如果要重啟預(yù)告登記制度，就要把沒有這些機(jī)制的交易作為適用領(lǐng)域，把所有導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)都包括進(jìn)來。還需要以城市房屋租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)和其他不以引起不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)為目的的權(quán)利為適用對象。下面是上海律師的詳細(xì)講解，歡迎閱讀。

　　（一）預(yù)告登記在既有管理制度體系架構(gòu)內(nèi)的生機(jī)

　　雖然預(yù)告登記的真正生命力并不強(qiáng)大，但它在房屋交易中仍有應(yīng)用空間，除了與網(wǎng)上及其他現(xiàn)實(shí)生活中的業(yè)務(wù)簽訂合同以推進(jìn)之外，它還可以在沒有網(wǎng)上合同和類似的房屋交易機(jī)制的情況下存在，例如，共建方事先約定分配未來的房屋所有權(quán)，單位融資房屋在協(xié)議分配未來的房屋所有權(quán)之前，重新安置在協(xié)議被搬遷之前等。此外，即使存在網(wǎng)上訂約機(jī)制，也不能排除當(dāng)事人優(yōu)先選擇預(yù)先通知登記的可能性，一旦當(dāng)事人出于意愿自主申請預(yù)先通知登記，這也是適用的。

　　（二）在現(xiàn)有制度架構(gòu)以外續(xù)辦預(yù)告登記

　　在現(xiàn)有的制度結(jié)構(gòu)中，預(yù)告登記不會(huì)有太大的生命力，已經(jīng)成為效率低下的規(guī)范。但是，從域外經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際需要兩方面來看，預(yù)告登記不應(yīng)當(dāng)如此，只要適當(dāng)調(diào)整其適用范圍，就可以使其擁有充滿活力的生命力。

　　瑞士法經(jīng)驗(yàn)的啟示：

　　如何有效防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人一物數(shù)賣，使受讓人得其應(yīng)得，是各法域均面對的問題。與德國社會(huì)一樣，瑞士的應(yīng)對解決方案設(shè)計(jì)也是一個(gè)預(yù)告登記管理制度。該制度被視為風(fēng)險(xiǎn)防范一物數(shù)賣的良藥，[與德國提出相應(yīng)法律制度的功能更加接近。而且，《瑞士民法典》第960條第1款第1項(xiàng)的債權(quán)請求權(quán)旨在通過引發(fā)學(xué)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除了買賣雙方合同，還包括公司設(shè)立用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)合同，德國以及相應(yīng)控制制度發(fā)展與此同時(shí)一致。

　　與德國通過不同，瑞士的預(yù)告信息登記管理制度還指向我們不引發(fā)物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利，根據(jù)《瑞士國家民法典》第959條第1款，租賃權(quán)等債權(quán)、優(yōu)先選擇購買權(quán)等形成權(quán)也是一個(gè)預(yù)告進(jìn)行登記的對象，根據(jù)同條第2款，它們在預(yù)告資產(chǎn)登記后也有自己對抗關(guān)系第三人的效力。需要學(xué)生注意的是，上述基本權(quán)利在預(yù)告可以登記后仍不失文化相對性，但它們之間如同中國長在了解標(biāo)的物上一樣，誰取得該合同標(biāo)的物，誰就成為該權(quán)利的相對人，故它們都是在學(xué)理上被歸為物上之債。

　　瑞士的這兩種預(yù)告登記雖然反映在不同的規(guī)范中，但是它們的共性是相當(dāng)明顯的。除客體均為相對權(quán)利外，可以對抗第三人的通知登記后，它們還受到法律原則的制約，即受物權(quán)法原則的制約，《瑞士民法典》第960條第（1）款第（1）項(xiàng)第（1）項(xiàng)必須是指法律規(guī)定的物權(quán)，而第959條第（1）項(xiàng)第（1）項(xiàng)的權(quán)利也必須是法律規(guī)定的預(yù)先登記的權(quán)利。這些共同點(diǎn)表明，預(yù)先通知登記制度的適用不一定局限于引起房地產(chǎn)物權(quán)變更的申索，只要這些申索能夠列入房地產(chǎn)登記冊，并且符合法律規(guī)定的相對權(quán)利等條件，而且可以延伸至其他權(quán)利。

　　（三）中國實(shí)際需求的典型：城市房屋租賃登記。

　　瑞士的法律經(jīng)驗(yàn)表明，預(yù)告登記的適用范圍是多種多樣的，我國能否借鑒這種域外經(jīng)驗(yàn)取決于我國是否有相應(yīng)的實(shí)際需要。

