依法成立的小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。對于將房屋出售給本鄉以外人員、未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準的，應作無(wú)效處理;對于發(fā)生在本鄉范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)，應當認定有效。關(guān)于小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同是否具有法律效力的問(wèn)題，下面上海律師為您進(jìn)行詳細解答。

　　一、小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同的效力

　?。?）集體組織成員之間的小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一般認為有效

　　法律規定：

　　《憲法》第10條規定，城市土地屬于國家所有。農村和郊區的土地，除法律規定的國有土地外，屬于集體所有； 宅基地、私有地塊和私有山丘也屬于集體所有。任何組織和個(gè)人不得以其他形式占用、買(mǎi)賣(mài)或者非法轉讓土地。

　?。?）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地流轉管理禁止炒賣(mài)土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）第二條規定：加強農民集體土地流轉管理，禁止非法占用農民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設；農民住房不得向城鎮居民出售，也不得允許城鎮居民占用農民集體土地建房，有關(guān)部門(mén)不得為違法建設和購買(mǎi)的房屋發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　?。?）國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴格執行農村集體建設用地法律、政策的通知》(2007—2009年國務(wù)院辦公廳中華民國）。第71條）規定，農村居民用地只能分配給本村村民，城市居民不得在農村購買(mǎi)宅基地、農民房或“小產(chǎn)權房”。

　　根據上述法律規定，可以看出，我國法律明確規定農村房屋，即所謂的小產(chǎn)權房，只能分配給本村村民，禁止出售給城鎮居民，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權房在同一集體組織成員之間流通和出售。根據私法原則，法無(wú)禁止即可為。我國法律法規并沒(méi)有禁止在集體成員之間出售小產(chǎn)權房。因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，在簽訂小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，意思表示真實(shí)，不違反法律規定或者社會(huì )公共利益，一般認定小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　　二、本集體與他集體經(jīng)濟組織社會(huì )成員企業(yè)之間進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房一般認定合同無(wú)效

　　案情簡(jiǎn)介： 原告鐘某是崇義縣城某村（現改為崇義縣城某新村）村民小組成員。被告尹某是崇義縣某村的村民團體成員。2010年2月14日，原告與被告簽訂房屋銷(xiāo)售協(xié)議，同意原告向被告出售崇義縣某新建村莊三層新建的磚混結構房屋和小高速公路旁的柴房，因為協(xié)議規定原告負責辦理國有土地所有權證書(shū)、國有土地使用權證書(shū)等，被告沒(méi)有向原告支付購房余款，因為原告沒(méi)有獲得第二份證書(shū)。被告裝修后一直住在這所房子里。經(jīng)過(guò)雙方的糾紛，向法院提出。

　　農村集體土地宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無(wú)權取得或變相取得。原、被告之間所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的買(mǎi)賣(mài)標的物不僅是房屋，其中還包括相應的集體土地宅基地的使用權。原、被告所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》違反我國有關(guān)法律、法規強制性規定，應認定為無(wú)效協(xié)議。二審法院認為，宅基地使用權的主體是農村特定集體經(jīng)濟組織的農村居民。上訴人殷某的戶(hù)籍雖屬農村戶(hù)口，但其是崇義縣某鄉某村某組的村民，并非崇義縣某鎮某新村的集體經(jīng)濟組織成員，其不具有使用某鎮某新村宅基地的資格，而雙方所簽房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是一種集體土地上房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)行為也未取得某鎮某新村的同意，故上訴人殷某與被上訴人鐘某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

　　三、集體組織成員與城市居民之間的小產(chǎn)權房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一般視為無(wú)效

　　簡(jiǎn)介：2002年，南昌經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區工委、管委會(huì )決定對夏洛村的一個(gè)自然村進(jìn)行拆遷。原告王自建的農房屬于拆遷范圍。2002年1月16日，村委會(huì )與王簽訂了《村農村房屋拆遷補償協(xié)議》，約定了拆遷補償金額。2003年9月底，原告王從村委會(huì )得到一套拆遷安置房。2005年7月1日，原告王某（作為甲方）與被告黃某（作為乙方，本市居民）簽訂協(xié)議，約定由乙方認購甲方所有的某拆遷安置房.侯元告知法院要求被告返還上述小產(chǎn)權房。

　　農村的土地，除由法律制度規定企業(yè)屬于我們國家對于所有的以外，屬于中國農民集體所有。本案訴爭的拆遷安置房附著(zhù)的土地資源屬于我國農村發(fā)展集體土地，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立嚴格要求執行能力有關(guān)研究農村社會(huì )集體文化建設項目用地法律法規和政策的通知》關(guān)于“農村地區住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到提高農村學(xué)生購買(mǎi)宅基地、農民住宅或小產(chǎn)權房”的規定，宅基地、農民住宅或小產(chǎn)權房?jì)H能在農村同一集體經(jīng)濟活動(dòng)組織結構內部控制成員之間可以進(jìn)行數據流轉，城鎮居民到農村市場(chǎng)購買(mǎi)農民住宅的行為是不受法律環(huán)境保護的，該買(mǎi)賣(mài)行為方式一般是無(wú)效的。汪某與黃某簽訂的《房屋認購協(xié)議書(shū)》因違反了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執行情況有關(guān)農村教師集體教育建設用地法律和政策的通知》關(guān)于“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到解決農村消費者購買(mǎi)宅基地、農民住宅或小產(chǎn)權房”的規定而無(wú)效。

　　例外情況： 城鎮居民簽訂小產(chǎn)權房屋銷(xiāo)售合同后取得集體戶(hù)口并經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準，房屋銷(xiāo)售合同一般認為有效。

　　媽媽是市民。1989年，馬和陳某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。陳以2.1萬(wàn)元的價(jià)格將自己位于北京海淀區一個(gè)鄉鎮的房子賣(mài)給了馬。交易完成后，馬先生向有關(guān)部門(mén)繳納了相關(guān)稅款，并取得了相應的批準，并于1996年取得了北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)證書(shū)。此后，馬于2005年將戶(hù)籍問(wèn)題納入住房糾紛。但陳表示，根據我國法律，農村宅基地不能出售給城市居民，而且雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了國家法律，因此在2007年向一審法院確認雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求馬某搬出房屋。

　　根據我國法律規定，農村宅基地的所有權屬于農民集體所有，在行使宅基地收益權和處分權時(shí)應嚴格限制宅基地使用權。在此前提下，城鎮居民購買(mǎi)農村房屋的行為一般應認定無(wú)效。但在處理具體案件時(shí)，要根據案件的不同情況進(jìn)行綜合判斷。本案中，馬作為城市居民與簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是經(jīng)過(guò)海淀鎮政府批準的。此后，馬取得了該房屋的產(chǎn)權證，并于2005年將戶(hù)口遷入。十余年間，馬實(shí)際居住在該爭議房屋內，并與該房屋形成了穩定的占有關(guān)系。有鑒于此，綜合本案當時(shí)的歷史背景，從維護現有房屋權屬關(guān)系的角度，應確認馬與簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效。據此，二審法院作出終審判決，撤銷(xiāo)原判，駁回陳某的訴訟請求。

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