“以房抵債”實(shí)質(zhì)上屬于以物抵債，又稱(chēng)代物清償。以房抵債屬于實(shí)踐性法律行為，房屋未交付，原債務(wù)不消滅。以房抵債的房不限于債務(wù)人，可以是第三人。由于以房抵債涉及物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法等眾多法律關(guān)系，同時(shí)可能會(huì)涉及侵害其他債權(quán)人的利息，禁止流押流質(zhì)等強(qiáng)行性法律規(guī)定等，導(dǎo)致在訴訟司法實(shí)踐中糾紛較多，爭(zhēng)議很大，人民法院的判決也因?qū)W說(shuō)流派的不同，出現(xiàn)不太統(tǒng)一的裁判尺度。下面和上海律師事務(wù)所來(lái)看看這起案件法院時(shí)如何判理的。

　　一、基本案情

　　ABCD四人與M公司于2013年前后簽訂多份借貸合同，經(jīng)由過(guò)程實(shí)踐歸還并接收別人債務(wù)讓渡，獲得對(duì)M公司總計(jì)2.6億元借貸的債務(wù)。為包管該借貸合同執(zhí)行，四人與M公司分手簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向本地屋宇產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)治理中央辦理了立案登記。該債務(wù)陸續(xù)到期后，因M公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對(duì)賬，確認(rèn)M公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定M公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給M公司。A等四人提交與M公司對(duì)賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3％和4％、逾期利率10％計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。

　　高院訊斷M公司向A、C、B、D領(lǐng)取違約金9275057.23元；M公司向A、C、B、D領(lǐng)取律師費(fèi)416300元；采納A、C、B、D的其余訴訟要求。宣判后，M公司以雙方之間交易合同系借貸合同的包管，并不是雙方實(shí)在意義表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院撤銷(xiāo)高院判決；駁回A、B、C、D的訴訟請(qǐng)求。

　　二、裁判觀點(diǎn)

　　本案爭(zhēng)議的商品房交易合同簽訂前，M公司與A等四人之間確鑿存在借貸合同關(guān)系，且為執(zhí)行借貸合同，雙方簽訂了響應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)報(bào)登記。但雙方系爭(zhēng)商品房交易合同是在M公司未歸還借貸本息的情況下，經(jīng)重新商議并對(duì)賬，將借貸合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩拷灰缀贤P(guān)系，將借貸本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，并對(duì)屋宇托付、尾款領(lǐng)取、守約義務(wù)等權(quán)力責(zé)任作出了商定。民事法律關(guān)系的發(fā)生、變換、消失，除基于法律分外規(guī)定，需求經(jīng)由過(guò)程法律關(guān)系介入主體的意義暗示一致形成。民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見(jiàn)，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期M公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過(guò)將M公司所有的商品房出售給A等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之義。

　　但在確認(rèn)商品房交易合同正當(dāng)無(wú)效的情況下，因?yàn)殡p方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購(gòu)房款系由原借貸本息轉(zhuǎn)來(lái)，且M公司提出該欠款數(shù)額包括高額本錢(qián)。在當(dāng)事人要求法律確認(rèn)和維護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)力時(shí)，人民法院對(duì)基于借貸合同的實(shí)踐執(zhí)行而構(gòu)成的借貸本金及本錢(qián)數(shù)額應(yīng)該予以檢查，以防止當(dāng)事人經(jīng)由過(guò)程簽訂商品房交易合一致體式格局，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借貸本錢(qián)的計(jì)較要領(lǐng)，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為A等四人作為購(gòu)房人，尚未足額支付合同約定的購(gòu)房款，M公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。A等四人以M公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù)，要求M公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決判令M公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤。

　　三、要點(diǎn)解析

　　（一）案涉《商品房交易合同》和《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》的法律效力

　　1.《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》的真實(shí)性

　　就M公司公章、財(cái)政章等移交情形，在一審?fù)徶?，雙方當(dāng)事人均未提交證據(jù)予以證實(shí)。庭審?fù)杲Y(jié)后，雙方各自向一審法院提交一份《印章保存應(yīng)用交代登記表》，一審法院未構(gòu)造雙方予以質(zhì)證，且兩份登記表所載內(nèi)容相左。依據(jù)《中華國(guó)民共和國(guó)民事訴訟法》第六十八條、《最高國(guó)民法院對(duì)于合用〈中華國(guó)民共和國(guó)民事訴訟法〉的說(shuō)明》第一百零三條第一款之規(guī)定，雙方提交的上述《印章保存應(yīng)用交代登記表》，不克不及作為認(rèn)定本案究竟的依據(jù)，一審判決僅根據(jù)A等四人提交的上述登記表，認(rèn)定M公司公章、財(cái)務(wù)章等移交的相關(guān)事實(shí)，違反了上述法律、司法解釋的規(guī)定，本院對(duì)此予以糾正。

