借名買(mǎi)房是指實(shí)際購房人因不具備購房、房屋貸款資格等原因借用他人名義購房，借名人實(shí)際支付購房款，出名人對外簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋所有權登記在其名下的行為。在這過(guò)程中往往會(huì )出現各種各樣的糾紛，接下來(lái)和上海房產(chǎn)律師一起了解下面這起借名買(mǎi)房糾紛案件吧。

　　一、基本案情

　　徐曉麗和方曉軍是方慧的父母。方慧和胡楠是夫妻。他們于2011年8月28日登記結婚，并與胡楠的父母一起住在北京西城區87號房。2012年，住在昌平區的徐曉麗（音譯）和方曉軍（音譯）為了照顧兒媳胡楠（音譯） ，決定換房。胡楠生了一個(gè)孩子。2012年9月8日，方慧和胡楠付了首付，在徐曉麗和方曉軍的資助下，買(mǎi)了一套西城區130號的房子。由于昌平區的房子不能馬上出售，而徐曉麗、方曉軍都已退休，所以不能使用公積金貸款，所以使用了方暉、胡楠的名字。出售房屋后償還貸款，要求對方轉讓?zhuān)獾骄芙^。

　　方說(shuō)，徐曉麗和方買(mǎi)了這套房子作為替代，但是由于昌平區還沒(méi)有賣(mài)出去，他們向胡的父母借了35萬(wàn)元作為首付。為了使用其公積金，所以房屋登記在方惠、湖南名下。2012年9月8日，她和母親徐曉麗以及妻子胡楠取出90000美元支付押金和稅款，后來(lái)因為無(wú)法支付，他以妻子胡楠的名義將這筆錢(qián)存入了中國銀行的一個(gè)賬戶(hù)。2012年12月16日，她的母親徐曉麗用出售房屋的首付款償還了胡楠父母的貸款。其余7萬(wàn)元用于支付押金、稅費。然后她把剩下的錢(qián)從她的房子轉移到她的公積金賬戶(hù)，認為房子應該屬于徐曉麗，方曉軍所有。

　　胡楠稱(chēng)置換買(mǎi)房目的是學(xué)生互相幫助照顧，徐曉麗、方小軍將房屋賣(mài)掉償還長(cháng)期借款和貸款是對子女的贈與，徐曉麗、方小軍有其他國家住房，只是一個(gè)出租出去了。不存在借用方輝公積金個(gè)人貸款需要買(mǎi)房的情況，如果我們借用方輝名義買(mǎi)房，可以在賣(mài)掉昌平區的房屋后再買(mǎi)房，沒(méi)有社會(huì )必要先向其父母借錢(qián)；且用了方輝的公積金管理貸款，其與方輝要買(mǎi)房時(shí)就無(wú)法及時(shí)進(jìn)行企業(yè)公積金貸款了，因此徐曉麗、方小軍說(shuō)的就是不符合常理?，F在中國由于發(fā)展自己與方輝感情方面出現一些問(wèn)題，他們是為財產(chǎn)不可分割研究做準備。

　　2012年9月8日，方輝、胡楠（買(mǎi)方）和張鵬（賣(mài)方）在北京簽訂了一份房屋存量銷(xiāo)售合同（經(jīng)紀交易版） ，協(xié)議： 賣(mài)方向買(mǎi)方出售北京市130套西城區，成交價(jià)100萬(wàn)元，房屋家具、電器、裝修配套設施20萬(wàn)元，買(mǎi)方向賣(mài)方支付5萬(wàn)元押金，買(mǎi)方向公積金管理中心貸款80萬(wàn)元在合同簽訂之日起120天內，雙方向房屋所有權登記部門(mén)申請辦理房屋所有權轉讓登記。

　　2012年10月24日，北京市西城區130號房屋登記為方慧、胡楠共有。

　　2013年1月，方輝申請一次性?xún)斶€爭議房貸本息80萬(wàn)元，同年1月28日，北京住房貸款擔保中心發(fā)出《貸款還款確認書(shū)》 ，確認方輝已償還購買(mǎi)爭議房貸本息。

