近年來(lái)，涉房地產(chǎn)領(lǐng)域案件數(shù)量增幅明顯。為把非訴訟糾紛解決機(jī)制挺在前面，促進(jìn)訴源治理，特對(duì)涉房地產(chǎn)領(lǐng)域案件中具有普遍性的法律問(wèn)題，上海律師事務(wù)所以案例形式對(duì)已形成相對(duì)固定裁判思路的案件進(jìn)行類(lèi)型化推送。希望通過(guò)對(duì)有關(guān)案例的宣傳，對(duì)訴前調(diào)解工作提供有益參考，推進(jìn)“以案促調(diào)”。

　　一、基本案情

　　??2009年9月20日，李某勤與重慶市某康置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某康公司）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由李某勤購(gòu)買(mǎi)某康公司開(kāi)發(fā)的“某康浩宇”小區(qū)房屋一套，面積為87.86平方米，房款為230501元。某康公司應(yīng)當(dāng)于2010年4月30日前交房，逾期交房的應(yīng)自合同約定的交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止，按日向李某勤支付房款萬(wàn)分之五的違約金。合同簽訂后，李某勤支付了房款。2011年12月27日，某康公司交房。因某康公司逾期交房，李某勤遂起訴請(qǐng)求某康公司按照合同約定支付違約金69726.6元。訴訟中，某康公司辯稱(chēng)，因逾期交房給李某勤造成的損失應(yīng)當(dāng)按照同地段同類(lèi)房屋的租金來(lái)認(rèn)定，雙方約定的違約金過(guò)高，應(yīng)當(dāng)予以降低，并申請(qǐng)對(duì)房屋在逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)法院委托評(píng)估，評(píng)定案涉房屋在逾期交付期間的月租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米4元至8元。

　　??二、裁判

　　??重慶市璧山縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)合同約定，某康公司應(yīng)于2010年4月30日之前交房，但實(shí)際上卻于2011年12月27日交房，某康公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。訴訟中，某康公司認(rèn)為雙方約定的違約金過(guò)高并請(qǐng)求予以調(diào)整。在無(wú)證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失的情況下，應(yīng)參照逾期交房期間同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為李某勤遭受損失的依據(jù)。根據(jù)評(píng)估意見(jiàn)，確定租金標(biāo)準(zhǔn)按每平方米8元計(jì)算，故逾期交房期間房屋的租金為13355元。而根據(jù)合同約定，某康公司應(yīng)當(dāng)支付的違約金為69726.6元，雙方合同約定的違約金確屬過(guò)高，應(yīng)當(dāng)予以酌情減少。法院遂判決某康公司應(yīng)當(dāng)向李某勤支付違約金13355元×130%＝17362元。

　　??李某勤不服，提起上訴。

　　??重慶市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，某康公司認(rèn)為約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以降低，應(yīng)當(dāng)由某康公司就雙方約定的違約金過(guò)分高于造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院按照某康公司的主張及舉證，依據(jù)同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整并無(wú)不當(dāng)。法院判決：駁回上訴，維持原判。

　　??三、評(píng)析

　　??1、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配

　　??根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過(guò)高或者過(guò)低而請(qǐng)求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問(wèn)題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對(duì)方實(shí)際遭受的損失有多少，故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當(dāng)由另一方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　??筆者認(rèn)為，首先，“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過(guò)分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。其次，法律之所以賦予一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過(guò)高或者過(guò)低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項(xiàng)制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點(diǎn)實(shí)不足取。

　　??在本案中，雙方將逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定為日萬(wàn)分之五，某康公司認(rèn)為約定的違約金過(guò)高，便應(yīng)當(dāng)由某康公司對(duì)約定的違約金過(guò)分高于給李某勤造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院直接認(rèn)定在無(wú)證據(jù)證明逾期交房給李某勤造成具體損失金額的情況下，應(yīng)當(dāng)參照同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失的依據(jù)，而并未指明應(yīng)當(dāng)由哪方對(duì)違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整承擔(dān)舉證責(zé)任，存在不當(dāng)之處。對(duì)此，二審法院予以明確。

　　??2、逾期交房給購(gòu)房者造成損失的認(rèn)定

　　??在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，由于違約金可以根據(jù)合同約定進(jìn)行確定，故開(kāi)發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。然而，購(gòu)房者因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到購(gòu)房的用途、房?jī)r(jià)的跌漲、房屋所處位置給購(gòu)房者帶來(lái)生活上的便利程度等等諸多因素的影響，故確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

　　??那么，究竟該如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商逾期交房給購(gòu)房者造成的損失呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條，如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。從上述規(guī)定可以看出，最高人民法院在合同未對(duì)違約金作出約定的情況下，明確將同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為確定逾期交房給購(gòu)房者造成的損失賠償額的依據(jù)。之所以如此規(guī)定，是由于同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。因?yàn)樵谟馄诮环康那闆r下，購(gòu)房者通過(guò)租用同地段同類(lèi)型的房屋，亦可以實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同類(lèi)型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。因此，如果開(kāi)發(fā)商主張逾期交房給購(gòu)房者造成的損失相當(dāng)于同地段同類(lèi)房屋的租金，并請(qǐng)求將同地段同類(lèi)房屋租金作為認(rèn)定購(gòu)房者損失大小的依據(jù)，人民法院可以按照同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。

　　??但是亦應(yīng)當(dāng)注意，將同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失大小的依據(jù)，實(shí)系在逾期交房所產(chǎn)生的損失難以衡量的情況下，不得已而采取的一種方法。通過(guò)這種方法計(jì)算的損失與購(gòu)房者實(shí)際遭受的損失并不完全等同，最多只能算是對(duì)損失的一種“推定”。在訴訟中，如果購(gòu)房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小，或者可以舉示其他證據(jù)證明其除了租金損失外還存在其他損失，那么這種“推定”便不再具有合理性，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際損失來(lái)確定是否對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整，也即購(gòu)房者對(duì)其損失的大小享有一種補(bǔ)證的權(quán)利。

　　??在本案中，某康公司主張按照同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整，并申請(qǐng)對(duì)房屋在逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。一審法院對(duì)某康公司的意見(jiàn)予以采信，并通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，合同約定的違約金確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋同期的租金標(biāo)準(zhǔn)，遂根據(jù)租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行了調(diào)整。而李某勤并未舉示充分證據(jù)證明其實(shí)際損失大于根據(jù)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的損失，也未舉示充分證據(jù)證明除了租金損失外，其還存在其他損失。因此，一審法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整并無(wú)不當(dāng)，二審法院對(duì)一審判決予以維持。

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