根據《物權法》之規定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。開(kāi)發(fā)商承諾提供會(huì )所服務(wù) 改作他用是否違約？和上海房產(chǎn)糾紛律師一起看看法院是如何判的。

　　一、基本案情

　　某公司作為開(kāi)發(fā)商，將其開(kāi)發(fā)樓盤(pán)于2009年左右賣(mài)出。在與小業(yè)主簽訂的《合同》中，約定：小區會(huì )所屬于小區配套共建，所有權歸出賣(mài)人即開(kāi)發(fā)商所有；買(mǎi)受人（或經(jīng)認可的物業(yè)使用人）在按時(shí)、足額繳納物業(yè)費等各種相關(guān)費用的前提下可優(yōu)惠辦理會(huì )所會(huì )籍，在不影響會(huì )所使用的前提下，出賣(mài)人有權將會(huì )所部分及/全部出租及/或轉讓。會(huì )所設有健身房、乒乓球室、臺球室、兒童游樂(lè )室、紅酒雪茄吧、棋牌室、大堂自助式咖啡吧超市（對外招租），美容美發(fā)室（對外招租），出賣(mài)人保留依據經(jīng)營(yíng)需要和會(huì )所會(huì )員需求變更具體會(huì )所使用功能的權利。

　　?2011年5月之前，小區會(huì )所正常提供會(huì )所服務(wù)，自2011年5月之后，會(huì )所服務(wù)的項目和功能陸續減少，2014年3月28日，小區會(huì )所停止會(huì )所功能，成為其他企業(yè)的辦公場(chǎng)所。

　　????現小業(yè)主起訴基于《合同》約定起訴某公司，主張開(kāi)發(fā)商未按照合同約定保證會(huì )所使用功能，故構成違約，應當承擔損失賠償等違約責任。

　　????【裁判要點(diǎn)】

　　????經(jīng)過(guò)審理，一審法院認為：開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主簽訂的《合同》系雙方真實(shí)意思表示，并不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形，合法有效?！逗贤分忻鞔_約定了開(kāi)發(fā)商“在不影響會(huì )所使用的前提下”，有權將會(huì )所部分及全部出租及/或轉讓?zhuān)虼吮ＷC會(huì )所使用功能是雙方明確約定于《合同》中開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)。同時(shí)根據本案查明之事實(shí)，小區會(huì )所目前已經(jīng)不再提供會(huì )所服務(wù)，而是作為辦公場(chǎng)所使用。故開(kāi)發(fā)商已構成違約。但雙方合同并未約定具體違約責任，故一審法院結合雙方履行情況、開(kāi)發(fā)商違約情節、小業(yè)主的利益受損情況等因素酌定本案小業(yè)主的經(jīng)濟損失具體數額。

　　????一審判決作出后，雙方當事人均不服提起上訴。北京三中院經(jīng)審理駁回雙方上訴，維持一審法院判決。

　　????【評析】

　　????第一，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方真實(shí)意思表示，并不存在違反法律、行政法規強制性規定的情形，故為合法有效。開(kāi)發(fā)商在合同中明確約定了其保證會(huì )所使用功能的合同義務(wù)，應當遵守該義務(wù)，如違反該合同義務(wù)，當構成違約。須注意的是，開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí)，往往作出保證會(huì )所使用功能等承諾，該承諾對小業(yè)主的購房行為往往具有一定影響力。開(kāi)發(fā)商若將該承諾作為合同條款予以載明，應嚴格遵守。

　　????第二，小區會(huì )所在建設工程領(lǐng)域往往作為配套公建類(lèi)別進(jìn)行規劃，但配套公建并非《物權法》權利類(lèi)別的法律概念。根據《物權法》之規定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。本案中小區會(huì )所亦屬于專(zhuān)有部分，故開(kāi)發(fā)商享有該小區會(huì )所之所有權，開(kāi)發(fā)商作為所有權人自然有權進(jìn)行轉讓或出租。但開(kāi)發(fā)商自愿與業(yè)主形成協(xié)議，在其所有權上進(jìn)行限制——保證該會(huì )所的使用功能，故以合同義務(wù)對其所有權的行使作出了一定限制。

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