　　就《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》的實(shí)在性問(wèn)題，2014年6月23日M公司出具的《承諾書(shū)》內(nèi)容表現(xiàn)，M公司抵賴(lài)其與買(mǎi)受方于2014年6月18日簽訂了編號(hào)為預(yù)售房字201506號(hào)的《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》，M公司為當(dāng)真、嚴(yán)格執(zhí)行該增補(bǔ)協(xié)議，向買(mǎi)受方作出許諾。該《承諾書(shū)》題名處有M公司法定代表人甘彥海及股東甘彥春的署名及捺印。二審中，甘彥海認(rèn)可該《承諾書(shū)》的真實(shí)性，但主意該《承諾書(shū)》系為向銀行辦理存款而寫(xiě)給銀行的，而不是出具給A等四人的。本院覺(jué)得，M公司對(duì)其所持《承諾書(shū)》并不是向A等四人出具，而是向銀行出具的辦理存款資料的究竟主意，未向本院舉證證實(shí)，且《承諾書(shū)》仰頭明確載明為“買(mǎi)受人”而非任何銀行，故對(duì)M公司的該項(xiàng)陳說(shuō)，本院不予采信?，F(xiàn)M公司對(duì)《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》的真實(shí)性不予認(rèn)可，但依據(jù)上述《承諾書(shū)》的內(nèi)容，M公司明確暗示批準(zhǔn)根據(jù)《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》商定執(zhí)行響應(yīng)責(zé)任，故本案中能夠認(rèn)定《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》的真實(shí)性。M公司請(qǐng)求對(duì)《印章保存應(yīng)用交代登記表》上印章交接人的具名舉行字跡鑒定，但該事項(xiàng)對(duì)本案基礎(chǔ)究竟的認(rèn)定沒(méi)有實(shí)踐意思。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條第一款之規(guī)定，對(duì)M公司的該項(xiàng)申請(qǐng)，本院不予準(zhǔn)許。

　　2.《商品房交易合同》和《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》的法律效力

　　本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)《商品房交易合同》的真實(shí)性均無(wú)貳言，《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》的真實(shí)性亦依法能夠確認(rèn)，依據(jù)《中華國(guó)民共和國(guó)合同法》第三十二條、第四十四條第一款的規(guī)定，《商品房交易合同》和《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》均已依法成立。該兩份合同簽訂前，M公司與A等四人之間確鑿存在借貸合同關(guān)系，且為執(zhí)行借貸合同，雙方簽訂了《增補(bǔ)協(xié)議》，并根據(jù)該《增補(bǔ)協(xié)議》的商定，簽訂了響應(yīng)的《商品房預(yù)售合同》，辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)報(bào)登記。但依據(jù)《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》的商定內(nèi)容及雙方于2014年6月18日、7月10日對(duì)賬情形，雙方于2014年6月18日簽訂的《商品房交易合同》，系在M公司長(zhǎng)時(shí)間拖欠借貸本錢(qián)，已肯定無(wú)能力歸還借貸本金及本錢(qián)的情況下，雙方經(jīng)商議批準(zhǔn)，借貸克日提早到期，并將對(duì)賬確認(rèn)的借貸本息轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，將雙方之間的借貸合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩拷灰缀贤P(guān)系，對(duì)屋宇托付、尾款領(lǐng)取、守約義務(wù)等權(quán)力責(zé)任內(nèi)容亦作出了商定。本院覺(jué)得，民事法律關(guān)系的發(fā)生、變換、殲滅，除基于法律分外規(guī)定，需求經(jīng)由過(guò)程法律關(guān)系介入主體的意義暗示同等構(gòu)成。而民事交易業(yè)務(wù)舉止過(guò)程當(dāng)中，當(dāng)事人的意義暗示產(chǎn)生變遷的情形其實(shí)不鮮見(jiàn)，該意義表示的變遷，除為法律分外規(guī)定所阻止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)予。因?yàn)椤渡唐贩拷灰缀贤泛汀额A(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》簽訂時(shí)，雙方之間的部分借貸曾經(jīng)到期，別的部份借貸雙方當(dāng)事人同等批準(zhǔn)提早到期，在此情況下，雙方經(jīng)商議同等終止借貸合同關(guān)系，訂立《商品房交易合同》，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將對(duì)賬確認(rèn)的借款本息轉(zhuǎn)變?yōu)橐迅顿?gòu)房款。該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期M公司難以清償債務(wù)時(shí)，雙方協(xié)商通過(guò)將M公司所有的商品房出售給A等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及與其相關(guān)的《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》《承諾書(shū)》的內(nèi)容均表明，A等四人具有實(shí)際向M公司購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的真實(shí)意愿，M公司亦具有向A等四人出售該房屋的真實(shí)意愿。當(dāng)事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形。盡管案涉購(gòu)房款的支付源于當(dāng)事人之間曾經(jīng)存在的借款合同關(guān)系，但尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之義。借此，對(duì)M公司所持根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第三項(xiàng)之規(guī)定，本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效的主張，本院依法亦不予采信。M公司雖主張雙方之間部分借款關(guān)系涉嫌犯罪，現(xiàn)正在公安機(jī)關(guān)處理過(guò)程中，但就該主張，M公司未提供證據(jù)證明，對(duì)其該項(xiàng)事實(shí)主張，本院難以采信。M公司據(jù)此申請(qǐng)本案延期審理，亦不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十六條之規(guī)定，對(duì)其申請(qǐng)，本院依法不予準(zhǔn)許。M公司主張案涉房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為8億元，遠(yuǎn)高于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，因而顯失公平，侵犯了M公司其他債權(quán)人權(quán)益。就案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂時(shí)存在顯失公平的事實(shí)，M公司于二審中提交的16份證據(jù)，不足以證明其所持主張，就該事實(shí)M公司亦未提供其他證據(jù)予以證明。且若M公司認(rèn)為該交易價(jià)格顯失公平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條之規(guī)定，應(yīng)依法行使撤銷(xiāo)權(quán)，現(xiàn)M公司僅以?xún)r(jià)格顯失公平為由主張合同無(wú)效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此不予采信。

