根據《中華人民共和國合同法》的規定，買(mǎi)賣(mài)合同成立后，交付標的物并轉移標的物的所有權為出賣(mài)人最基本的義務(wù)，則在房屋買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人要履行對房屋權利的交付與實(shí)物的交付。那么善意第三人有沒(méi)有權利要求合法占有人搬離房屋？和上海房產(chǎn)律師一起看看法院的判決！

　　一、基本案情

　　系爭的房屋原系陳某房屋拆遷后以補償安置款購得，2008年8月，系爭房屋權利核準登記至陳某名下，房屋由陳某及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李某以陳某代理人身份與案外人王某就系爭房屋簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房地產(chǎn)轉讓價(jià)款為人民幣（下同）800,000元，后系爭房屋權利登記至王某名下。2011年10月，趙某與王某就系爭房屋簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，約定房地產(chǎn)轉讓價(jià)款為1,100,000元，2012年4月5日，系爭房屋權利核準登記至趙某名下。

　　2012年7月5日，趙某起訴要求王某交付系爭房屋，陳某作為第三人申請參加該案訴訟。后原審法院判決確認以陳某名義與王某就系爭房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，駁回趙某要求王某交付系爭房屋的訴請；駁回陳某要求確認趙某與王某就系爭房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴請。

　　原審認為，財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利。侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應當返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應當折價(jià)賠償。本案中根據趙某提供的證據，足以證明其系房屋的合法產(chǎn)權人，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，陳某現已非上述房屋的產(chǎn)權人，其已無(wú)權居住使用上述房屋，故趙某要求陳某遷出系爭房屋應予準許，但鑒于本案的實(shí)際情況，應給予陳某一定的時(shí)間另行解決居住問(wèn)題。陳某辯稱(chēng)系爭房屋屬其所有、其并未出售系爭房屋等意見(jiàn)，與事實(shí)不符，也于法無(wú)據，故不予采信。

　　原審法院審理后，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條第一款之規定，于二○一三年十二月二十三日作出判決：陳某于判決生效之日起二個(gè)月內遷出房屋。案件受理費80元減半收取計40元，由陳某負擔。

　　判決后，陳某不服，上訴于本院，訴稱(chēng)：趙某與案外人串通騙取系爭房屋產(chǎn)權證，陳某對系爭房屋享有所有權，請求二審法院依法改判駁回趙某的原審訴請。

　　被上訴人趙某辯稱(chēng)：原審判決正確，請求二審法院依法維持原判。

　　經(jīng)本院審理查明，原審法院認定事實(shí)無(wú)誤，本院依法予以確認。

　　本院認為，雖然生效判決確認趙某與案外人王某就系爭房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效，但同時(shí)亦確認王某自始至終沒(méi)有合法取得過(guò)系爭房屋而客觀(guān)上無(wú)法向趙某履行交付系爭房屋的義務(wù)，故趙某應向王某主張因無(wú)法交付系爭房屋導致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續履行的違約責任，趙某雖然已取得系爭房屋的產(chǎn)權證，但在其從未從出售方王某處獲得系爭房屋實(shí)際控制權的情況下，其徑行要求系爭房屋實(shí)際占用人陳某遷出，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：一、撤銷(xiāo)一審民事判決；二、駁回趙某要求陳某遷出房屋的訴訟請求。

　　二、律師分析

　　【法理評析】

　　根據《中華人民共和國合同法》的規定，買(mǎi)賣(mài)合同成立后，交付標的物并轉移標的物的所有權為出賣(mài)人最基本的義務(wù)，則在房屋買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人要履行對房屋權利的交付與實(shí)物的交付。其中，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)受人已支付合理對價(jià)，并辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，其行為符合善意取得的構成要件，買(mǎi)受人依法取得了房屋的所有權，即出賣(mài)人已履行了房屋的權利交付義務(wù)。但由于買(mǎi)受人自始至終未取得對房屋占有、使用的權利，即出賣(mài)人的實(shí)物交付未完成，此時(shí)，即發(fā)生了房屋所有權與占有權分離的狀況。

　　根據《中華人民共和國物權法》第二百四十五條的規定，占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險。此法條為對占有保護請求權的規定，占有保護請求權的基礎系占有事實(shí)，功能僅在于恢復占有人對物的占有，以使物的現實(shí)占有人能繼續保持其占有狀態(tài)，維護社會(huì )和平穩定的秩序，并不涉及占有物的權利歸屬問(wèn)題，因此合法占有人有權請求排除妨害或消除危險，以維護自己的合法占有狀態(tài)。據此，在實(shí)際占有人合法占有、使用房屋的情形下，買(mǎi)受人即使善意取得房屋的所有權，亦無(wú)權請求合法占有人搬離房屋，原因系在合法占有情形下，若允許所有權人主張物權返還請求權，則會(huì )侵害合法占有人對房屋占有并持續占有的權利，且違反誠實(shí)信用的原則。

　　買(mǎi)方與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，雙方雖辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記手續，買(mǎi)方已實(shí)際取得了房屋所有權，且已支付合理對價(jià)，為房屋的善意所有權人。但因賣(mài)方與原房屋所有權人的代理人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已被法院生效判決確認為無(wú)效，賣(mài)方自始至終未合法取得房屋，致使在客觀(guān)上無(wú)法向買(mǎi)方履行交付義務(wù)，而房屋始終由原所有權人實(shí)際占有、使用。此種情況下，對買(mǎi)方而言，其僅取得對房屋的所有權，而無(wú)占有權，即發(fā)生了所有權與占有權分離的狀況，根據上述論述，買(mǎi)方雖為房屋的所有權人，享有對房屋占有、使用、收益、處分的權利，但根據保護合法占有人權利的法律規定，房屋買(mǎi)受人不能請求合法占有房屋的原房屋所有權人遷出房屋。

　　【適用法律】

　　《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條 侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應當返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應當折價(jià)賠償。

　　損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應當恢復原狀或者折價(jià)賠償。

　　受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應當賠償損失。

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項 原判決、裁定認定事實(shí)錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷(xiāo)或者變更。

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