按揭購房中，主要有三方當事人：購房者，房產開辟販賣公司以及銀行，在本案中即為陳某、A房產公司和被告銀行。因為按揭購房中三方當事人之間存在多重法律關系，需求先明確當事人之間的權力責任關系，能力在此基礎上處理三者之間的糾紛。接下來和上海房產律師一起走進下面這起經典案例。

　　一、基本案情

　　原告陳某購買了原告A房產公司開辟設想的房產，已付房款首付179170元，殘剩416000元向被告請求存款。2013年4月1日，被告和原告陳某簽訂個人購房存款條約。條約商定：原告陳某向被告借貸416000元，并托付被告向原告A房產公司領取該款子用于購置上述房產，借貸期限為30年，自2013年4月1日起至2043年4月1日止。借貸利率為浮動利率，即首期利率以實踐放款日合用的中國國民銀行頒布實行的響應品位的存款基準利率下浮10％計息。條約期內，如遇國度調解基準利率，被告有權從中國國民銀行調解之次年的1月1日起調解基準利率，在調解基準利率的同時不調解利率的浮動幅度，仍實行實踐放款日的利率浮動幅度。若借款人未按商定日期還款，就過期部分，從過期之日根據過期存款罰息利率按日收取本錢，直至了債本息為止，并對不克不及定時領取的本錢，按罰息利率計收復利。預期存款罰息利率為本合同商定的存款利率程度上加收50％。原告陳某還款期為360期，每個月20日為還款日，還款體式格局為等額本息歸還法。原告陳某未按合約商定償還存款本息或領取相關費用，被告有權發(fā)布條約項下全數或部分存款提早到期，請求原告陳某及時償還借貸本息及相關費用，并可行使保管權力，請求原告A房產公司負擔保障義務。被告陳某將合同項下所購房屋作為抵押財產向原告提供抵押擔保，簽署合同后，按照相關規(guī)定與貸款人到有關登記部門辦理預告抵押登記，在該期房竣工交付使用取得房屋所有權證書后3個月內辦理正式抵押登記。被告A房產公司為原告提供階段性連帶責任保證擔保，保證期間為合同生效之日起至辦妥合同項下抵押財產的登記手續(xù)并將相關他項權利證明文件交原告保存時止。保證期間內，若被告陳某連續(xù)或累計3期末足額交款，原告有權要求保證人A房產公司承擔連帶責任，提前歸還全部貸款本金及利息、罰息及由此發(fā)生的全部費用。上述擔保的范圍為：合同項下全部債務，包括但不限于本金、利息（包括利息、罰息、復利）、違約金、損害賠償金、實現債權的費用（包括但不限于訴訟費用、律師費用、公證費用、執(zhí)行費用等）、因債務人違約而給債權人造成的損失和其他所有應付費用等。簽訂合同后，被告陳某于2013年4月11日就上述借款向原告出具借款借據一張。該借據載明： 2013年4月11日起至2043年4月11日，利率為年5.895％。同日，原告根據被告陳某的委托，向被告A房產公司支付了上述款項416000元。

　　另查明，2013年4月11日，原告陳某與被告在市房產治理部分辦理了房產抵押權預報登記手續(xù)。原告陳某于2013年5月20日開始分期歸還被告借貸本息，至2013年2月20日原告陳某總計歸還被告借貸本息總計54899.04元（含從原告A房產公司扣劃的保證金9463.96元），截至休庭之日尚有借貸本金406223.65元及休庭之往后的利息、罰息、復利未償還。其中2014年4月、5月、6月、7月、8月，被告陳某未按合同約定按期償還本金，僅支付部分利息。

　　區(qū)人民法院經審理覺得，原告陳某向被告借貸416000元，原告A房產公司自愿為原告陳某借貸負擔連帶義務保障，并簽訂個人購房存款條約，均系當事人實在意義暗示，不違背法律法例的強制性規(guī)定，正當有效，法院依法予以維護。原告陳某未根據條約的商定按期歸還借貸本金及本錢，是構成本案糾紛的緣故緣由。對此，原告陳某應負全數義務。截至2015年3月16日，原告陳某尚欠被告借貸本金406223.65元，且被告陳某已經連續(xù)3期未足額還款，故根據合同的約定，被告陳某應立即歸還剩余借款本金406223.65元及利息、罰息、復利。利息、罰息、復利依照合同的約定從2015年3月17日開始計付。被告A房產公司應對上述款項承擔連帶清償責任。被告陳某與原告約定將涉案房產抵押給原告，并已經辦理了預購商品房抵押權預告登記，但該房產所有權至今未轉移至被告陳某名下，未辦理正式的抵押登記手續(xù)，根據相關法律規(guī)定，該房屋的抵押權尚未成立。因此，原告要求就該房屋享有優(yōu)先受償權，無事實和法律依據，法院不予支持。