　　一審法院判決：駁回徐曉麗、方小軍的訴訟服務(wù)請求。

　　二審判決： 駁回上訴及維持原判。

　　二、律師點(diǎn)評

　　本案的爭議焦點(diǎn)在于徐曉麗和方曉軍的投資行為是否構成以虛假名義購房并確定所有權的事實(shí)。由于以他人名義購買(mǎi)房屋涉及較為復雜的利益博弈，往往在法律與非法之間游走，受到社會(huì )治安良好風(fēng)俗的嚴格規制，因此，如何在法律允許的范圍內妥善平衡當事人之間的關(guān)系，是司法審判面臨的一大難題。通常情況下，法院需要重新審查以下要點(diǎn)。

　　1.所有權歸屬于企業(yè)出資比例關(guān)系的界分

　　在訴訟中，當事人以自己是實(shí)際出資人為由，以購房屬于以其他名義購房的關(guān)系為由，要求變更房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的登記，實(shí)質(zhì)上都是圍繞所有權的確認和歸屬展開(kāi)的。根據《物權法》第9條、第14條、第16條和第17條的規定，結合物權法中的公示和公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)必須依法登記，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬和內容的依據，不動(dòng)產(chǎn)物權證明是不動(dòng)產(chǎn)物權證明的享有權。因此，除非有足夠證據證明房地產(chǎn)登記是錯誤的，或雙方之間存在合法及有效的關(guān)系，例如涉及以購買(mǎi)房屋為名的合約關(guān)系，否則房地產(chǎn)的物權擁有人便是登記的對象。

　　顯然，這不同于純粹的投資關(guān)系。貨幣作為一種貨物，占有是實(shí)現所有權的轉讓?zhuān)环疆斒氯藢⒇泿沤桓督o另一方當事人，如果沒(méi)有其他特別協(xié)議或法律規定，貨幣的所有權立即喪失，并在雙方之間形成新的法律關(guān)系。借貸關(guān)系屬于人與相對權利的關(guān)系。債權人不能要求對方以后使用貨幣獲得的財產(chǎn)形式。因此，在審理本案及類(lèi)似案件時(shí)，有必要審查是否存在以他人名義購買(mǎi)房屋的貸款這一核心部分，并區分實(shí)際出資可能造成的貸款與所有權的關(guān)系，不能因為一方當事人是實(shí)際出資人而輕率地確定其為所有權人。

　　2. 化名購房合同的有效性

　　由于企業(yè)是否可以存在借名買(mǎi)房的事實(shí)是審查的核心組成部分，而借名買(mǎi)房合同進(jìn)行有效管理又是通過(guò)合理質(zhì)疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)登記、進(jìn)而辦理權屬變更的關(guān)鍵，故首先需要對借名購房合同的效力社會(huì )問(wèn)題研究做出具體分析。

　　合同法堅持合同自由原則。貸款買(mǎi)房合同的履行是貸款人與登記人之間的一種協(xié)議，屬于合同法所規定的合同關(guān)系。雖然合同法沒(méi)有具體規定這類(lèi)合同，但這并不影響法律的適用，但作為一種匿名合同，應適用合同法的一般原則，并應提及類(lèi)似的著(zhù)名合同的有關(guān)規定。

　　根據購房的性質(zhì)，可以分為兩種類(lèi)型的貸款購房合同。一是以借貸的名義購買(mǎi)政策性住房，包括社會(huì )福利住房限購、雙限購等保障性低收入住房困難的家庭住房。政策性住房是國家為保障特定人群的居住權而提供的一種政策性住房。假借他人購房，是為了規避對購房資格的限制，違背國家保障中低收入家庭生活權等一定人權的政策，損害廣大有購房資格的人的利益，違背社會(huì )公共利益，因此，假借他人購房的合同應視為無(wú)效社會(huì )福利住房。借款人要求確認房屋所有權或者要求登記人以雙方協(xié)議的名義登記房屋所有權的，不予支持。然而，以貸款名義購買(mǎi)社會(huì )福利住房的原始購買(mǎi)合約是在2008年4月11日（包括）前簽訂的，如果購買(mǎi)房屋的合約各方同意在上市交易的期限屆滿(mǎn)后，或在原訟法庭辯論結束前，該房屋已符合上市交易的條件，借用該房屋的名義購買(mǎi)合約是有效的。

