìn)行繳納土地出讓金和投資收益收成。小產(chǎn)權房指的是在農村學(xué)生集體土地上工程建設的房屋，沒(méi)有自己繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉或村頒發(fā)，所以也稱(chēng)之為鄉產(chǎn)權房。

　　一、小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房的區別

　　小產(chǎn)權房

　?、傩‘a(chǎn)權房的房產(chǎn)證由鄉鎮企業(yè)頒發(fā)，個(gè)人發(fā)展并沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際的產(chǎn)權。

　?、趥€(gè)人自己想要轉讓小產(chǎn)權房，必須在購買(mǎi)滿(mǎn)五年之后我們才能夠發(fā)展進(jìn)行。

　　小產(chǎn)權住宅建設用地一般為鄉鎮集體所有，而這種產(chǎn)權只能由鄉鎮居民自己購買(mǎi)居住。

　?、苜徺I(mǎi)小產(chǎn)權房之后，若要再轉讓?zhuān)仨氀a繳土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

　　大產(chǎn)權房

　?、佟洞螽a(chǎn)權室房產(chǎn)證》由國家頒發(fā)，經(jīng)國家批準認可。

　?、诠と丝梢悦赓M或轉讓大產(chǎn)權的房間，沒(méi)有時(shí)間上。

　?、鄞螽a(chǎn)權房的用地是由國家（也就是我們當地）劃撥或者通過(guò)轉讓的，銷(xiāo)售服務(wù)對象可以是一個(gè)任何人。

　?、苜徺I(mǎi)大產(chǎn)權房之后，購買(mǎi)者可以通過(guò)自由發(fā)展進(jìn)行研究使用或轉讓?zhuān)挥醚a繳任何管理費用。

　　二、房屋基地房屋是小產(chǎn)權嗎？

　　根據法律規定，宅基地房是不能隨意轉讓的，只允許在本村村民之間買(mǎi)賣(mài)流轉，并且還有標準面積的限制，抵押貸款也是只有個(gè)別試點(diǎn)才有。

　　雖然所有房屋都建在集體土地上，但是房屋基礎房屋和小產(chǎn)權房屋本質(zhì)上是不同的。需要明確的是，宅基地住房是合法的，受法律保護，小產(chǎn)權房實(shí)際上是違法建設，不受法律保護。村民或市民在村里集體購買(mǎi)的房屋基地房屋或小產(chǎn)權房屋在法律上是無(wú)效的。此外，村民自己也有宅基地房屋宅基地證書(shū)，但是沒(méi)有小產(chǎn)權房屋，小產(chǎn)權房屋只有第三方建造的房屋頒發(fā)了一些非正式的所有權證書(shū)的含義。

　　三、房屋基礎住宅是一種有限的大產(chǎn)權住宅

　　有人可以認為宅基地房是有局限的大產(chǎn)權房。因為我們根據企業(yè)目前的法律制度規定，雖然宅基地房具有一個(gè)完整權能，但是他們?yōu)榱谁h(huán)境保護本村集體村民的福利，還是不能與城市社區居民或是外村人進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)流轉。但是對于農村宅基地房抵押貸款試點(diǎn)的推行，說(shuō)明這個(gè)國家經(jīng)濟正在不斷探索研究如何讓宅基地房真正越來(lái)越有價(jià)值，為百姓增加收益尋找有效途徑。

　　四、最高法已明確：農村宅基地房屋到底能不能買(mǎi)？

　　最高發(fā)展人民對于法院在北京大學(xué)召開(kāi)第八次全國各地法院關(guān)于民事商事審判管理工作環(huán)境會(huì )議。中共中央政治局委員、中央政法委書(shū)記孟建柱同志沒(méi)有專(zhuān)門(mén)研究作出一個(gè)重要批語(yǔ)。最高人民需要法院院長(cháng)周強出席會(huì )議并講話(huà)。各省、自治區、直轄市高級服務(wù)人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院可以生產(chǎn)能力建設工程兵團分院以及教學(xué)計劃單列市中級人民法院派員參加各種會(huì )議。中央政法委、全國人大常委會(huì )法工委、國務(wù)院法制辦等中央經(jīng)濟國家行政機關(guān)主要代表，部分我們全國人大代表、全國政協(xié)委員、最高人民法院特邀咨詢(xún)員、最高人民法院特約監督員制度以及一些有關(guān)技術(shù)專(zhuān)家學(xué)者應邀列席會(huì )議。

　　其中，會(huì )議對農村居民點(diǎn)用地出讓案件，形成了以下意見(jiàn)：

　　1、在國家進(jìn)行確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區，可以通過(guò)按照我們國家經(jīng)濟政策及相關(guān)理論指導教師意見(jiàn)處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產(chǎn)生的糾紛。

　　在非試點(diǎn)地區，農民將其宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的個(gè)人，該房屋的出售合同被視為無(wú)效。合同無(wú)效后，買(mǎi)方應當考慮當事人的過(guò)錯和其他因素，確定買(mǎi)方要求退還購買(mǎi)價(jià)款及其利息，并賠償重建或者重建費用。

　　例如，義烏市頒布了九項農村居民點(diǎn)用地使用權流轉規定（試行）。

　　因此，房屋基地的房屋銷(xiāo)售合同是有效的，一定要看試點(diǎn)地區還是非試點(diǎn)地區！

　　2、在涉及中國農村宅基地或農村發(fā)展集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的民事法律糾紛案件中，當事人主張利潤收入分配等合同管理權利的，應提供一個(gè)政府工作部門(mén)之間關(guān)于我國土地資源利用網(wǎng)絡(luò )規劃、建設用地計劃及優(yōu)先滿(mǎn)足學(xué)生集體經(jīng)濟建設用地等要求的審批文件系統或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續，但在一審法庭辯論終結前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，所涉及的相關(guān)服務(wù)合同應按無(wú)效數據處理。

　　農村宅基地買(mǎi)賣(mài)應嚴格按照相關(guān)法律政策法規的規定可以進(jìn)行。對于我們由此引發(fā)的糾紛，應當通過(guò)綜合分析考慮出賣(mài)人出售房屋是否需要經(jīng)過(guò)審批同意、合同管理是否履行完畢以及買(mǎi)受人的身份等因素，區分不同發(fā)展情況，妥善處理，具體內容如下：

　　第一，鄉鎮范圍內的農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，視為有效。

　　第二，對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果企業(yè)取得有關(guān)社會(huì )組織和部門(mén)進(jìn)行批準的，可以通過(guò)認定合同管理有效。

　　第三，未經(jīng)有關(guān)組織或者部門(mén)批準，向鄉鎮以外的人出售房屋，未實(shí)際履行合同或者購買(mǎi)人未實(shí)際居住和使用房屋的，合同無(wú)效。

　　第四，對于未經(jīng)有關(guān)單位和部門(mén)批準向外地人出售房屋，如果合同已經(jīng)履行，購房人已經(jīng)實(shí)際居住和使用房屋，暫時(shí)不得對合同的有效性采取立場(chǎng)，在實(shí)踐中應當采取尊重現狀、保持穩定的原則，承認房屋的現狀和繼續居住和使用房屋的權利。

　　對此類(lèi)案件進(jìn)行處理時(shí)，亦區分不同情況：

　　第一，根據上述第三種情況，雙方應當退還住房和住房付款。

　　第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣(mài)人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

　　以上就是“小產(chǎn)權房”的相關(guān)知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權益被侵犯的情況，就可以通過(guò)法律武器來(lái)維護自己的合法權益。如果您的情況比較復雜，上海律師也提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。