　　宣判后，當事人均未提起上訴，一審訊斷曾經生效。

　　二、律師觀點

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　　本案中，被告銀行、A房產公司和陳某之間的法律關系，都建立在按揭房屋交易這一法律事實的基礎上。

　　按揭購房是房屋開辟建設中由房產開發(fā)商、銀行、購房人配合列入的一種購房行動。詳細來講，當個人購置的房產是擁有房屋產權證、能在市場上流暢交易業(yè)務的住房或貿易用房時，購房人在領取一定比例的購房款后，余款由購房人向銀行申請貸款，并以所購房屋設定抵押擔保，辦理抵押登記，同時房屋開發(fā)商作為購房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔連帶責任和回購保證義務。

　　在按揭購房中，當購置人不執(zhí)行按期還款責任時，銀行完成債務的首要路子有如下三種：第一種，由保證人（普通為房產公司）負擔連帶保障義務，歸還借款；第二種，由房產公司回購合同項下房屋；第三種，以拍賣、變賣、折價等方式處分該房屋，以所得價款優(yōu)先償還借款。

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　　按揭購房中，主要有三方當事人：購房者，房產開辟販賣公司以及銀行，在本案中即為陳某、A房產公司和被告銀行。因為按揭購房中三方當事人之間存在多重法律關系，需求先明確當事人之間的權力責任關系，能力在此基礎上處理三者之間的糾紛。

　　1.陳某與A房產公司的法律關系

　　陳某與A房產公司分別為本案中的購房者與房產公司，他們之間存在商品房交易條約關系。陳某購買了A房產公司開辟設想的位于安陽市開發(fā)區(qū)弦歌小道西段北側宜居·格林春季的房產，購房總價款為595170元。據此，陳某有義務向A房產公司領取全數房款，A房產公司有義務在房屋建成后將該房屋的所有權交予陳某。

　　2.被告銀行與陳某之間的法律關系

　　被告銀行與陳某在該案中分手負責銀行（貸款人）和購房者（借款人）的角色，他們之間簽訂了個人購房存款合同，主要形成了以下兩個法律關系。

　　第一，陳某與被告銀行之間存在向第三人執(zhí)行的借貸條約關系，被告銀行將416000元借給陳某，被告銀行無需向陳某領取其所借款子，而是間接向A房產公司領取該款子，負擔還款責任的是陳某。按合同約定，還款自2013年4月1日起至2043年4月1日止，還款期為360期，每月20日為還款日。

　　第二，陳某與被告銀行之間還存在房屋典質條約關系。陳某將條約項下房屋向被告銀行供應典質包管，以包管上述借貸的返還，陳某有義務與被告銀行辦理預報典質掛號，房屋建成并取得房屋所有權證書后3個月內，陳某有義務與原告銀行辦理正式抵押登記。在這之后，原告銀行有權利在債權無法實現時，通過行使抵押權，對合同項下房屋予以處分，并就其價款優(yōu)先受償，以實現債權。

　　3.被告銀行與A房產公司之間的法律關系

　　被告銀行與A房產公司之間存在保障合同關系。

　　A房產公司為被告銀行與陳某之間簽訂的借貸條約供應階段性連帶義務保障，根據條約商定，A房產公司的保障時期為條約見效之日起至搞妥條約項下典質財產的抵押手續(xù)并將相關他項權利證明文件交原告銀行保存時止。在A房產公司保證期間內，若陳某連續(xù)或累計3期未足額還款，A房產公司的義務為承擔連帶責任，提前歸還全部貸款本金及利息、罰息及由此發(fā)生的全部費用。

　?。ㄈ┍桓驺y行的訴訟請求分析

　　因為陳某未按條約商定按期歸還本息，繼續(xù)過期拒不歸還存款，被告銀行將陳某、A房產公司起訴至法院，首要提出了三項訴訟要求：第一，請求原告陳某歸還存款余額411236.42元及本錢、復利、罰息等統(tǒng)統(tǒng)為完成債權的費用（費用計算至判決確定之日止）；第二，確認原告銀行對本案抵押房產享有優(yōu)先受償權；第三，被告A房產公司承擔連帶責任。下面就原告銀行的三項訴訟請求逐一做出分析。

