二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈(zèng)予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。那么和上海房產(chǎn)糾紛律師一起來看看會(huì)遇到哪些陷阱吧。

　　“陷阱”一：抵押

　　2015年8月，買房人小張與賣房人小劉簽訂《房屋信息買賣勞動(dòng)合同》，約定小張通過購買小劉所有的位于本市海淀區(qū)的房屋，交易市場價(jià)格800萬元。合同沒有簽訂后，小張如約向小劉支付200萬元首付款，后小張發(fā)現(xiàn)該企業(yè)房屋建筑已于2015年5月設(shè)立一個(gè)抵押，小劉拒絕或者解除該抵押，房屋作為交易方式無法選擇繼續(xù)教育進(jìn)行，故小張將小劉訴至人民法院，要求我們解除合作雙方的買賣服務(wù)合同，并要求員工小劉返還已付款項(xiàng)，并支付違約金。

　　抵押是指抵押人與抵押權(quán)人（債權(quán)人）以書面約定不轉(zhuǎn)讓對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有，并以該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的，債權(quán)人有權(quán)依法以財(cái)產(chǎn)折價(jià)、拍賣或者出售的價(jià)格優(yōu)先受償。二手房交易中，往往容易出現(xiàn)以下情況： 1、雙方簽訂了房屋買賣合同，買方知道房屋有抵押，并同意出售的時(shí)限解除抵押，但賣方不做解除抵押的程序； 2、房屋買賣合同簽訂后，買方對(duì)房屋有抵押不知情；3、房屋買賣合同簽訂后，賣方對(duì)房屋有新的抵押。由于抵押權(quán)涉及第三人的合法權(quán)益，買賣合同在抵押權(quán)存在的情況下不能繼續(xù)履行，雙方只能解除合同。

　　“陷阱”二：查封

　　2016年2月，買房人小江與賣房人小吳簽訂《房屋進(jìn)行買賣交易合同》，約定小江購買小吳名下公司位于北京海淀區(qū)的房屋設(shè)計(jì)一套。合同沒有簽訂后，小江如約支付購房款，過戶時(shí)卻被告知該房屋信息已被外地某法院可以查封，無法通過繼續(xù)過戶。原來，小吳曾向案外人借款800萬元，后無法及時(shí)償還，案外人在一個(gè)外地人民法院關(guān)于起訴小吳，并申請中國法院對(duì)小吳名下房屋查封，查封期間國家禁止買賣、抵押、過戶等。無奈情況之下，小江將小吳訴至法院，要求自己解除勞動(dòng)雙方之間買賣服務(wù)合同，并要求小吳返還購房款并支付以及違約金。

　　【法官釋法】：此處我們所說的查封，主要是指民事訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全，是指人民對(duì)于法院在利害關(guān)系人起訴前或者由于當(dāng)時(shí)起訴后，為保障企業(yè)將來的生效判決結(jié)果能夠可以得到有效執(zhí)行國家或者為了避免公司財(cái)產(chǎn)安全遭受經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)問題或者沒有爭議的標(biāo)的物，采取一定限制當(dāng)事人處分的強(qiáng)制管理措施。主要發(fā)展存在方式如下基本情況：

　　1、起訴前或者通過訴訟活動(dòng)過程中，一方當(dāng)事人申請采取財(cái)產(chǎn)保全控制措施，查封對(duì)方名下房產(chǎn)；

　　2、執(zhí)行工作過程中，被執(zhí)行人不履行政府債務(wù)，如其名下有可供執(zhí)行的房產(chǎn)，亦有可能被采取查封措施。如房產(chǎn)被查封后，是禁止抵押、過戶的，故在此情況下房屋買賣合同亦是無法實(shí)現(xiàn)繼續(xù)履行下去的。

　　“陷阱”三：央產(chǎn)房不能進(jìn)行辦理上市公司手續(xù)

　　2016年8月，買房人小劉和賣房人小張簽訂了《房屋銷售合同》 ，同意小張將自己名下的一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給小劉。雙方在執(zhí)行合同過程中，由于房屋不符合中央物業(yè)上市條件，無法通過上市手續(xù)，合同無法繼續(xù)履行，小劉將小張告上法庭，要求雙方解除銷售合同，并要求小張承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【法官釋法】：所謂央產(chǎn)房，全稱為“中央在京單位已購公有住房”，一般指的是職工按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的中央在京單位的安居工程住房和集資合建住房，該類房屋與一般的商品房不一樣，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央產(chǎn)房，前提是該房屋符合上市條件、能夠上市，需辦理已購公房上市登記表，如不符合上市條件，法院也是不能強(qiáng)行判決雙方繼續(xù)履行合同的。

　　“陷阱”四：購房資格問題發(fā)生發(fā)展變化

　　2015年10月，買房人小吳與賣房人小劉簽訂房屋信息買賣交易合同，約定小吳購買小劉名下位于海淀區(qū)的房屋設(shè)計(jì)一套。合同沒有簽訂后，因房價(jià)不斷上漲，小劉拒絕我們繼續(xù)研究將該房屋出售給小吳。無奈之下，小吳將小劉訴至人民法院，要求自己繼續(xù)積極履行勞動(dòng)合同。案件審理中，經(jīng)法院查實(shí)，因小劉拒絕中國履行服務(wù)合同，小吳已于2016年1月重新選擇購房并辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)小吳已經(jīng)發(fā)展不具備購房資格。經(jīng)法院釋明，小吳變更以及訴訟可以請求，要求他們解除雙方的合同，并要求小劉承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)違約行為責(zé)任。

　　【法官釋法】：根據(jù)中國北京市住房限購政策，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民對(duì)于家庭、持有本市有效暫住證在本市沒有一個(gè)住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納一定社會(huì)責(zé)任保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民收入家庭，限購1套住房，限購政策可以出臺(tái)以來，引發(fā)的糾紛也不斷增多，常見問題如下情形：簽訂房屋買賣合同時(shí)我們個(gè)人能力或者通過家庭教育符合購房資格，后在合同履行工作過程中存在或者人民法院訴訟活動(dòng)過程中，該個(gè)人利益或者其他家庭又重新購置住房，或者夫妻之間為了提高購房離婚之后又復(fù)婚，不再需要符合購房條件，致使公司現(xiàn)有房屋買賣合同內(nèi)容無法繼續(xù)履行。

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