　　對(duì)于M公司建議，依據(jù)《最高國(guó)民法院對(duì)于審理官方假貸案件合用法律多少問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，本案屬于當(dāng)事人以簽訂交易合同作為官方假貨合同包管的情況，應(yīng)該根據(jù)官方假貨法律關(guān)系審理的問(wèn)題。本院覺(jué)得，本案作為二審案件，原則上不適用上述司法解釋的規(guī)定。而且依前所述，案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是在借款到期后，雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商對(duì)賬后簽訂的，目的在于將雙方之前的借款本金及利息轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房款，由原出借人向借款人購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的房屋，而并非為借款合同提供擔(dān)保，故本案情形亦不屬于上述司法解釋第二十四條規(guī)定的適用情形。M公司所持本案應(yīng)按照民間借貸法律關(guān)系予以審理的上訴理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此不予采信。

　?。ǘ㎝公司是不是應(yīng)該向A、C、B、D領(lǐng)取違約金9275057.23元及律師費(fèi)416300元

　　在確認(rèn)《商品房交易合同》和《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》實(shí)在無(wú)效的情況下，原則上應(yīng)該根據(jù)合同商定肯定雙方當(dāng)事人之間的權(quán)力責(zé)任關(guān)系。但在本案中，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該《商品房交易合同》系在雙方原借貸合同關(guān)系基礎(chǔ)上殺青，且M公司提出雙方在合同中確認(rèn)的欠款數(shù)額，包含了A等四人計(jì)較的高額本錢(qián)。鑒于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可對(duì)賬確認(rèn)的欠款數(shù)額，包含了借款本金及利息，在當(dāng)事人將該欠款轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款，并請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過(guò)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等方式，將違法高息合法化。

　　二審中，經(jīng)問(wèn)詢(xún)雙方當(dāng)事人，均認(rèn)可《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》中確認(rèn)的A等四人已付房款361398017.78元，系依據(jù)A等四人一審中提交的兩份對(duì)賬單表現(xiàn)的借貸本息余額總計(jì)351398017.78元，加之D負(fù)擔(dān)的M公司對(duì)案外人李靜的債權(quán)1000萬(wàn)元所得。經(jīng)查，A等四人于一審提交的2014年6月18日《甘彥海客戶(hù)對(duì)賬表》和2014年7月10日《甘彥海本錢(qián)明細(xì)表》載明，雙方之間借貸本錢(qián)系分手根據(jù)月利率3％、3.5％和4％、過(guò)期利率10％計(jì)較，并計(jì)較復(fù)利。以此計(jì)較，上述對(duì)賬表及明細(xì)表所計(jì)較的借貸本錢(qián)的利率，曾經(jīng)超過(guò)法律規(guī)定的官方假貨利率維護(hù)下限。對(duì)雙方當(dāng)事人經(jīng)由過(guò)程上述對(duì)賬確認(rèn)的欠款數(shù)額，本院依法不克不及予以確認(rèn)。因?yàn)榉删S護(hù)的借貸利率顯然低于雙方當(dāng)事人上述對(duì)賬確認(rèn)的借貸利率，故應(yīng)該覺(jué)得A等四人作為《商品房交易合同》的購(gòu)房人，還沒(méi)有足額領(lǐng)取合同商定的361398017.78元首期購(gòu)房款。本院覺(jué)得，盡管《商品房交易合同》和《預(yù)售商品房增補(bǔ)協(xié)議》明確商定了M公司托付屋宇的時(shí)候?yàn)?014年9月30日，但應(yīng)該覺(jué)得，該交房責(zé)任系以A等四人領(lǐng)取首期購(gòu)房款361398017.78元為執(zhí)行條件。在A等四人尚未足額支付首期購(gòu)房款361398017.78元的情況下，M公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。鑒（之）于此，A等四人以M公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù)，要求M公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決僅依據(jù)雙方合同約定和對(duì)賬確定的金額，認(rèn)定A等四人已經(jīng)依約履行支付首期購(gòu)房款義務(wù)，M公司逾期交付房屋構(gòu)成違約，并據(jù)此判令M公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤，本院對(duì)此予以糾正。

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