根據《合同法》第114條和《合同法解釋二》第29條的規定，約定的違約金低于造成的損失的或者約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當調整。那么，房屋買(mǎi)賣(mài)中的實(shí)際損失如何計算呢？損失的時(shí)間起算點(diǎn)和截止點(diǎn)是哪個(gè)時(shí)刻呢？下面由上海房產(chǎn)糾紛律師為大家詳細講解。

　　首先，當購房合同無(wú)效時(shí)，不存在對履約利益的賠償，因此此時(shí)不能索賠房?jì)r(jià)差的損失。其次，違反購買(mǎi)合同后，當合同存在繼續履行時(shí)，當事人可以要求繼續履行，不必索賠房?jì)r(jià)差損失； 索賠房?jì)r(jià)差損失時(shí)，一般以當事人遵守合同終止合同為條件。

　　房?jì)r(jià)差異損失主張分為兩種情況，一種是房?jì)r(jià)上漲時(shí)，賣(mài)方違約，買(mǎi)方解除合同，主張房屋升值損失； 另一種是房?jì)r(jià)下跌時(shí)，買(mǎi)方違約，賣(mài)方解除合同，主張房屋貶值損失。為了避免重復，本文只討論了實(shí)際中大量發(fā)生的房?jì)r(jià)上漲問(wèn)題。

　　房屋價(jià)格上漲，出賣(mài)人違約，買(mǎi)受人主張解除合同的，有權主張房屋升值損失，有《合同法》第113條為依據，在理論與實(shí)踐中都不存在爭議。但是對于房屋升值損失如何計算，并沒(méi)有明確的標準。對于這個(gè)問(wèn)題，有著(zhù)作進(jìn)行過(guò)討論，“房屋差價(jià)損失如何計算？房屋差價(jià)損失是指合同約定價(jià)格與房屋現在市場(chǎng)價(jià)之間的差額。實(shí)踐中可以委托具有評估資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行評估或者比照最相類(lèi)似的房屋（同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區域內房屋）市場(chǎng)交易價(jià)格，與買(mǎi)賣(mài)合同約定價(jià)格之差確定房屋差價(jià)損失，但合同另有約定或當事人事后能夠協(xié)商確定的除外。認定房屋差價(jià)損失的時(shí)間節點(diǎn)應從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方選擇和請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評估之日以及審理中房屋的漲跌情況等，予以合理的確定”。上面的論述，雖指出合同約定的履行期限屆滿(mǎn)之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評估之日等幾個(gè)日期可以作為計算房屋差價(jià)損失的時(shí)間節點(diǎn)，但是并沒(méi)有詳細說(shuō)明，如何根據不同的案件類(lèi)型合理確定該時(shí)間節點(diǎn)。本文認為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同因房屋價(jià)格上漲，出賣(mài)人違約的，計算房屋漲價(jià)損失一般應以違約時(shí)作為計算房屋漲價(jià)損失的時(shí)間節點(diǎn)。若出賣(mài)人收受了買(mǎi)受人的購房款未及時(shí)返還的，以出賣(mài)人返還全部購房款之日為時(shí)間節點(diǎn)，且買(mǎi)受人支付購房款的比例不影響損害賠償的數額。若買(mǎi)受人主張繼續履行，后發(fā)現合同無(wú)法繼續履行，變更訴訟請求為解除合同、主張損害賠償時(shí)，則計算房屋漲價(jià)損失應參照買(mǎi)受人變更訴訟請求之日。以下分情況進(jìn)行論述：

　　第一種情況：A年1月1日，甲方將一套房屋賣(mài)給乙方，約定B年2月2日交房過(guò)戶(hù)。至B年2月2日，甲方拒絕收錢(qián)過(guò)戶(hù)，向乙方聲明房屋已出售給丙方，過(guò)戶(hù)完畢。此時(shí)，乙方起訴甲方要求賠償損失時(shí)，計算房?jì)r(jià)上漲損失的時(shí)間節點(diǎn)應為B年的B、B、B。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)就是違約日期。原因是甲方在B、B、B、B上違約，無(wú)法繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且甲方已向乙方明確表示，乙方可以通過(guò)簽訂新的房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)避免房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲的損失（假設房?jì)r(jià)上漲后乙方仍有足夠的資金購房）?！尽逗贤ā返谝话僖皇艞l，一方違約后，雙方應當采取適當措施防止損失的擴大；不采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償?！?

