按揭購房中，主要有三方當事人：購房者，房產(chǎn)開(kāi)辟販賣(mài)公司以及銀行，在本案中即為陳某、A房產(chǎn)公司和被告銀行。因為按揭購房中三方當事人之間存在多重法律關(guān)系，需求先明確當事人之間的權力責任關(guān)系，能力在此基礎上處理三者之間的糾紛。接下來(lái)和上海房產(chǎn)律師一起走進(jìn)下面這起經(jīng)典案例。

　　一、基本案情

　　原告陳某購買(mǎi)了原告A房產(chǎn)公司開(kāi)辟設想的房產(chǎn)，已付房款首付179170元，殘剩416000元向被告請求存款。2013年4月1日，被告和原告陳某簽訂個(gè)人購房存款條約。條約商定：原告陳某向被告借貸416000元，并托付被告向原告A房產(chǎn)公司領(lǐng)取該款子用于購置上述房產(chǎn)，借貸期限為30年，自2013年4月1日起至2043年4月1日止。借貸利率為浮動(dòng)利率，即首期利率以實(shí)踐放款日合用的中國國民銀行頒布實(shí)行的響應品位的存款基準利率下浮10％計息。條約期內，如遇國度調解基準利率，被告有權從中國國民銀行調解之次年的1月1日起調解基準利率，在調解基準利率的同時(shí)不調解利率的浮動(dòng)幅度，仍實(shí)行實(shí)踐放款日的利率浮動(dòng)幅度。若借款人未按商定日期還款，就過(guò)期部分，從過(guò)期之日根據過(guò)期存款罰息利率按日收取本錢(qián)，直至了債本息為止，并對不克不及定時(shí)領(lǐng)取的本錢(qián)，按罰息利率計收復利。預期存款罰息利率為本合同商定的存款利率程度上加收50％。原告陳某還款期為360期，每個(gè)月20日為還款日，還款體式格局為等額本息歸還法。原告陳某未按合約商定償還存款本息或領(lǐng)取相關(guān)費用，被告有權發(fā)布條約項下全數或部分存款提早到期，請求原告陳某及時(shí)償還借貸本息及相關(guān)費用，并可行使保管權力，請求原告A房產(chǎn)公司負擔保障義務(wù)。被告陳某將合同項下所購房屋作為抵押財產(chǎn)向原告提供抵押擔保，簽署合同后，按照相關(guān)規定與貸款人到有關(guān)登記部門(mén)辦理預告抵押登記，在該期房竣工交付使用取得房屋所有權證書(shū)后3個(gè)月內辦理正式抵押登記。被告A房產(chǎn)公司為原告提供階段性連帶責任保證擔保，保證期間為合同生效之日起至辦妥合同項下抵押財產(chǎn)的登記手續并將相關(guān)他項權利證明文件交原告保存時(shí)止。保證期間內，若被告陳某連續或累計3期末足額交款，原告有權要求保證人A房產(chǎn)公司承擔連帶責任，提前歸還全部貸款本金及利息、罰息及由此發(fā)生的全部費用。上述擔保的范圍為：合同項下全部債務(wù)，包括但不限于本金、利息（包括利息、罰息、復利）、違約金、損害賠償金、實(shí)現債權的費用（包括但不限于訴訟費用、律師費用、公證費用、執行費用等）、因債務(wù)人違約而給債權人造成的損失和其他所有應付費用等。簽訂合同后，被告陳某于2013年4月11日就上述借款向原告出具借款借據一張。該借據載明： 2013年4月11日起至2043年4月11日，利率為年5.895％。同日，原告根據被告陳某的委托，向被告A房產(chǎn)公司支付了上述款項416000元。

　　另查明，2013年4月11日，原告陳某與被告在市房產(chǎn)治理部分辦理了房產(chǎn)抵押權預報登記手續。原告陳某于2013年5月20日開(kāi)始分期歸還被告借貸本息，至2013年2月20日原告陳某總計歸還被告借貸本息總計54899.04元（含從原告A房產(chǎn)公司扣劃的保證金9463.96元），截至休庭之日尚有借貸本金406223.65元及休庭之往后的利息、罰息、復利未償還。其中2014年4月、5月、6月、7月、8月，被告陳某未按合同約定按期償還本金，僅支付部分利息。

