住房問(wèn)題涉及人民群眾的切身利益，是老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。與一手房屋買(mǎi)賣(mài)相比，二手房屋買(mǎi)賣(mài)存在交易流程繁瑣、履行不確定因素多等特點(diǎn)，容易發(fā)生糾紛，且爭議類(lèi)型復雜。下面和上海房產(chǎn)律師一起來(lái)看看這兩起有關(guān)二手房交易糾紛案件，希望對你有所幫助。

　　一、故意隱瞞真實(shí)交易市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行相關(guān)協(xié)議無(wú)效

　　王某將其名下一套在中國北京的房屋出售給陳某，雙方簽訂了一個(gè)房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易合同，約定成交總價(jià)為1168萬(wàn)元。同時(shí)，雙方還簽訂了自己一份《裝修款補充相關(guān)協(xié)議》，約定對于房屋建設配套基礎設施工程折價(jià)468萬(wàn)元，相應的房屋建筑合同管理價(jià)格為700萬(wàn)元。但之后，王某將陳某告到法院，以《裝修款補充網(wǎng)絡(luò )協(xié)議》涉嫌逃稅行為為由，要求我們確認該協(xié)議內容無(wú)效。經(jīng)海淀法院可以聯(lián)系陳某后，最終陳某和王某庭下自行達成了一種和解協(xié)議。

　　由于在二手房交易發(fā)展過(guò)程中，一般是由買(mǎi)受人實(shí)際需要承擔交易活動(dòng)所需的全部稅費，所以買(mǎi)受人為降低市場(chǎng)交易管理成本，往往與中介服務(wù)公司、出賣(mài)人等合意，通過(guò)中國簽訂《裝修款補充協(xié)議》等或者可以在網(wǎng)簽時(shí)降低網(wǎng)絡(luò )交易產(chǎn)品價(jià)格等方式，惡意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，以達到規避?chē)医?jīng)濟稅收法律監管的目的。

　　法官認為，當事人為規避?chē)叶悇?wù)監督故意隱瞞真實(shí)交易價(jià)格，相關(guān)協(xié)議、價(jià)格條款無(wú)效，但不影響合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會(huì )公共利益，因此買(mǎi)賣(mài)雙方不僅要承擔民事責任，而且還要面臨稅務(wù)機關(guān)的行政處罰風(fēng)險。

　　二、合同無(wú)約定 非“滿(mǎn)五唯一”由房主進(jìn)行交稅

　　李某購買(mǎi)張某的一套完善房屋，雙方公司簽合同后，順利完成了網(wǎng)簽、貸款面簽等手續?？傻竭^(guò)戶(hù)前繳稅時(shí)，李某發(fā)現，涉案企業(yè)房屋需繳納相關(guān)稅費約50余萬(wàn)元，遠遠不能超過(guò)我們自己可以預期的數額。經(jīng)詢(xún)問(wèn)調查得知該房屋建設并不是“滿(mǎn)五唯一”，所以按規定需征收管理個(gè)人進(jìn)行所得稅。于是李某要求張某負擔這筆交易稅費，但張某不同意，認為通過(guò)合同沒(méi)有約定時(shí)間應由李某交稅。

　　經(jīng)過(guò)審理，法院可以認為企業(yè)根據雙方所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定工作內容，只有在房屋是“滿(mǎn)五唯一”的狀態(tài)下，交易活動(dòng)所需稅費才由李某負擔，而涉案房屋現在中國并非“滿(mǎn)五唯一”，且雙方通過(guò)合同中對于學(xué)習這種發(fā)展情形下該如何管理負擔稅費并無(wú)約定，因此應按照國家相關(guān)法律規定負擔稅費，最后一個(gè)判定這筆稅費由張某負擔。

　　據法官介紹，根據國家有關(guān)稅費規定，在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)方主要承擔契稅和產(chǎn)權轉讓登記費，賣(mài)方主要承擔營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，完成五年的免征營(yíng)業(yè)稅，完成五年的免征個(gè)人所得稅（以家庭為單位）。同時(shí)，在目前的二手房市場(chǎng)上，經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方的協(xié)商，一般交易所需的稅費實(shí)際上是由買(mǎi)方承擔的，賣(mài)方的購房?jì)r(jià)格通常是不含稅費的凈價(jià)。因此，房屋的狀況將嚴重影響稅費的實(shí)際金額。

　　因此，當買(mǎi)賣(mài)雙方基本達成交易意向時(shí)，他們必須核實(shí)和確認交易房屋的狀態(tài)，并事先向稅務(wù)征收機構了解交易所需的稅費，同時(shí)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要就稅費負擔做出明確的協(xié)議，特別是對買(mǎi)方承擔所有稅費，交易過(guò)程中如何承擔新的稅費應做出明確的協(xié)議，避免稅費協(xié)議不明確而影響雙方合同的履行。

　　二手房交易中存在諸多風(fēng)險，在購買(mǎi)住房時(shí)，應注意以下兩點(diǎn)：

　　1、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，嚴格要求審查企業(yè)交易房屋設計是否可以存在抵押貸款或者查封的情況，可通過(guò)查看房屋所有權證，或者向房管部門(mén)人員核實(shí)等途徑問(wèn)題進(jìn)行；同時(shí)，應在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對于提高房屋可能發(fā)展存在的抵押或者查封情況，以及逾期不解除抵押等情況，書(shū)面約定提供相關(guān)研究違約風(fēng)險責任；

　　2、弄清楚交易房屋的產(chǎn)權性質(zhì)，如為央產(chǎn)房，應充分了解該房屋上市條件，以及核實(shí)清楚該房屋能否上市交易，可向原產(chǎn)權單位、相關(guān)央產(chǎn)房交易辦公室等進(jìn)行核實(shí)，并在買(mǎi)賣(mài)合同中明確要求賣(mài)房人辦理上市手續的時(shí)間，以及逾期辦理的違約責任等。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢(xún)上海房產(chǎn)律師，我們會(huì )為你做出專(zhuān)業(yè)的解答。