　　1.對于實現債權的請求

　　就被告銀行與陳某簽訂的個人購房存款條約來看，條約商定陳某應于每個月20日償還存款本息，若陳某未按商定克日還款，被告銀行有權發(fā)布條約項下全數或部分提早到期，請求陳某立即歸還借款本息及相關費用；就逾期部分，從逾期之日按照逾期貸款罰息利率按日收取利息，直至清償本息為止，并對不能按時支付的利息，按罰息利率計收復利。所以，在陳某未按合同約定還款時，原告銀行有權要求陳某償還貸款本金及逾期利息、復利、罰息等費用。

　　從法律規(guī)定來看，合同法第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不執(zhí)行條約責任或許執(zhí)行責任不符合規(guī)定的，應該負擔連續(xù)執(zhí)行、采用解救步伐或許補償損失等違約責任?！北景钢?，不履行合同約定的陳某應承擔違約責任，按照合同約定償還所有借款及利息、復利、罰息等一切為實現債權的費用。同時合同法第二百零七條作出了關于逾期還款應支付逾期利息的規(guī)定，即原告銀行要求陳某支付逾期利息、罰息和復利符合法律規(guī)定。

　　對于應還款子的數額，經法院查明，截至休庭之日陳某尚有借貸本金406223.65元及休庭之往后的本錢、罰息、復利未歸還，以來是，被告銀行能夠請求原告陳某歸還的數額應為借貸本金人民幣406223.65元及利息、罰息、復利，利息、罰息、復利按照合同約定自2015年3月17日起計算至本判決限定債務人自動履行債務期限屆滿之日止。

　　2.對于房屋優(yōu)先受償權的請求

　　依據擔保法第三十三條：“本法所稱典質，是指債務人或許第三人不轉移對本法第三十四條所列財富的占領，將該財富作為債務的保管。債務人不執(zhí)行債權時，債權人有權按照本法規(guī)定以該財富折價或許以拍賣、變賣該財富的價款優(yōu)先受償。”即債權人對典質的財富享有懲罰并優(yōu)先受償的權力。然則，按揭購房中，雖然購房者以所購買的房屋作為貸款的擔保，對于尚未建成的或債務人尚未取得所有權的房屋，并不能完全適用抵押的相關規(guī)定。

　　在期房交易中，購房人購置的期房，其實不擁有殘缺意義上的物權，在建成以前只能稱之為“所有權的等待權”。依據物權法定準繩，抵押權既然為保管物權，抵押物的局限就需要由擔保法明確規(guī)定，就此而言，期房在現行法律規(guī)定之下作為抵押物是于法無據的；同時因為不動產需求掛號獲得所有權，而關于還沒有建成房屋，自然無法進行所有權登記，所以購房人并未取得所購房屋的所有權，也就無法在這一房屋上設立抵押權，所以，在尚未建成的期房上無法設立抵押權。

　　本案中，被告銀行請求確認其對典質房產享有優(yōu)先受償權，那么就需要證實該房產上的抵押權曾經設立，而后依據擔保法第三十三條確認被告銀行的優(yōu)先受償權，但由于該房產的所有權并未轉移至購房人陳某的名下，也就無奈為該房屋設立抵押權，被告銀行的要求無法得到法律的支持。

　　此外，在房屋建成，陳某取得了房屋所有權證書并辦理了正式的典質掛號以后，被告銀行才有權力在陳某不履行債務時，對合同項下房屋予以處分，并就其價款享有優(yōu)先受償權。

　　3.對于A房產公司連帶義務的請求

　　條約商定，A房產公司為被告銀行與陳某之間簽訂的借貸條約供應階段性連帶義務保障。A房產公司的保障時期為條約見效之日起至搞妥條約項下典質財產的抵押手續(xù)并將相關他項權利證明文件交原告銀行保存時止。在A房產公司保證期間內，若陳某連續(xù)或累計3期未足額還款，A房產公司應承擔連帶責任，提前歸還全部貸款本金及利息、罰息及由此發(fā)生的全部費用。

　　本案審理時，房屋存款條約早已見效，并且到時候上仍處于A房產公司的保障時期，同時因為陳某已累計5期未足額還款，吻合條約規(guī)定的A房產公司負擔連帶義務的前提。同時，擔保法第十八條第二款規(guī)定：“連帶義務保障的債權人在主合同規(guī)定的債權履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。”即債權人原告銀行有權要求連帶保證債務人A房產公司承擔連帶責任，履行債務。

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