　　區人民法院經(jīng)審理覺(jué)得，原告陳某向被告借貸416000元，原告A房產(chǎn)公司自愿為原告陳某借貸負擔連帶義務(wù)保障，并簽訂個(gè)人購房存款條約，均系當事人實(shí)在意義暗示，不違背法律法例的強制性規定，正當有效，法院依法予以維護。原告陳某未根據條約的商定按期歸還借貸本金及本錢(qián)，是構成本案糾紛的緣故緣由。對此，原告陳某應負全數義務(wù)。截至2015年3月16日，原告陳某尚欠被告借貸本金406223.65元，且被告陳某已經(jīng)連續3期未足額還款，故根據合同的約定，被告陳某應立即歸還剩余借款本金406223.65元及利息、罰息、復利。利息、罰息、復利依照合同的約定從2015年3月17日開(kāi)始計付。被告A房產(chǎn)公司應對上述款項承擔連帶清償責任。被告陳某與原告約定將涉案房產(chǎn)抵押給原告，并已經(jīng)辦理了預購商品房抵押權預告登記，但該房產(chǎn)所有權至今未轉移至被告陳某名下，未辦理正式的抵押登記手續，根據相關(guān)法律規定，該房屋的抵押權尚未成立。因此，原告要求就該房屋享有優(yōu)先受償權，無(wú)事實(shí)和法律依據，法院不予支持。

　　宣判后，當事人均未提起上訴，一審訊斷曾經(jīng)生效。

　　二、律師觀(guān)點(diǎn)

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　　本案中，被告銀行、A房產(chǎn)公司和陳某之間的法律關(guān)系，都建立在按揭房屋交易這一法律事實(shí)的基礎上。

　　按揭購房是房屋開(kāi)辟建設中由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、購房人配合列入的一種購房行動(dòng)。詳細來(lái)講，當個(gè)人購置的房產(chǎn)是擁有房屋產(chǎn)權證、能在市場(chǎng)上流暢交易業(yè)務(wù)的住房或貿易用房時(shí)，購房人在領(lǐng)取一定比例的購房款后，余款由購房人向銀行申請貸款，并以所購房屋設定抵押擔保，辦理抵押登記，同時(shí)房屋開(kāi)發(fā)商作為購房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔連帶責任和回購保證義務(wù)。

　　在按揭購房中，當購置人不執行按期還款責任時(shí)，銀行完成債務(wù)的首要路子有如下三種：第一種，由保證人（普通為房產(chǎn)公司）負擔連帶保障義務(wù)，歸還借款；第二種，由房產(chǎn)公司回購合同項下房屋；第三種，以拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)等方式處分該房屋，以所得價(jià)款優(yōu)先償還借款。

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　　按揭購房中，主要有三方當事人：購房者，房產(chǎn)開(kāi)辟販賣(mài)公司以及銀行，在本案中即為陳某、A房產(chǎn)公司和被告銀行。因為按揭購房中三方當事人之間存在多重法律關(guān)系，需求先明確當事人之間的權力責任關(guān)系，能力在此基礎上處理三者之間的糾紛。

　　1.陳某與A房產(chǎn)公司的法律關(guān)系

　　陳某與A房產(chǎn)公司分別為本案中的購房者與房產(chǎn)公司，他們之間存在商品房交易條約關(guān)系。陳某購買(mǎi)了A房產(chǎn)公司開(kāi)辟設想的位于安陽(yáng)市開(kāi)發(fā)區弦歌小道西段北側宜居·格林春季的房產(chǎn)，購房總價(jià)款為595170元。據此，陳某有義務(wù)向A房產(chǎn)公司領(lǐng)取全數房款，A房產(chǎn)公司有義務(wù)在房屋建成后將該房屋的所有權交予陳某。

