經(jīng)濟適用房是指根據國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃,用地一般實(shí)行行政劃撥的方式,免收土地出讓金,對各種經(jīng)批準的收費實(shí)行減半征收,出售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià),按保本微利的原則確定。人在購買(mǎi)或居住這套房子時(shí),受到一定的條件和時(shí)間限制。那么,如果不滿(mǎn)足時(shí)間約束,買(mǎi)賣(mài)它是有效行為嗎?下面上海房產(chǎn)律師用一個(gè)案件來(lái)回答大家的問(wèn)題。
一、基本案情
2016年3月9日,陳某以6萬(wàn)元人民幣從李手中買(mǎi)下一套房子,并與李簽訂了一份6萬(wàn)元人民幣的合同。但是李在收到付款后并沒(méi)有把房子交給陳某。陳某要求他退貨,李以沒(méi)有錢(qián)為由,拒絕退貨。陳威利起訴法院,要求李履行合同或退還購買(mǎi)價(jià)款和利息。
法院經(jīng)審理查明,涉案樓房為經(jīng)濟適用房,系李于2012年購買(mǎi),至今不到5年。因此,原被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了行政法規的強制性規定,屬于無(wú)效合同。據此,法院判決李返還購房款6萬(wàn)元并支付相應利息。
二、案例分析
根據目前我國《經(jīng)濟適用房管理工作辦法》第三十條明確規定:
1、社會(huì )福利住房買(mǎi)家的產(chǎn)權有限。如買(mǎi)方因特殊原因需要轉讓社會(huì )福利住房,政府須按原價(jià)回購社會(huì )福利住房,并考慮折舊及價(jià)格水平等因素。
2、購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房滿(mǎn)五年,購買(mǎi)上市轉讓經(jīng)濟適用住房的,應當按照當時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款,具體繳納比例由市、縣人民政府確定,政府可以?xún)?yōu)先回購;
3、購房者還可以按照政府規定的標準繳納土地收益和其他相關(guān)款項,獲得完整的產(chǎn)權。
我國合同法規定,違反法律或者行政法規的強制性規定的,合同自始無(wú)效?,F實(shí)中影響合同效力的因素很多,提醒廣大市民,今后在購房過(guò)程中,除了考慮房屋的區位、戶(hù)型外,還要特別注意房屋的性質(zhì)、權屬、是否被抵押、查封,是否屬于法律禁止上市交易的類(lèi)型,以免合同違反法律,自身權益得不到保障。
商品房預售合同是也是一種具有特殊的買(mǎi)賣(mài)合同,其特殊性研究主要原因在于通過(guò)合同標的是一種比較特殊的商品,因此我國法律制度對于此種商品的開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的房地產(chǎn)商簽訂預售合同關(guān)系有著(zhù)自己相對更加嚴格的條件可以要求,這些工作條件也就是商品房預售合同的生效要件,開(kāi)發(fā)商不具有預售許可條件而與購房人簽訂商品房預售合同的,屬于違反相關(guān)法律強制性規定的行為,原則上應確定施工合同無(wú)效,主要存在過(guò)錯在開(kāi)發(fā)商一方應按合同法的規定對購房人承擔賠償經(jīng)濟責任。
在合同有效的前提下,當事人對不能按照合同充分履行的產(chǎn)品實(shí)際履行的法律責任主要包括:
一、開(kāi)發(fā)商未按約定時(shí)間交房的法律責任。
發(fā)展商如未能在約定時(shí)間內交付房屋,除法定豁免及約定豁免外,須就延遲交付房屋承擔違約。在正常情況下,雙方在合同中約定,如果賣(mài)方未能按時(shí)交付房屋,賣(mài)方應根據中國人民銀行關(guān)于延期付款的有關(guān)規定,在每次延期付款后一天交付房屋,按照預期付款總額的計算部分向買(mǎi)方支付一定的 liquidateddamage。買(mǎi)方逾期不交貨的,可以解除合同。賣(mài)方應當按照銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率將存款翻倍,退還已支付的購買(mǎi)價(jià)款,并償還購買(mǎi)價(jià)款利息。實(shí)際上,違約的責任應該按照期限和違約的理由來(lái)考慮,如果期限在合理的期限內,那么違約方應該承擔罰款并繼續履行合同;如果逾期時(shí)間過(guò)長(cháng),發(fā)展商遲交房屋,那么買(mǎi)方有權要求解除合同并賠償損失。
二、房屋已實(shí)際交付但不能按合同約定辦理房地產(chǎn)權屬證書(shū)的法律責任。
辦理中國房地產(chǎn)權屬證明是買(mǎi)方的權利、賣(mài)方的義務(wù),賣(mài)方企業(yè)不能如約辦理,一般應承擔風(fēng)險違約行為責任,即賠償買(mǎi)方可以由此我們造成的損失,實(shí)踐中學(xué)習往往對買(mǎi)方的損失以及不易通過(guò)確定,可按照逾期天數賠償具有一定影響數額的賠償金。如果因開(kāi)發(fā)商的原因,無(wú)法辦出房地產(chǎn)權證,買(mǎi)方可要求退房,并賠償制度經(jīng)濟發(fā)展損失。
由于買(mǎi)方或房地產(chǎn)管理機構的原因,未能申請產(chǎn)權證的,賣(mài)方不承擔違約。
三、開(kāi)發(fā)商交付的房屋不符合企業(yè)合同管理規定的法律社會(huì )責任
交付的房屋不符合合同規定,通常面積數量不符合質(zhì)量不符合房屋類(lèi)型等,因面積不符合合同已約定、自約定、合同未約定,根據有關(guān)法律法規,如因勘測錯誤計算公共面積分配不正確,原合同價(jià)格不變,如因開(kāi)發(fā)商變更而發(fā)生設計錯誤,雙方應按實(shí)際面積協(xié)商價(jià)格。除了上述兩個(gè)原因外,如果發(fā)生面積錯誤,原則上按照有利于買(mǎi)方的原則處理,即實(shí)際面積超過(guò)合同面積,合同價(jià)格不變,實(shí)際面積低于合同面積的,應退還不足的部分。質(zhì)量不能令人滿(mǎn)意的,應當采取補救措施修繕?lè )课?,賠償買(mǎi)方的經(jīng)濟損失; 房屋有缺陷、不符合安全標準的,不能在合理期限內修繕的,應當允許買(mǎi)方解除合同并賠償損失。同時(shí)房屋開(kāi)發(fā)商應提供住宅質(zhì)量保證和住宅使用規范,按照規定履行保修義務(wù)。
大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關(guān)規定已經(jīng)有所了解,其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的,相信你對此已有基本的認識,如果你對上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑,歡迎咨詢(xún)上海房產(chǎn)律師。
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