房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當事人簽訂合同后，一直未辦理過(guò)戶(hù)登記，在該房屋遇到拆遷問(wèn)題時(shí)，出賣(mài)方往往為獲取高額拆遷補償費而提出解除合同返還價(jià)款等要求。此種情況，應結合具體案情，按照誠實(shí)信用原則，對爭議進(jìn)行認定，維護公平交易秩序。下面上海房產(chǎn)律師區分原則和物權行為理論不能分離合同義務(wù)和物權變動(dòng)義務(wù)的融合。

　　區分原則是指，以物權變動(dòng)為目的的原因行為（如合同行為），自合法成立之時(shí)生效，該原因行為本身不直接導致物權的變動(dòng)，物權的變動(dòng)尚需公示方法之完成，即動(dòng)產(chǎn)需要交付，不動(dòng)產(chǎn)（如房屋）需要登記。同時(shí)，公示形式之完成也僅僅是物權變動(dòng)的條件，并非物權變動(dòng)的原因行為的成立或生效要件，物權變動(dòng)上的瑕疵不能反射到原因行為之上并影響原因行為的效力，在因公示的缺乏而導致根本不能發(fā)生物權變動(dòng)的結果時(shí)，有過(guò)錯的當事人應承擔違約責任，而非締約過(guò)失責任。以此種房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)講，買(mǎi)賣(mài)雙方訂立了買(mǎi)賣(mài)合同，只要雙方主體適格、意思表示無(wú)瑕疵，該合同即為有效，此時(shí)合同雙方產(chǎn)生債權債務(wù)關(guān)系。如該案中房屋買(mǎi)賣(mài)合同已成立生效，房屋和價(jià)款都已交付，但并不意味著(zhù)房屋的所有權發(fā)生轉移，房屋所有權的移轉應以物權法上規定的變更登記地完成為要件。未辦理產(chǎn)權變更登記，僅僅意味著(zhù)房屋的所有權尚未轉移，出賣(mài)方的義務(wù)尚未履行完畢，對合同效力無(wú)任何影響。出賣(mài)人不能轉移房屋所有權的，買(mǎi)受人有權基于有效的買(mǎi)賣(mài)合同要求出賣(mài)人承擔違約責任，具體的違約責任形式可以是請求實(shí)際履行合同，完成變更登記，也可以請求支付違約金或賠償損失。在房屋可以實(shí)際履行變更登記的情況下，只適用實(shí)際履行。本案中房屋已因強制拆遷滅失，雖不能要求賣(mài)方履行過(guò)戶(hù)義務(wù)，但作為房屋的代位價(jià)值拆遷補償款應為買(mǎi)方所有?，F實(shí)中更多的情況是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在遇到房屋需要拆遷時(shí)，房屋買(mǎi)受人才主張辦理過(guò)戶(hù)登記，這就容易因高額拆遷補償款發(fā)生爭議，出賣(mài)方拒不完成物權移轉行為。那么這種理論是否站得住腳呢？筆者試分析之。

　　在理論上，物權行為可以從兩個(gè)方面進(jìn)行界定。首先，從外部效力來(lái)看，物權行為是指已經(jīng)發(fā)生、變更和破壞物權的法律行為。二是從內部結構的角度對物權行為進(jìn)行界定，認為只有意思表示與外部形式（登記或交付）相結合才能構成完整的物權行為。這一觀(guān)點(diǎn)是大陸法系物權行為理論的一般理論，代表了物權行為概念的主流。結合上述兩個(gè)視角，物權法律行為的概念是： 物權變動(dòng)聲明與物權登記或交付相結合而產(chǎn)生的物權創(chuàng )設、變更或消滅的法律行為。因此，買(mǎi)賣(mài)合同后，當事人不協(xié)助買(mǎi)受人轉讓所有權，并以合同不同于房屋物權轉讓行為為由拒絕為買(mǎi)受人轉讓所有權，物權行為理論成為拒絕履行合同義務(wù)的辯護理由。物權行為理論是一種進(jìn)口理論，已有幾百年的歷史。它起源于德國法，受到臺灣、日本民法的尊重，而我國法律未予采納。

　　物權行為進(jìn)行理論是將一個(gè)企業(yè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同管理分為以下兩個(gè)不同階段：訂立勞動(dòng)合同發(fā)展階段和辦理過(guò)戶(hù)階段。在這種教學(xué)理論下，強行切斷了前后學(xué)生行為的因果關(guān)系，把房屋過(guò)戶(hù)認定為又一個(gè)獨立的行為，使不履行合同法律義務(wù)披上正當化外衣。這些重要論斷是建立在不動(dòng)產(chǎn)登記中包含有獨立的意思就是表示我們這一問(wèn)題認定的基礎上，但深入研究分析方法可以通過(guò)得出：動(dòng)產(chǎn)變更登記工作本身不能只是作為一個(gè)社會(huì )事實(shí)，其中影響并不需要包括意思表示的內容。退一步講，即便他們認為不動(dòng)產(chǎn)登記行為方式包含有意思表示，意思表示也不可能實(shí)現真正獨立于債權投資行為的意思表示學(xué)習之外，應該從屬于債權融資行為的意思表示，其作用表現為對債權行為意思表示的確認或履行、貫徹或延伸。當變更登記與買(mǎi)賣(mài)行為文化相結合時(shí)，由于買(mǎi)賣(mài)的目的意義在于技術(shù)轉移所有權，故辦理變更登記為產(chǎn)生所有權轉移的一個(gè)教育手段或過(guò)程僅僅為一個(gè)歷史事實(shí)。如果買(mǎi)賣(mài)雙方訂立了合法合理有效的合同，那么履行過(guò)戶(hù)的行為是合同的主要設計目的。

　　總之，在動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，依法及時(shí)變更登記是避免沖突和糾紛的有效手段，而在發(fā)生利益糾紛時(shí)，法官應在尊重私法自治的基礎上堅持誠實(shí)信用原則，維護交易秩序的穩定，努力實(shí)現法律效果與社會(huì )效果的統一。

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