　　2.被告銀行與陳某之間的法律關(guān)系

　　被告銀行與陳某在該案中分手負責銀行（貸款人）和購房者（借款人）的角色，他們之間簽訂了個(gè)人購房存款合同，主要形成了以下兩個(gè)法律關(guān)系。

　　第一，陳某與被告銀行之間存在向第三人執行的借貸條約關(guān)系，被告銀行將416000元借給陳某，被告銀行無(wú)需向陳某領(lǐng)取其所借款子，而是間接向A房產(chǎn)公司領(lǐng)取該款子，負擔還款責任的是陳某。按合同約定，還款自2013年4月1日起至2043年4月1日止，還款期為360期，每月20日為還款日。

　　第二，陳某與被告銀行之間還存在房屋典質(zhì)條約關(guān)系。陳某將條約項下房屋向被告銀行供應典質(zhì)包管，以包管上述借貸的返還，陳某有義務(wù)與被告銀行辦理預報典質(zhì)掛號，房屋建成并取得房屋所有權證書(shū)后3個(gè)月內，陳某有義務(wù)與原告銀行辦理正式抵押登記。在這之后，原告銀行有權利在債權無(wú)法實(shí)現時(shí)，通過(guò)行使抵押權，對合同項下房屋予以處分，并就其價(jià)款優(yōu)先受償，以實(shí)現債權。

　　3.被告銀行與A房產(chǎn)公司之間的法律關(guān)系

　　被告銀行與A房產(chǎn)公司之間存在保障合同關(guān)系。

　　A房產(chǎn)公司為被告銀行與陳某之間簽訂的借貸條約供應階段性連帶義務(wù)保障，根據條約商定，A房產(chǎn)公司的保障時(shí)期為條約見(jiàn)效之日起至搞妥條約項下典質(zhì)財產(chǎn)的抵押手續并將相關(guān)他項權利證明文件交原告銀行保存時(shí)止。在A(yíng)房產(chǎn)公司保證期間內，若陳某連續或累計3期未足額還款，A房產(chǎn)公司的義務(wù)為承擔連帶責任，提前歸還全部貸款本金及利息、罰息及由此發(fā)生的全部費用。

　?。ㄈ┍桓驺y行的訴訟請求分析

　　因為陳某未按條約商定按期歸還本息，繼續過(guò)期拒不歸還存款，被告銀行將陳某、A房產(chǎn)公司起訴至法院，首要提出了三項訴訟要求：第一，請求原告陳某歸還存款余額411236.42元及本錢(qián)、復利、罰息等統統為完成債權的費用（費用計算至判決確定之日止）；第二，確認原告銀行對本案抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權；第三，被告A房產(chǎn)公司承擔連帶責任。下面就原告銀行的三項訴訟請求逐一做出分析。

　　1.對于實(shí)現債權的請求

　　就被告銀行與陳某簽訂的個(gè)人購房存款條約來(lái)看，條約商定陳某應于每個(gè)月20日償還存款本息，若陳某未按商定克日還款，被告銀行有權發(fā)布條約項下全數或部分提早到期，請求陳某立即歸還借款本息及相關(guān)費用；就逾期部分，從逾期之日按照逾期貸款罰息利率按日收取利息，直至清償本息為止，并對不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計收復利。所以，在陳某未按合同約定還款時(shí)，原告銀行有權要求陳某償還貸款本金及逾期利息、復利、罰息等費用。

　　從法律規定來(lái)看，合同法第一百零七條規定：“當事人一方不執行條約責任或許執行責任不符合規定的，應該負擔連續執行、采用解救步伐或許補償損失等違約責任?！北景钢?，不履行合同約定的陳某應承擔違約責任，按照合同約定償還所有借款及利息、復利、罰息等一切為實(shí)現債權的費用。同時(shí)合同法第二百零七條作出了關(guān)于逾期還款應支付逾期利息的規定，即原告銀行要求陳某支付逾期利息、罰息和復利符合法律規定。

