依法成立的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同具有法律效力。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外人員、未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，應(yīng)作無效處理;對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否具有法律效力的問題，下面上海律師為您進(jìn)行詳細(xì)解答。

　　一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力

　?。?）集體組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同，一般認(rèn)為有效

　　法律規(guī)定：

　　《憲法》第10條規(guī)定，城市土地屬于國家所有。農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定的國有土地外，屬于集體所有； 宅基地、私有地塊和私有山丘也屬于集體所有。任何組織和個人不得以其他形式占用、買賣或者非法轉(zhuǎn)讓土地。

　?。?）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理禁止炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）第二條規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)管理，禁止非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民住房不得向城鎮(zhèn)居民出售，也不得允許城鎮(zhèn)居民占用農(nóng)民集體土地建房，有關(guān)部門不得為違法建設(shè)和購買的房屋發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　?。?）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律、政策的通知》(2007—2009年國務(wù)院辦公廳中華民國）。第71條）規(guī)定，農(nóng)村居民用地只能分配給本村村民，城市居民不得在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民房或“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，可以看出，我國法律明確規(guī)定農(nóng)村房屋，即所謂的小產(chǎn)權(quán)房，只能分配給本村村民，禁止出售給城鎮(zhèn)居民，但并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流通和出售。根據(jù)私法原則，法無禁止即可為。我國法律法規(guī)并沒有禁止在集體成員之間出售小產(chǎn)權(quán)房。因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時，意思表示真實(shí)，不違反法律規(guī)定或者社會公共利益，一般認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

　　二、本集體與他集體經(jīng)濟(jì)組織社會成員企業(yè)之間進(jìn)行買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無效

　　案情簡介： 原告鐘某是崇義縣城某村（現(xiàn)改為崇義縣城某新村）村民小組成員。被告尹某是崇義縣某村的村民團(tuán)體成員。2010年2月14日，原告與被告簽訂房屋銷售協(xié)議，同意原告向被告出售崇義縣某新建村莊三層新建的磚混結(jié)構(gòu)房屋和小高速公路旁的柴房，因?yàn)閰f(xié)議規(guī)定原告負(fù)責(zé)辦理國有土地所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書等，被告沒有向原告支付購房余款，因?yàn)樵鏇]有獲得第二份證書。被告裝修后一直住在這所房子里。經(jīng)過雙方的糾紛，向法院提出。

　　農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。原、被告之間所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，其中還包括相應(yīng)的集體土地宅基地的使用權(quán)。原、被告所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反我國有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效協(xié)議。二審法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村特定集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村居民。上訴人殷某的戶籍雖屬農(nóng)村戶口，但其是崇義縣某鄉(xiāng)某村某組的村民，并非崇義縣某鎮(zhèn)某新村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其不具有使用某鎮(zhèn)某新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買賣協(xié)議是一種集體土地上房屋買賣，該房屋買賣行為也未取得某鎮(zhèn)某新村的同意，故上訴人殷某與被上訴人鐘某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

　　三、集體組織成員與城市居民之間的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同，一般視為無效

　　簡介：2002年，南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工委、管委會決定對夏洛村的一個自然村進(jìn)行拆遷。原告王自建的農(nóng)房屬于拆遷范圍。2002年1月16日，村委會與王簽訂了《村農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，約定了拆遷補(bǔ)償金額。2003年9月底，原告王從村委會得到一套拆遷安置房。2005年7月1日，原告王某（作為甲方）與被告黃某（作為乙方，本市居民）簽訂協(xié)議，約定由乙方認(rèn)購甲方所有的某拆遷安置房.侯元告知法院要求被告返還上述小產(chǎn)權(quán)房。

　　農(nóng)村的土地，除由法律制度規(guī)定企業(yè)屬于我們國家對于所有的以外，屬于中國農(nóng)民集體所有。本案訴爭的拆遷安置房附著的土地資源屬于我國農(nóng)村發(fā)展集體土地，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立嚴(yán)格要求執(zhí)行能力有關(guān)研究農(nóng)村社會集體文化建設(shè)項(xiàng)目用地法律法規(guī)和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村地區(qū)住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到提高農(nóng)村學(xué)生購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房僅能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)活動組織結(jié)構(gòu)內(nèi)部控制成員之間可以進(jìn)行數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村市場購買農(nóng)民住宅的行為是不受法律環(huán)境保護(hù)的，該買賣行為方式一般是無效的。汪某與黃某簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議書》因違反了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行情況有關(guān)農(nóng)村教師集體教育建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到解決農(nóng)村消費(fèi)者購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定而無效。

　　例外情況： 城鎮(zhèn)居民簽訂小產(chǎn)權(quán)房屋銷售合同后取得集體戶口并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，房屋銷售合同一般認(rèn)為有效。

　　媽媽是市民。1989年，馬和陳某簽訂了一份房屋買賣合同。陳以2.1萬元的價(jià)格將自己位于北京海淀區(qū)一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房子賣給了馬。交易完成后，馬先生向有關(guān)部門繳納了相關(guān)稅款，并取得了相應(yīng)的批準(zhǔn)，并于1996年取得了北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)證書。此后，馬于2005年將戶籍問題納入住房糾紛。但陳表示，根據(jù)我國法律，農(nóng)村宅基地不能出售給城市居民，而且雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律，因此在2007年向一審法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求馬某搬出房屋。

　　根據(jù)我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，在行使宅基地收益權(quán)和處分權(quán)時應(yīng)嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)。在此前提下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)認(rèn)定無效。但在處理具體案件時，要根據(jù)案件的不同情況進(jìn)行綜合判斷。本案中，馬作為城市居民與簽訂的房屋買賣合同是經(jīng)過海淀鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)的。此后，馬取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證，并于2005年將戶口遷入。十余年間，馬實(shí)際居住在該爭議房屋內(nèi)，并與該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。有鑒于此，綜合本案當(dāng)時的歷史背景，從維護(hù)現(xiàn)有房屋權(quán)屬關(guān)系的角度，應(yīng)確認(rèn)馬與簽訂的買賣合同有效。據(jù)此，二審法院作出終審判決，撤銷原判，駁回陳某的訴訟請求。

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