《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十七條規定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！备嘞嚓P(guān)法律內容請和上海律師一起了解下面這起案例。

　　一、基本案情

　　被告張某系原告某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司內部員工， 2003年4月，原、被告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)雙方合同，被告可以購買(mǎi)原告編號為D40號別墅一幢，合同沒(méi)有簽訂之日付款2萬(wàn)元，并約定辦理不低于20萬(wàn)的按揭貸款，在交付使用時(shí)付清余款。在房屋交付系統使用前，被告通過(guò)利用技術(shù)職務(wù)之便對房屋信息進(jìn)行分析裝飾并入住。后被告離開(kāi)我們公司，又因個(gè)人社會(huì )信用管理問(wèn)題被銀行應該拒絕服務(wù)提供網(wǎng)絡(luò )貸款，原告提出要求以及被告付清房款遭到拒絕后，向法院起訴，要求被告付清余款。被告辯稱(chēng)房屋建設尚未交付，原告要求付清余款的理由就是不能有效成立，并請求解除勞動(dòng)合同，退回預付款。

　　二、案件評析

　　本案涉及了兩個(gè)方面問(wèn)題，一是被告可以利用技術(shù)職務(wù)之便，在房屋交付前擅自裝飾并入住，能否視為對房屋交付條件的放棄？二是被告因個(gè)人社會(huì )信用管理問(wèn)題被銀行拒絕服務(wù)提供按揭貸款，無(wú)法保證按時(shí)付清房款，被告能否提出要求解除勞動(dòng)合同？

　?。?）被告擅自進(jìn)行裝飾入住能否可以視為房屋交付管理問(wèn)題

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十七條規定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！钡谌粭l規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時(shí)，向購買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)?！币陨弦幎ㄕf(shuō)明開(kāi)發(fā)商對商品房應先驗收合格，并向購房戶(hù)提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)后才能交付。關(guān)于交付轉移時(shí)間，《民法通則》第七十二條規定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時(shí)起轉移，法律另有規定或當事人另有約定的除外?！币话阏J為，這里所指的當事人另有約定，只能是對于特定物買(mǎi)賣(mài)的約定；法律另有規定一般是指對于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的規定。依據《合同法》的有關(guān)規定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人負有向買(mǎi)受人交付房屋并轉移所有權的義務(wù)，買(mǎi)賣(mài)合同的標的物自交付時(shí)起轉移。對商品房買(mǎi)賣(mài)中的交付，有兩種觀(guān)點(diǎn)，一種是俗稱(chēng)的“交鑰匙”，即買(mǎi)受人直接占有使用房屋即視為交付。另一種觀(guān)點(diǎn)是除了房屋的占有外，還包括房屋所有權證書(shū)的給付才能算交付。對此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適應法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！痹撘幎鞔_了商品房的交付除當事人另有約定外，不以房屋所有權證書(shū)的給付作為交付的要件。一般情況下，商品房竣工驗收合格后，開(kāi)發(fā)房提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和房屋鑰匙并經(jīng)購房戶(hù)確認簽收后即視為房屋的交付。

　　在本案中，被告張某利用工作便利，在付清房款前進(jìn)行了裝修，雙方未簽署房屋質(zhì)量保證書(shū)和房屋使用說(shuō)明書(shū)。事實(shí)上，他已經(jīng)占用并使用了房屋，符合法律規定的轉讓和交付條件。被告張某的第一違約應視為放棄交付條件的合同，原告要求清償購房款的依據是原件，被告的合同協(xié)議，理由成立。

　　(2）被告能否提出解除合同的問(wèn)題？

　　當原告與被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，雙方均表達了自己的真實(shí)意圖，協(xié)議的內容是法律允許買(mǎi)賣(mài)的財產(chǎn)，原告也依法取得了該地塊的土地使用權和相關(guān)的許可證件，不損害國家和社會(huì )的公共利益。雙方當事人簽訂的合同是依法成立的，它對雙方當事人都具有法律約束力。合同法第九十四條規定了幾種類(lèi)型的合同解除：

　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率购贤康臒o(wú)法實(shí)現的；

　?。ǘ┞男衅谙迣脻M(mǎn)前，一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主債務(wù)；

　?。ㄈ┊斒氯艘环竭t延履行主要義務(wù)的，在催促其履行后的合理期限內未履行的；

　?。ㄋ模┊斒氯艘环竭t延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使合同目的無(wú)法實(shí)現的；

　?。ㄎ澹┓梢幎ǖ钠渌樾?。

　　第一由于合同內容是雙方協(xié)商達成的，除法律或合同另有規定外，合同的變更或解除應由雙方協(xié)商達成。本案中，被告在簽訂合同時(shí)，希望通過(guò)按揭貸款實(shí)現購房目的，因個(gè)人信用問(wèn)題被銀行拒絕，房款無(wú)法按時(shí)支付。被告如要解除合同，應根據合同法的規定，在履行期屆滿(mǎn)前先向原告提出，或與原告協(xié)商約定補救措施。但被告只是在原告提起訴訟時(shí)才表明了明確的解除合同的意思。此時(shí)，被告提出解除合同沒(méi)有法律依據。也就是說(shuō)，被告已經(jīng)放棄了解除合同的法定權利，不能繼續行使。

　　第二，被告因個(gè)人信用問(wèn)題而被銀行拒絕貸款，這在雙方簽署合同時(shí)也是出乎意料的，并不能歸咎于雙方，因為延誤履行或其他違約而終止合同并不是一個(gè)法律條件。

　　第三，房屋實(shí)際交付被告，標的物移交，原告履行了合同規定的主要義務(wù)。被告人此時(shí)不能提出解除合同的請求，因此被告人提出的解除合同的請求不能成立，應當繼續按照合同約定履行，向原告支付剩余的住房。

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