　　對于應還款子的數額，經(jīng)法院查明，截至休庭之日陳某尚有借貸本金406223.65元及休庭之往后的本錢(qián)、罰息、復利未歸還，以來(lái)是，被告銀行能夠請求原告陳某歸還的數額應為借貸本金人民幣406223.65元及利息、罰息、復利，利息、罰息、復利按照合同約定自2015年3月17日起計算至本判決限定債務(wù)人自動(dòng)履行債務(wù)期限屆滿(mǎn)之日止。

　　2.對于房屋優(yōu)先受償權的請求

　　依據擔保法第三十三條：“本法所稱(chēng)典質(zhì)，是指債務(wù)人或許第三人不轉移對本法第三十四條所列財富的占領(lǐng)，將該財富作為債務(wù)的保管。債務(wù)人不執行債權時(shí)，債權人有權按照本法規定以該財富折價(jià)或許以拍賣(mài)、變賣(mài)該財富的價(jià)款優(yōu)先受償?！奔磦鶛嗳藢Φ滟|(zhì)的財富享有懲罰并優(yōu)先受償的權力。然則，按揭購房中，雖然購房者以所購買(mǎi)的房屋作為貸款的擔保，對于尚未建成的或債務(wù)人尚未取得所有權的房屋，并不能完全適用抵押的相關(guān)規定。

　　在期房交易中，購房人購置的期房，其實(shí)不擁有殘缺意義上的物權，在建成以前只能稱(chēng)之為“所有權的等待權”。依據物權法定準繩，抵押權既然為保管物權，抵押物的局限就需要由擔保法明確規定，就此而言，期房在現行法律規定之下作為抵押物是于法無(wú)據的；同時(shí)因為不動(dòng)產(chǎn)需求掛號獲得所有權，而關(guān)于還沒(méi)有建成房屋，自然無(wú)法進(jìn)行所有權登記，所以購房人并未取得所購房屋的所有權，也就無(wú)法在這一房屋上設立抵押權，所以，在尚未建成的期房上無(wú)法設立抵押權。

　　本案中，被告銀行請求確認其對典質(zhì)房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權，那么就需要證實(shí)該房產(chǎn)上的抵押權曾經(jīng)設立，而后依據擔保法第三十三條確認被告銀行的優(yōu)先受償權，但由于該房產(chǎn)的所有權并未轉移至購房人陳某的名下，也就無(wú)奈為該房屋設立抵押權，被告銀行的要求無(wú)法得到法律的支持。

　　此外，在房屋建成，陳某取得了房屋所有權證書(shū)并辦理了正式的典質(zhì)掛號以后，被告銀行才有權力在陳某不履行債務(wù)時(shí)，對合同項下房屋予以處分，并就其價(jià)款享有優(yōu)先受償權。

　　3.對于A(yíng)房產(chǎn)公司連帶義務(wù)的請求

　　條約商定，A房產(chǎn)公司為被告銀行與陳某之間簽訂的借貸條約供應階段性連帶義務(wù)保障。A房產(chǎn)公司的保障時(shí)期為條約見(jiàn)效之日起至搞妥條約項下典質(zhì)財產(chǎn)的抵押手續并將相關(guān)他項權利證明文件交原告銀行保存時(shí)止。在A(yíng)房產(chǎn)公司保證期間內，若陳某連續或累計3期未足額還款，A房產(chǎn)公司應承擔連帶責任，提前歸還全部貸款本金及利息、罰息及由此發(fā)生的全部費用。

　　本案審理時(shí)，房屋存款條約早已見(jiàn)效，并且到時(shí)候上仍處于A(yíng)房產(chǎn)公司的保障時(shí)期，同時(shí)因為陳某已累計5期未足額還款，吻合條約規定的A房產(chǎn)公司負擔連帶義務(wù)的前提。同時(shí)，擔保法第十八條第二款規定：“連帶義務(wù)保障的債權人在主合同規定的債權履行期屆滿(mǎn)沒(méi)有履行債務(wù)的，債權人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任?！奔磦鶛嗳嗽驺y行有權要求連帶保證債務(wù)人A房產(chǎn)公司承擔連帶責任，履行債務(wù)。

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