　　第二種情況： 如果上述情況發(fā)生變化，甲方?jīng)]有向乙方明確表示房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行，乙方要求繼續履行合同，訴訟程序發(fā)現甲方已經(jīng)將房屋賣(mài)給了丙方，乙方要求撤銷(xiāo)合同，并要求賠償損失。變更索賠日應當作為計算房?jì)r(jià)上漲損失的時(shí)間節點(diǎn)。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)是合同終止的日期。原因是：乙方變更訴訟請求后，可以簽訂新的房屋買(mǎi)賣(mài)合同以避免損失擴大，但乙方變更訴訟請求前，不得指望他簽訂代替合同。當然，在向乙方披露了一套房子和兩套房子的銷(xiāo)售情況后，乙方應根據誠信原則及時(shí)采取補救措施，即乙方應盡快更改訴訟請求，取消合同，并及時(shí)簽訂新的合同，以避免進(jìn)一步價(jià)格上漲造成損失。如果乙方未能及時(shí)采取措施，計算房?jì)r(jià)上漲損失的時(shí)間點(diǎn)應由乙方在得知合同無(wú)法繼續后預留給乙方的合理反應時(shí)間確定。

　　在這兩種情況下，賣(mài)方都沒(méi)有接受購買(mǎi)價(jià)格。如果賣(mài)方接受了購買(mǎi)價(jià)格，仲裁規則應該改變。分析如下：

　　第三種情形：A年A月A日，甲向乙出售屋宇一處，并收受了全額購房款，商定B年B月B日過(guò)戶(hù)。至B年B月B日，因屋宇價(jià)錢(qián)下跌，甲拒謝絕過(guò)戶(hù)，而且向乙申明曾經(jīng)將屋宇出售于丙，且過(guò)戶(hù)終了。至C年C月C日，甲將乙領(lǐng)取的購房款全數向乙返還終了。此時(shí)乙告狀甲主意侵害補償時(shí)，計較屋宇跌價(jià)喪失應以C年C月C日為時(shí)候節點(diǎn)。這個(gè)時(shí)候點(diǎn)是購房款全數返還之日。來(lái)由為：盡管此種情形與第一種情形同樣，至B年B月B日甲曾經(jīng)守約，然則此是因為乙曾經(jīng)向甲支付了全額購房款，在我國今朝房?jì)r(jià)云云高的情況下，將乙看作一般意義上的普通購房人，不能期望他還有足夠的資歷來(lái)簽訂替代的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只有在C年C月C日，甲將乙的購房款全額返還后，我們才認為，乙可以采取措施避免損失擴大。以上C年C月C日可能與B年B月B日相同，不影響結論，若C年C月C日早于B年B月B日，則甲的行為實(shí)質(zhì)上構成了預期違約，在乙沒(méi)有立刻接受甲的預期違約時(shí)，要參照較晚的B年B月B日計算房屋漲價(jià)損失。

　　舉一個(gè)實(shí)踐中的案例，北京市第二中級人民法院（2013）二中民終字第11549號，基礎案情為：乙于2004年購置甲開(kāi)辟的商品房一處，條約價(jià)錢(qián)714萬(wàn)，乙領(lǐng)取首付款357萬(wàn)。因甲私自變換計劃，使得涉案商品房再也不設置裝備擺設，條約客觀(guān)上無(wú)奈連續執行，經(jīng)甲告狀主意，2009年12月15日，二審法院訊斷解除了兩邊的屋宇生意條約。2011年乙告狀甲主意返還首付款，并補償屋宇貶值喪失1000萬(wàn)元。經(jīng)法院鑒定2009年12月15日的屋宇市場(chǎng)價(jià)為1770萬(wàn)元。法院覺(jué)得：關(guān)于屋宇差價(jià)補償款數額，參考涉案屋宇在2009年12月15日的市場(chǎng)價(jià)，綜合思量買(mǎi)受人已付款金額、出賣(mài)人已補償違約金等案件情形，根據公道準繩依法酌定為306萬(wàn)元。本文覺(jué)得，假如出賣(mài)人甲在變換計劃使得條約客觀(guān)上無(wú)奈繼續履行時(shí)，及時(shí)返還乙的購房款，則計算房屋漲價(jià)應以購房款被返還之日作為時(shí)間節點(diǎn)，這個(gè)日期正常應該早于二審判決作出的2009年12月15日。但本案中甲并未返還首付款，難以認為乙可以采取措施避免房屋漲價(jià)損失的進(jìn)一步擴大，以2009年12月15日計算房屋漲價(jià)損失，已經(jīng)對買(mǎi)受人不利；在此基礎上，法院又酌減了賠償數額，對買(mǎi)受人顯然并不公平。