　　(1）房屋租賃登記納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義

　　在實(shí)踐中，房屋管理部門直接通過租賃登記辦理房屋租賃管理（《城市房地產(chǎn)管理法》第54條）。但是，出租房的登記要核實(shí)所有權(quán)（《商品房出租管理辦法》第15—16條） ，然后需要得到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的配合。一旦租賃登記機(jī)構(gòu)無法廉價(jià)地從房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)獲得所有權(quán)信息，最好將房屋租賃登記納入由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理的房地產(chǎn)統(tǒng)一登記，以確保登記的準(zhǔn)確性和效率。

　　這樣也能滿足行業(yè)的實(shí)際需求。比如，只要出租人同意，承租人可以轉(zhuǎn)讓其法律地位（《合同法》第88條），也可以轉(zhuǎn)租（《合同法》第224條），這就使租賃權(quán)具有了可轉(zhuǎn)讓性，因此可以成為擔(dān)保物權(quán)。但由于租賃登記與所有權(quán)登記分離，以房屋租賃權(quán)為客體的抵押權(quán)無法通過公示方式顯示，導(dǎo)致實(shí)踐中難以立足。現(xiàn)實(shí)中，住房租賃公司迫切需要以住房租賃權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn)獲得融資。如果能夠在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上體現(xiàn)房屋租賃權(quán)，那么以房屋租賃權(quán)為客體的抵押權(quán)就可以很容易地記載在抵押權(quán)書頁上，從而滿足行業(yè)的需要。

　?。?）房屋進(jìn)行租賃公司登記歸入預(yù)告登記的可行性

　　將房屋租賃登記納入房地產(chǎn)統(tǒng)一登記只是一個(gè)初步設(shè)想，能否納入房地產(chǎn)統(tǒng)一登記取決于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是否能夠承擔(dān)房屋租賃權(quán)?？纯次覀兡懿荒馨炎赓U信息記錄在房屋所有權(quán)頁面上。房屋所有權(quán)書頁主要記載房屋所有權(quán)登記的主體、客體和登記理由等信息，體現(xiàn)了房屋所有權(quán)的絕對權(quán)力特征。租賃也不是用益物權(quán)或擔(dān)保權(quán)益，這些產(chǎn)權(quán)書也不能為它們提供住所。查看通知登記頁面，可以為租賃合同提供一個(gè)合適的位置。由于書頁要表示買賣合同的債務(wù)關(guān)系，因此從合同債務(wù)的特點(diǎn)出發(fā)，設(shè)置債權(quán)人、債務(wù)人、標(biāo)的物、通知登記類型、登記理由、附件等欄目，可以表示債務(wù)的主體、內(nèi)容、客體等要素，可以用來記錄房屋租賃合同的相關(guān)信息。

　　預(yù)告登記頁面可以承載房屋租賃合同，只是為兩者的融合提供了載體基礎(chǔ)。它們還應(yīng)具有相同的功能，以確保系統(tǒng)的有機(jī)整合。預(yù)告登記的目的是保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)告登記的買受人的請求權(quán)可以排除其他內(nèi)容沖突的合同債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。房屋租賃登記也具有同樣的功能。比如根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款，登記的租賃合同可以對抗第三人，以此來理解同一房屋上的抵押與租賃關(guān)系（《物權(quán)法》第一百九十條），結(jié)論是先登記的租賃可以對抗后登記或未登記的抵押權(quán)。

　　不僅如此，這兩個(gè)體系的整合，也填補(bǔ)了它們之間的空白。首先看預(yù)告登記對房屋出租登記的作用。在實(shí)踐中，存在著商品房預(yù)租的現(xiàn)象，即開發(fā)商根據(jù)零售商的要求建造特定的商品房，在商品房竣工前，雙方簽訂長期預(yù)租合同，零售商預(yù)付部分租金。這種交易結(jié)構(gòu)類似于商品房預(yù)售，但它沒有網(wǎng)上合同或類似的控制機(jī)制，開發(fā)商的標(biāo)的物的出售或抵押，可能會(huì)破壞預(yù)租的實(shí)現(xiàn)，而預(yù)租通知登記，它可以確保零售商在預(yù)租中的利益通過預(yù)告登記的功能來保護(hù)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

