根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，買賣合同成立后，交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)為出賣人最基本的義務(wù)，則在房屋買賣中，出賣人要履行對房屋權(quán)利的交付與實物的交付。那么善意第三人有沒有權(quán)利要求合法占有人搬離房屋？和上海房產(chǎn)律師一起看看法院的判決！

　　一、基本案情

　　系爭的房屋原系陳某房屋拆遷后以補(bǔ)償安置款購得，2008年8月，系爭房屋權(quán)利核準(zhǔn)登記至陳某名下，房屋由陳某及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李某以陳某代理人身份與案外人王某就系爭房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為人民幣（下同）800,000元，后系爭房屋權(quán)利登記至王某名下。2011年10月，趙某與王某就系爭房屋簽訂買賣合同，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為1,100,000元，2012年4月5日，系爭房屋權(quán)利核準(zhǔn)登記至趙某名下。

　　2012年7月5日，趙某起訴要求王某交付系爭房屋，陳某作為第三人申請參加該案訴訟。后原審法院判決確認(rèn)以陳某名義與王某就系爭房屋簽訂的買賣合同無效，駁回趙某要求王某交付系爭房屋的訴請；駁回陳某要求確認(rèn)趙某與王某就系爭房屋簽訂的買賣合同無效的訴請。

　　原審認(rèn)為，財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。本案中根據(jù)趙某提供的證據(jù)，足以證明其系房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，陳某現(xiàn)已非上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，其已無權(quán)居住使用上述房屋，故趙某要求陳某遷出系爭房屋應(yīng)予準(zhǔn)許，但鑒于本案的實際情況，應(yīng)給予陳某一定的時間另行解決居住問題。陳某辯稱系爭房屋屬其所有、其并未出售系爭房屋等意見，與事實不符，也于法無據(jù)，故不予采信。

　　原審法院審理后，依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條第一款之規(guī)定，于二○一三年十二月二十三日作出判決：陳某于判決生效之日起二個月內(nèi)遷出房屋。案件受理費(fèi)80元減半收取計40元，由陳某負(fù)擔(dān)。

　　判決后，陳某不服，上訴于本院，訴稱：趙某與案外人串通騙取系爭房屋產(chǎn)權(quán)證，陳某對系爭房屋享有所有權(quán)，請求二審法院依法改判駁回趙某的原審訴請。

　　被上訴人趙某辯稱：原審判決正確，請求二審法院依法維持原判。

　　經(jīng)本院審理查明，原審法院認(rèn)定事實無誤，本院依法予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，雖然生效判決確認(rèn)趙某與案外人王某就系爭房屋簽訂的買賣合同有效，但同時亦確認(rèn)王某自始至終沒有合法取得過系爭房屋而客觀上無法向趙某履行交付系爭房屋的義務(wù)，故趙某應(yīng)向王某主張因無法交付系爭房屋導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行的違約責(zé)任，趙某雖然已取得系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，但在其從未從出售方王某處獲得系爭房屋實際控制權(quán)的情況下，其徑行要求系爭房屋實際占用人陳某遷出，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：一、撤銷一審民事判決；二、駁回趙某要求陳某遷出房屋的訴訟請求。

　　二、律師分析

　　【法理評析】

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，買賣合同成立后，交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)為出賣人最基本的義務(wù)，則在房屋買賣中，出賣人要履行對房屋權(quán)利的交付與實物的交付。其中，雙方簽訂房屋買賣合同后，買受人已支付合理對價，并辦理過戶登記手續(xù)的，其行為符合善意取得的構(gòu)成要件，買受人依法取得了房屋的所有權(quán)，即出賣人已履行了房屋的權(quán)利交付義務(wù)。但由于買受人自始至終未取得對房屋占有、使用的權(quán)利，即出賣人的實物交付未完成，此時，即發(fā)生了房屋所有權(quán)與占有權(quán)分離的狀況。

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二百四十五條的規(guī)定，占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險。此法條為對占有保護(hù)請求權(quán)的規(guī)定，占有保護(hù)請求權(quán)的基礎(chǔ)系占有事實，功能僅在于恢復(fù)占有人對物的占有，以使物的現(xiàn)實占有人能繼續(xù)保持其占有狀態(tài)，維護(hù)社會和平穩(wěn)定的秩序，并不涉及占有物的權(quán)利歸屬問題，因此合法占有人有權(quán)請求排除妨害或消除危險，以維護(hù)自己的合法占有狀態(tài)。據(jù)此，在實際占有人合法占有、使用房屋的情形下，買受人即使善意取得房屋的所有權(quán)，亦無權(quán)請求合法占有人搬離房屋，原因系在合法占有情形下，若允許所有權(quán)人主張物權(quán)返還請求權(quán)，則會侵害合法占有人對房屋占有并持續(xù)占有的權(quán)利，且違反誠實信用的原則。

　　買方與賣方簽訂房屋買賣合同后，雙方雖辦理了房屋過戶登記手續(xù)，買方已實際取得了房屋所有權(quán)，且已支付合理對價，為房屋的善意所有權(quán)人。但因賣方與原房屋所有權(quán)人的代理人簽訂的房屋買賣合同已被法院生效判決確認(rèn)為無效，賣方自始至終未合法取得房屋，致使在客觀上無法向買方履行交付義務(wù)，而房屋始終由原所有權(quán)人實際占有、使用。此種情況下，對買方而言，其僅取得對房屋的所有權(quán)，而無占有權(quán)，即發(fā)生了所有權(quán)與占有權(quán)分離的狀況，根據(jù)上述論述，買方雖為房屋的所有權(quán)人，享有對房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但根據(jù)保護(hù)合法占有人權(quán)利的法律規(guī)定，房屋買受人不能請求合法占有房屋的原房屋所有權(quán)人遷出房屋。

　　【適用法律】

　　《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條 侵占國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財產(chǎn)，不能返還財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。

　　損壞國家的、集體的財產(chǎn)或者他人財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價賠償。

　　受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項 原判決、裁定認(rèn)定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更。

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