借名購房合同管理又稱隱名購房合同，是指當事人可以為了自己購買企業(yè)政策性保障我國住房或規(guī)避限購政策，雙方進行約定，一方（借名人）經(jīng)他人（出名人）的同意，將其作為出資方式購買的房屋信息登記于他人名下在借名購房情形。下面由上海律師事務所為大家講解相關法律內(nèi)容，歡迎閱讀。

　　一、購房合同的法律性質(zhì)和效力

　　1、以借用名義購買房屋的過程中，涉及雙重法律關系；

　　一是內(nèi)部關系，即名人貸款與名人購買合同貸款之間的關系；

　　二是外部關系，即由名人或名人將房屋出售給第三人，與第三人形成買賣合同關系。

　　2、先探討借名購房的內(nèi)部管理法律相關關系，即借名購房合同的法律工作性質(zhì)問題及其效力；

　　我國合同法沒有規(guī)定借用名義購房合同作為典型合同，因此，借用名義購房合同是一種非典型合同，即無名合同。貸款購房合同關注的是貸款名人與貸款名人之間的信任關系。貸款名人將用自己的資本購買房屋，并在另一人的許諾下以另一人的名義進行登記。貸款購房合同的法律性質(zhì)與委托合同的法律性質(zhì)相似，因此，委托合同的有關規(guī)定可以類推適用。

　　3、通過姓名判斷購房合同是否有效；

　　關鍵問題是它是否違反了法律的禁止性規(guī)定。禁止性條款的效力可以分為禁止性條款和規(guī)制性禁止性條款，兩者的區(qū)別在于它是否違反了公共利益。前者因違反公共利益而無效，而后者與公共利益無關，應當有效。在這方面，應根據(jù)訂立合同的目的對當事人加以區(qū)分： 如果當事人訂立合同的目的是購買政策性住房，則因違反公共利益而無效； 如果其目的是規(guī)避限購政策或信貸政策，則因不違反公共利益而有效。

　　二、名人是否有權處分登記在其名下的房屋？

　　司法實踐中，存在以下三種方式不同觀點：

　　一為有權處分說。

　　認為為了加強不動產(chǎn)登記的公開性，權利人對不動產(chǎn)的處分即使違反了使用名稱登記合同的約定，仍然有權處分，不必考慮受讓人是善意還是惡意。此外，由于借款人已選擇購買自己登記在他人名下的房屋，因此應承擔未經(jīng)授權處置的房屋風險。

　　二為無權處分說。

　　該理論認為，登記名義人雖有形式上的所有權，但實際所有人仍屬于借款人，因此登記名義人無權處分不動產(chǎn)。買受人能否取得不動產(chǎn)的所有權，取決于其是否知道借名登記關系。如果是，就沒有善意取得的余地。反之，則適用善意取得，買受人取得不動產(chǎn)的所有權。

　　三為折中說。

　　也就是說，雖然實際登記人出售的不動產(chǎn)有權處分，但在買受人惡意的情況下，根據(jù)未經(jīng)授權的處分。

　　三、借款人是否有權處置房屋？

　　如前所述，借名人為自己真正的所有權人，其有權進行處分信息登記于出名人名下的房屋。借名人文化可通過舉證證明其為企業(yè)真正實現(xiàn)權利人，而請求出名人將房屋移轉(zhuǎn)登記給借名人。

　　認定物權人的主要依據(jù)是： 房屋所有權證明、購房及相關納稅憑證、長期控制和持有的住房事實。在借款人將房屋出售給第三方的情況下，借款人可以要求名人將房屋轉(zhuǎn)讓給他自己的名字，然后將房屋登記給第三方，或者允許名人直接將登記轉(zhuǎn)讓給第三方。

　　以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經(jīng)有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海律師事務所。