《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定，“房地產開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”更多相關法律內容請和上海律師一起了解下面這起案例。

　　一、基本案情

　　被告張某系原告某房地產企業(yè)開發(fā)有限公司內部員工， 2003年4月，原、被告簽訂商品房買賣雙方合同，被告可以購買原告編號為D40號別墅一幢，合同沒有簽訂之日付款2萬元，并約定辦理不低于20萬的按揭貸款，在交付使用時付清余款。在房屋交付系統(tǒng)使用前，被告通過利用技術職務之便對房屋信息進行分析裝飾并入住。后被告離開我們公司，又因個人社會信用管理問題被銀行應該拒絕服務提供網(wǎng)絡貸款，原告提出要求以及被告付清房款遭到拒絕后，向法院起訴，要求被告付清余款。被告辯稱房屋建設尚未交付，原告要求付清余款的理由就是不能有效成立，并請求解除勞動合同，退回預付款。

　　二、案件評析

　　本案涉及了兩個方面問題，一是被告可以利用技術職務之便，在房屋交付前擅自裝飾并入住，能否視為對房屋交付條件的放棄？二是被告因個人社會信用管理問題被銀行拒絕服務提供按揭貸款，無法保證按時付清房款，被告能否提出要求解除勞動合同？

　　（1）被告擅自進行裝飾入住能否可以視為房屋交付管理問題

　　《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定，“房地產開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！钡谌粭l規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。”以上規(guī)定說明開發(fā)商對商品房應先驗收合格，并向購房戶提供住宅質量保證書和住宅使用說明書后才能交付。關于交付轉移時間，《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外?！币话阏J為，這里所指的當事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定；法律另有規(guī)定一般是指對于不動產買賣的規(guī)定。依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，買賣合同的標的物自交付時起轉移。對商品房買賣中的交付，有兩種觀點，一種是俗稱的“交鑰匙”，即買受人直接占有使用房屋即視為交付。另一種觀點是除了房屋的占有外，還包括房屋所有權證書的給付才能算交付。對此，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適應法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！痹撘?guī)定明確了商品房的交付除當事人另有約定外，不以房屋所有權證書的給付作為交付的要件。一般情況下，商品房竣工驗收合格后，開發(fā)房提供住宅質量保證書、住宅使用說明書和房屋鑰匙并經(jīng)購房戶確認簽收后即視為房屋的交付。

　　在本案中，被告張某利用工作便利，在付清房款前進行了裝修，雙方未簽署房屋質量保證書和房屋使用說明書。事實上，他已經(jīng)占用并使用了房屋，符合法律規(guī)定的轉讓和交付條件。被告張某的第一違約應視為放棄交付條件的合同，原告要求清償購房款的依據(jù)是原件，被告的合同協(xié)議，理由成立。

　　(2）被告能否提出解除合同的問題？

　　當原告與被告簽訂《商品房買賣合同》時，雙方均表達了自己的真實意圖，協(xié)議的內容是法律允許買賣的財產，原告也依法取得了該地塊的土地使用權和相關的許可證件，不損害國家和社會的公共利益。雙方當事人簽訂的合同是依法成立的，它對雙方當事人都具有法律約束力。合同法第九十四條規(guī)定了幾種類型的合同解除：

　　（一）因不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)的；

　?。ǘ┞男衅谙迣脻M前，一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主債務；

　　（三）當事人一方遲延履行主要義務的，在催促其履行后的合理期限內未履行的；

　?。ㄋ模┊斒氯艘环竭t延履行債務或者有其他違約行為，致使合同目的無法實現(xiàn)的；

　　（五）法律規(guī)定的其他情形。

　　第一由于合同內容是雙方協(xié)商達成的，除法律或合同另有規(guī)定外，合同的變更或解除應由雙方協(xié)商達成。本案中，被告在簽訂合同時，希望通過按揭貸款實現(xiàn)購房目的，因個人信用問題被銀行拒絕，房款無法按時支付。被告如要解除合同，應根據(jù)合同法的規(guī)定，在履行期屆滿前先向原告提出，或與原告協(xié)商約定補救措施。但被告只是在原告提起訴訟時才表明了明確的解除合同的意思。此時，被告提出解除合同沒有法律依據(jù)。也就是說，被告已經(jīng)放棄了解除合同的法定權利，不能繼續(xù)行使。

　　第二，被告因個人信用問題而被銀行拒絕貸款，這在雙方簽署合同時也是出乎意料的，并不能歸咎于雙方，因為延誤履行或其他違約而終止合同并不是一個法律條件。

　　第三，房屋實際交付被告，標的物移交，原告履行了合同規(guī)定的主要義務。被告人此時不能提出解除合同的請求，因此被告人提出的解除合同的請求不能成立，應當繼續(xù)按照合同約定履行，向原告支付剩余的住房。

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