以炒房為目的購房合同不成立。購房者本意不是要買(mǎi)房，只是通過(guò)倒賣(mài)房屋來(lái)賺取利益，所以合同的簽訂并不是表達簽訂人真是的意思，所以這種購房的合同是不成立，屬于無(wú)效不受法律保護的。更多詳細內容請和上海律師一起來(lái)了解吧！

　　一、基本案情

　　2016年3月，陳某與李某簽訂屋宇生交易間條合同商定以81萬(wàn)元購置李某的屋宇一處，并商定批準買(mǎi)方在辦理該房屋手續時(shí)過(guò)戶(hù)給第三方。后來(lái)李某發(fā)現陳某系從事炒房的人員，便明確表示解除合同。

　　陳某將李某告起訴法院，請求連續執行條合同并補償喪失。法院環(huán)抱條合同執行進(jìn)程，商定過(guò)戶(hù)第三方的目標等方面進(jìn)行了審理，覺(jué)得被告陳某應用其具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，簽訂該買(mǎi)賣(mài)合同的目的是轉售他人，并非要購買(mǎi)被告名下的涉訴房屋，其簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并非真實(shí)意思表示，故該買(mǎi)賣(mài)合同不成立。原告的訴訟請求，不予支持。

　　二、案件分析

　　濱海新區法院塘沽民二庭副庭長(cháng)李桂華表示，此類(lèi)案件多為房地產(chǎn)中介職員，應用擁有的房源信息上風(fēng)及熟悉屋宇生交易務(wù)流程上風(fēng)，與賣(mài)房人簽訂屋宇生交易約，再加價(jià)轉賣(mài)給別人從中圖利。為了保證其順遂實(shí)行倒房行動(dòng)，此類(lèi)條合同遍都約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為方便讓實(shí)際買(mǎi)房人看房。同時(shí)還會(huì )約定允許過(guò)戶(hù)給第三方，是為保證賣(mài)房人與實(shí)際買(mǎi)房人辦理過(guò)戶(hù)。當賣(mài)房人陷入了炒房人的圈套，拒絕履行合同時(shí)就會(huì )被以違約為由起訴，并索要高額違約金。

　　濱海新區法院塘沽審訊區覺(jué)得，此類(lèi)案件中簽訂生交易約只是先占屋宇的購置機遇，同時(shí)另尋賣(mài)主，將屋宇轉售別人從中圖利。而并不是真要購置該屋宇，其簽訂生交易約并不是實(shí)在意義表示，故該買(mǎi)賣(mài)合同不成立。此外，炒房人的行為既會(huì )造成實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方互不了解，影響實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的締約選擇權，也會(huì )造成房屋交易的環(huán)節增多而增加實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本和違約風(fēng)險，實(shí)際上已經(jīng)影響了實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方當事人的合法權益，有違誠實(shí)信用原則，干擾了正常的市場(chǎng)交易秩序，故依法不予保護。

　　一、對于定金的兩條司法解釋

　　1、最高人民法院《對于合用（中華國民共和國擔保法）多少題目的說(shuō)明》第115條：當事人商定以托付定金作為訂立主合同保管的，給付定金的一方謝絕訂立主合同的，無(wú)權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。

　　2、最高人民法院《對于審理商品房生交易約糾紛案件合用律師多少題目的說(shuō)明》第4條：出賣(mài)人經(jīng)由過(guò)程認購、訂購、預訂等體式格局向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房生交易約擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。

　　購房者普遍在購房時(shí)簽訂的定金和談或認購書(shū)等都具有定金性質(zhì)，所領(lǐng)取的定金是作為簽訂商品房預售條合同保管，若一方在約定的時(shí)間拒絕訂立商品房預售合同，則要按照定金罰則來(lái)承擔不利的后果。

　　二、購房者如何從開(kāi)發(fā)商那正當地退回購房定金呢？

　?。ㄒ唬┳鳛橘彿空咭诙ń饤l合同認購書(shū)商定的時(shí)候去和開(kāi)發(fā)商商談商品房預售條合同主要條款。

　　作為購房者要在定金條合同認購書(shū)商定的時(shí)候去和開(kāi)發(fā)商商談商品房預售條合同首要條目。平日作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講，商品房預售條合同版本不容轉變，而購房定金條合同認購書(shū)中每每不包括如下內容：守約義務(wù)、交房時(shí)候、交房前提、付款克日、存款銀行的抉擇、增補條目、開(kāi)發(fā)商的告白是不是作為條合同條目、小區具體的設計規劃圖以及其他購房細節。然而上述內容都是商品房預售合同的主要條款，也就是說(shuō)，購房者可以從選擇上述內容中的一項或幾項同時(shí)和開(kāi)發(fā)商談判，若未能達成一致意見(jiàn)，而導致商品房預售合同無(wú)法訂立的，根據最高院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商應該退回所收取的定金。

　?。ǘ┳鳛橘彿空咭凶C據認識。

　　若一旦產(chǎn)生開(kāi)發(fā)商謝絕退還定金而產(chǎn)生訴訟或仲裁，要有足夠的證據證實(shí)本人在定金條合同定的時(shí)候和開(kāi)發(fā)商就條合同內容商談過(guò)（即要證實(shí)本人沒(méi)有守約）。而理想中不少購房者雖在規定的時(shí)間和開(kāi)發(fā)商商談具體的合同內容，但是往往由于沒(méi)有的證據意識而導致敗訴?，F有以下幾種方式供購房者作為取證的參考：

　　1、錄音或錄像，目標是還原商談條合同容的情況，尤其是錄像一目明了，而且現在的智能手機均有攝像功能（取證時(shí)務(wù)必采取隱蔽的方式進(jìn)行）；

　　2、假如聘請律師供應律師辦事，在無(wú)奈就條合同要條目達成一致意見(jiàn)時(shí)，聘請律師所簽訂的《聘用律師合同》及律師事務(wù)所的開(kāi)具發(fā)票，在法庭上均可以作為有力證據，證明就購房問(wèn)題，聘請專(zhuān)業(yè)的律師去參加談判；

　　3、能夠聘任公證人員就合同的商談過(guò)程進(jìn)行公證；

　　4、能夠請兩個(gè)以上的證人一路去和開(kāi)發(fā)商商談條合同內容，一旦產(chǎn)生訴訟，證人能夠出庭作證，然則證人證明力有待考證。

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