　　再看房屋進(jìn)行租賃公司登記管理對于一個(gè)預(yù)告登記的作用。在房屋建筑租賃企業(yè)登記后，出租人可出賣、抵押或出租該房屋，這些學(xué)生后續(xù)工作行為同時(shí)還能提高辦理社會(huì)必要的登記，如轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，它們可以不影響承租人的法律主體地位。與此形成不同，為了能夠達(dá)到安全保障自己債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的目的，我國的預(yù)告登記有禁止使用登記的效力，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，登記服務(wù)機(jī)構(gòu)人員不得通過辦理處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，否則該登記具有絕對無效（《物權(quán)法》20條第1款）。兩相對比，房屋建設(shè)租賃業(yè)務(wù)登記的上述國家效力與德國、瑞士的預(yù)告登記制度效力問題更為接近，后兩者均不禁止登記（《德國民法典》第883條、《瑞士民法典》第961a條），轉(zhuǎn)讓人在預(yù)告登記后還能把物權(quán)再度轉(zhuǎn)讓給第三人，但這不能直接妨礙預(yù)告登記的權(quán)利能力實(shí)現(xiàn)。這種傳統(tǒng)做法的好處是既能有效保障請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又在登記公示基礎(chǔ)上給第三人利益提供技術(shù)完全控制信息，第三人由此可審時(shí)度勢地選擇發(fā)展是否需要交易，從而得到兼顧經(jīng)濟(jì)權(quán)利受到保護(hù)和交易市場自由，更為可取。從應(yīng)然的角度分析來看，若我國預(yù)告登記的效力應(yīng)向德國、瑞士靠攏，則在房屋租賃登記歸入預(yù)告登記的情況下，前者的經(jīng)驗(yàn)?zāi)転楹笳咧饕峁┮恍┙梃b。

　?。ㄋ模⒎课葑赓U作為預(yù)告登記適用對象的規(guī)范依據(jù)

　　由于房屋租賃合同可以承載預(yù)告登記頁面，且租賃登記與預(yù)告登記的功能基本相同，因此以房屋租賃合同作為預(yù)告登記的適用對象，不應(yīng)產(chǎn)生系統(tǒng)不兼容的拒絕反應(yīng)。當(dāng)然，要完成這一步，離不開法律規(guī)范的支持。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，房屋租賃不屬于預(yù)告登記客體的字面范圍。將房屋租賃納入預(yù)告登記最理想的方式是修改法律，但這在近期內(nèi)不易實(shí)現(xiàn)，所以退而求其次，看看能否通過解釋得出支持性結(jié)論。

　　首先看租賃登記的依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第54條，它位于第4章“房地產(chǎn)交易”中，與第5章的房屋所有權(quán)登記明顯不同，租賃登記因此處于登記交易階段。租賃登記一旦納入房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)參照物權(quán)法和房地產(chǎn)登記暫行條例的相應(yīng)規(guī)范，前者規(guī)范比較簡單，最接近的登記方式是通知登記，但適用對象都是債權(quán)，功能一致，而且都處于交易階段，以交易管理的色彩，通知登記制度可以成為租賃登記規(guī)范的參照。

　　我們再來看《物權(quán)法》第二十條，該條規(guī)定了預(yù)告登記的依據(jù)，其適用對象是導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請求權(quán)。但租賃合同因買賣不破租賃而具有物權(quán)的特征（《合同法》第229條），使其與物權(quán)共有一些基本規(guī)范，如同同一標(biāo)的物租賃、抵押時(shí)，應(yīng)按時(shí)間順序排列（《物權(quán)法》第190條），是指不動(dòng)產(chǎn)在登記時(shí)排列以限制物權(quán)順序的法律原則。[再，租賃他人物時(shí)，鑒于租賃的物權(quán)特征，參照善意取得的規(guī)范進(jìn)行規(guī)制也是符合法理的。由于租賃權(quán)是一種會(huì)對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生決定性影響的債權(quán)，其登記和預(yù)告登記功能是一致的。經(jīng)過以上說明，可以看出現(xiàn)有規(guī)范可以為房屋租賃合同成為預(yù)告登記的適用對象提供依據(jù)。

　　概括企業(yè)而言，房屋進(jìn)行租賃公司登記有納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一信息登記的必要，其實(shí)現(xiàn)有效途徑是把租賃登記并入預(yù)告登記，登記簿頁、制度主要功能和法律理論依據(jù)學(xué)生對此方面均有相應(yīng)的支持，具有經(jīng)濟(jì)可行性。在此前提下，由于中國房屋租賃比買賣、抵押的交易量要大很多，而工商登記、城市社會(huì)流動(dòng)人口資源管理、子女教育入學(xué)等，又均需要通過房屋租賃登記的證明，故而，一旦房屋租賃登記并入預(yù)告登記，后者的實(shí)效性將會(huì)得到大幅發(fā)展提高。

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