　　第四種情形：第三種情形是乙支付了全數購房款，假如情形變化為乙支付了部分購房款，如A年A月A日，甲向乙出售屋宇一處，并收受了首付款30％，商定B年B月B日過(guò)戶(hù)并辦理按揭存款。至B年B月B日，因屋宇價(jià)錢(qián)下跌，甲拒謝絕過(guò)戶(hù)，而且向乙申明曾經(jīng)將屋宇出售于丙，且過(guò)戶(hù)終了。至C年C月C日，甲將乙領(lǐng)取的首付款全數向乙返還終了。此時(shí)計較屋宇跌價(jià)喪失仍是要參照C年C月C日，而且乙有權取得全數跌價(jià)喪失，而無(wú)須按領(lǐng)取的首付款比例肯定喪失比例。起首，依據我國今朝的實(shí)踐情形，絕大多半購房人購房時(shí)接納首付款加按揭存款的體式格局，普通購房人領(lǐng)取首付款就簡(jiǎn)直拿出其全數積儲了，在首付款未獲得全額返還時(shí)，要求其簽訂替換條約也是能人所難。所以計算房屋漲價(jià)損失還是要參照首付款被全額返還之日。其次，賠償履行利益的基本原則，是使得守約方獲得賠償后處于的地位與合同如果被履行后可處于的地位相同。在買(mǎi)受人已經(jīng)支付了首付款，并且約定余款通過(guò)按揭貸款支付時(shí)，買(mǎi)受人是完全按照合同約定履行的，如果出賣(mài)人不違約合同獲得履行，買(mǎi)受人能夠獲得全部房屋升值；當出賣(mài)人違約不履行合同時(shí)，買(mǎi)受人同樣應當有權獲得全部房屋升值。如果法院是依據買(mǎi)受人支付的首付款比例，按比例支持房屋升值損失是不恰當的，這樣處理，未支持的部分損失，由違約的出賣(mài)人享有了，難謂公平。

　　上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終11121號判決書(shū)覺(jué)得，“一審中，兩邊已明確2016年3月20日被上訴人明確不執行合同時(shí)的屋宇市場(chǎng)價(jià)和合同價(jià)差值85萬(wàn)元，然而上訴人二審時(shí)又主意房?jì)r(jià)喪失為150萬(wàn)元，對其主意本院實(shí)難駁回。在85萬(wàn)元房?jì)r(jià)差價(jià)基礎上，考慮到上訴人僅領(lǐng)取5萬(wàn)元定金、2016年3月15日已另行網(wǎng)簽購房和談等實(shí)踐情形，本院覺(jué)得原審裁奪喪失補償金額為28萬(wàn)元并沒(méi)有不當，對上訴人主意的120萬(wàn)元喪失補償金額本院不予認同?！狈ㄔ赫J可了屋宇差價(jià)為85萬(wàn)元，但考慮到買(mǎi)受人僅支付了5萬(wàn)元定金，因而支撐了28萬(wàn)元。本文覺(jué)得這類(lèi)訊斷是值得商議的，未支撐的57萬(wàn)元貶值部分，由出賣(mài)人取得，明顯不公平。本案即便買(mǎi)受人未領(lǐng)取購房款，只需生意條約成立，那么85萬(wàn)元屋宇貶值喪失也是應當全數支撐的。此外，認定85萬(wàn)元房屋升值損失本身也是值得商榷的，因為既然買(mǎi)受人另行簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要新合同的價(jià)格不是畸高，那么新的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格與涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的差價(jià)，就是很好地計算房屋差價(jià)的標準，再另行確定一個(gè)85萬(wàn)元是沒(méi)有必要的。

　　第五種情形：與第二種情形近似，在出賣(mài)人收受了購房款后，一房二賣(mài)沒(méi)有實(shí)時(shí)向買(mǎi)受人昭示，買(mǎi)受人告狀主意連續履行的，計算房屋漲價(jià)損失要以買(mǎi)受人變更訴訟請求之日為時(shí)間節點(diǎn)。

　　綜上，計較侵害補償的時(shí)候節點(diǎn)的肯定，首要受制于減損劃定規矩，在買(mǎi)受人能夠采用步伐防止喪失進(jìn)一步擴充時(shí)，便是屋宇跌價(jià)喪失計較的截止點(diǎn)。這就要求雙方均應依據誠實(shí)信用原則行事，出賣(mài)人即便違約后，也應當及時(shí)向買(mǎi)受人明示合同不能繼續履行的事實(shí)，使買(mǎi)受人有機會(huì )簽訂替代合同避免損失擴大。同樣，買(mǎi)受人獲知合同不能繼續履行后，也應積極采取措施避免損失擴大。實(shí)踐中的情況往往更加復雜，但是上述原則是適用的。

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