《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！备嘞嚓P(guān)法律內(nèi)容請(qǐng)和上海律師一起了解下面這起案例。

　　一、基本案情

　　被告張某系原告某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)有限公司內(nèi)部員工， 2003年4月，原、被告簽訂商品房買賣雙方合同，被告可以購買原告編號(hào)為D40號(hào)別墅一幢，合同沒有簽訂之日付款2萬元，并約定辦理不低于20萬的按揭貸款，在交付使用時(shí)付清余款。在房屋交付系統(tǒng)使用前，被告通過利用技術(shù)職務(wù)之便對(duì)房屋信息進(jìn)行分析裝飾并入住。后被告離開我們公司，又因個(gè)人社會(huì)信用管理問題被銀行應(yīng)該拒絕服務(wù)提供網(wǎng)絡(luò)貸款，原告提出要求以及被告付清房款遭到拒絕后，向法院起訴，要求被告付清余款。被告辯稱房屋建設(shè)尚未交付，原告要求付清余款的理由就是不能有效成立，并請(qǐng)求解除勞動(dòng)合同，退回預(yù)付款。

　　二、案件評(píng)析

　　本案涉及了兩個(gè)方面問題，一是被告可以利用技術(shù)職務(wù)之便，在房屋交付前擅自裝飾并入住，能否視為對(duì)房屋交付條件的放棄？二是被告因個(gè)人社會(huì)信用管理問題被銀行拒絕服務(wù)提供按揭貸款，無法保證按時(shí)付清房款，被告能否提出要求解除勞動(dòng)合同？

　?。?）被告擅自進(jìn)行裝飾入住能否可以視為房屋交付管理問題

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！钡谌粭l規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！币陨弦?guī)定說明開發(fā)商對(duì)商品房應(yīng)先驗(yàn)收合格，并向購房戶提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書后才能交付。關(guān)于交付轉(zhuǎn)移時(shí)間，《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！币话阏J(rèn)為，這里所指的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買賣的約定；法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的規(guī)定。依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，買賣合同的標(biāo)的物自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。對(duì)商品房買賣中的交付，有兩種觀點(diǎn)，一種是俗稱的“交鑰匙”，即買受人直接占有使用房屋即視為交付。另一種觀點(diǎn)是除了房屋的占有外，還包括房屋所有權(quán)證書的給付才能算交付。對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適應(yīng)法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定明確了商品房的交付除當(dāng)事人另有約定外，不以房屋所有權(quán)證書的給付作為交付的要件。一般情況下，商品房竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)房提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和房屋鑰匙并經(jīng)購房戶確認(rèn)簽收后即視為房屋的交付。

　　在本案中，被告張某利用工作便利，在付清房款前進(jìn)行了裝修，雙方未簽署房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書。事實(shí)上，他已經(jīng)占用并使用了房屋，符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓和交付條件。被告張某的第一違約應(yīng)視為放棄交付條件的合同，原告要求清償購房款的依據(jù)是原件，被告的合同協(xié)議，理由成立。

　　(2）被告能否提出解除合同的問題？

　　當(dāng)原告與被告簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，雙方均表達(dá)了自己的真實(shí)意圖，協(xié)議的內(nèi)容是法律允許買賣的財(cái)產(chǎn)，原告也依法取得了該地塊的土地使用權(quán)和相關(guān)的許可證件，不損害國家和社會(huì)的公共利益。雙方當(dāng)事人簽訂的合同是依法成立的，它對(duì)雙方當(dāng)事人都具有法律約束力。合同法第九十四條規(guī)定了幾種類型的合同解除：

　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率购贤康臒o法實(shí)現(xiàn)的；

　?。ǘ┞男衅谙迣脻M前，一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主債務(wù)；

　　（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)的，在催促其履行后的合理期限內(nèi)未履行的；

　?。ㄋ模┊?dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的；

　　（五）法律規(guī)定的其他情形。

　　第一由于合同內(nèi)容是雙方協(xié)商達(dá)成的，除法律或合同另有規(guī)定外，合同的變更或解除應(yīng)由雙方協(xié)商達(dá)成。本案中，被告在簽訂合同時(shí)，希望通過按揭貸款實(shí)現(xiàn)購房目的，因個(gè)人信用問題被銀行拒絕，房款無法按時(shí)支付。被告如要解除合同，應(yīng)根據(jù)合同法的規(guī)定，在履行期屆滿前先向原告提出，或與原告協(xié)商約定補(bǔ)救措施。但被告只是在原告提起訴訟時(shí)才表明了明確的解除合同的意思。此時(shí)，被告提出解除合同沒有法律依據(jù)。也就是說，被告已經(jīng)放棄了解除合同的法定權(quán)利，不能繼續(xù)行使。

　　第二，被告因個(gè)人信用問題而被銀行拒絕貸款，這在雙方簽署合同時(shí)也是出乎意料的，并不能歸咎于雙方，因?yàn)檠诱`履行或其他違約而終止合同并不是一個(gè)法律條件。

　　第三，房屋實(shí)際交付被告，標(biāo)的物移交，原告履行了合同規(guī)定的主要義務(wù)。被告人此時(shí)不能提出解除合同的請(qǐng)求，因此被告人提出的解除合同的請(qǐng)求不能成立，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定履行，向原告支付剩余的住房。

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