　　另一類(lèi)是借名購買(mǎi)一個(gè)普通商品房，多數是為了規避限購、信貸管理政策。規避限購、信貸發(fā)展政策方面并沒(méi)有侵犯公共經(jīng)濟利益。如規避限購政策，借名買(mǎi)房的行為問(wèn)題沒(méi)有自己造成購房數量已經(jīng)超過(guò)國家調控的總量，沒(méi)有侵犯中國社會(huì )主義公共安全利益。如規避信貸相關(guān)政策，借名購房辦貸規避銀行個(gè)人信貸政策的行為，規避的是首付款的支付一定比例及利率水平，而銀行工作并不能夠代表我們國家之間或者通過(guò)社會(huì )環(huán)境公共文化利益。因此，借名購買(mǎi)商品房的行為未侵犯社會(huì )提供公共利益，在符合設計一般合同成立、生效要件的情況下，借名購買(mǎi)普通商品房的合同認定為一種有效。本文“借名買(mǎi)房”所指的也正是因為這類(lèi)借名購買(mǎi)普通商品房的合同。

　　3.借名買(mǎi)房經(jīng)濟關(guān)系的具體可以認定

　　認定借名買(mǎi)房的最大經(jīng)濟困難問(wèn)題在于，當事人往往在具體的交易發(fā)展過(guò)程中我們并沒(méi)有真正形成一個(gè)書(shū)面而明確的借名買(mǎi)房合同。根據《最高國家人民法院進(jìn)行關(guān)于我國民事法律訴訟證據的若干相關(guān)規定》第五條第一款“在合同管理糾紛案件中，主張合同沒(méi)有關(guān)系可以成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實(shí)承擔舉證責任”的規定，依據借名買(mǎi)房關(guān)系基本要求以及房屋過(guò)戶(hù)的一方當事人，承擔著(zhù)證明雙方信息之間是否存在借名買(mǎi)房合同的舉證責任。而事后發(fā)生矛盾糾紛顯然舉證極為困難，在無(wú)法舉證及推定的情況下，即便他們能夠充分證明中國實(shí)際出資，也僅能讓法院確信借貸市場(chǎng)關(guān)系而非借名買(mǎi)房關(guān)系。

　　對此，《北京市高級管理人民對于法院提出關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解決案件可以適用相關(guān)法律拖桿問(wèn)題的指導教師意見(jiàn)（試行）》第十五條做出了一個(gè)細致明確規定。根據該條，法院在處理此類(lèi)社會(huì )問(wèn)題產(chǎn)生糾紛的過(guò)程中，主要從現在以下三方面對面的證據來(lái)認定自己是否能夠存在借名買(mǎi)房的合同經(jīng)濟關(guān)系：第一，借名人與登記人之間可能存在的借名登記約定，如雙方通過(guò)簽訂的書(shū)面勞動(dòng)合同；第二，借名人對房屋購買(mǎi)行為確實(shí)已經(jīng)存在出資比例關(guān)系，如銀行轉賬憑證，或者是出名人出具的收款憑據等；第三，借名人實(shí)際情況享有房屋權益，如借名人參與購房手續的辦理，借名人實(shí)際在房屋內裝修、居住、借名人持有房產(chǎn)證及購房合同的等，如果借名買(mǎi)房雙方都是沒(méi)有形成書(shū)面約定，則可依據查明的事實(shí)數據進(jìn)行學(xué)生綜合能力認定。

　　在這起案件中，徐曉麗和方曉軍雖然提供了一些證據，但基本上都提供了與實(shí)際投資有關(guān)的證據。他們也沒(méi)有提供以借來(lái)的名義登記的書(shū)面合同，也沒(méi)有提供他們實(shí)際享有住房權力和利益的證據。事實(shí)上，從第一次審查發(fā)現的事實(shí)來(lái)看，方輝和湖南都是購房合同的代理人和當事人，參與了整個(gè)購房程序，也是實(shí)際的房屋裝修人、居民。因此，徐曉麗、方曉軍提供的證據不足以證明當事人之間存在買(mǎi)房登記化名協(xié)議。在這種情況下，法院裁定，徐曉麗和方曉軍應當承擔不能提供證據的后果，駁回了他們的房屋所有權轉讓登記申請，并指出，有爭議的房屋經(jīng)費問(wèn)題可以由雙方分別解決，有法律依據，合理合法。

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