如果要重啟預告登記制度，就要把沒(méi)有這些機制的交易作為適用領(lǐng)域，把所有導致不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的請求權都包括進(jìn)來(lái)。還需要以城市房屋租賃合同產(chǎn)生的租賃權和其他不以引起不動(dòng)產(chǎn)權利變動(dòng)為目的的權利為適用對象。下面是上海律師的詳細講解，歡迎閱讀。

　?。ㄒ唬╊A告登記在既有管理制度體系架構內的生機

　　雖然預告登記的真正生命力并不強大，但它在房屋交易中仍有應用空間，除了與網(wǎng)上及其他現實(shí)生活中的業(yè)務(wù)簽訂合同以推進(jìn)之外，它還可以在沒(méi)有網(wǎng)上合同和類(lèi)似的房屋交易機制的情況下存在，例如，共建方事先約定分配未來(lái)的房屋所有權，單位融資房屋在協(xié)議分配未來(lái)的房屋所有權之前，重新安置在協(xié)議被搬遷之前等。此外，即使存在網(wǎng)上訂約機制，也不能排除當事人優(yōu)先選擇預先通知登記的可能性，一旦當事人出于意愿自主申請預先通知登記，這也是適用的。

　?。ǘ┰诂F有制度架構以外續辦預告登記

　　在現有的制度結構中，預告登記不會(huì )有太大的生命力，已經(jīng)成為效率低下的規范。但是，從域外經(jīng)驗和實(shí)際需要兩方面來(lái)看，預告登記不應當如此，只要適當調整其適用范圍，就可以使其擁有充滿(mǎn)活力的生命力。

　　瑞士法經(jīng)驗的啟示：

　　如何有效防止不動(dòng)產(chǎn)權利人一物數賣(mài)，使受讓人得其應得，是各法域均面對的問(wèn)題。與德國社會(huì )一樣，瑞士的應對解決方案設計也是一個(gè)預告登記管理制度。該制度被視為風(fēng)險防范一物數賣(mài)的良藥，[與德國提出相應法律制度的功能更加接近。而且，《瑞士民法典》第960條第1款第1項的債權請求權旨在通過(guò)引發(fā)學(xué)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)，除了買(mǎi)賣(mài)雙方合同，還包括公司設立用益物權或擔保物權的債權合同，德國以及相應控制制度發(fā)展與此同時(shí)一致。

　　與德國通過(guò)不同，瑞士的預告信息登記管理制度還指向我們不引發(fā)物權變動(dòng)的權利，根據《瑞士國家民法典》第959條第1款，租賃權等債權、優(yōu)先選擇購買(mǎi)權等形成權也是一個(gè)預告進(jìn)行登記的對象，根據同條第2款，它們在預告資產(chǎn)登記后也有自己對抗關(guān)系第三人的效力。需要學(xué)生注意的是，上述基本權利在預告可以登記后仍不失文化相對性，但它們之間如同中國長(cháng)在了解標的物上一樣，誰(shuí)取得該合同標的物，誰(shuí)就成為該權利的相對人，故它們都是在學(xué)理上被歸為物上之債。

　　瑞士的這兩種預告登記雖然反映在不同的規范中，但是它們的共性是相當明顯的。除客體均為相對權利外，可以對抗第三人的通知登記后，它們還受到法律原則的制約，即受物權法原則的制約，《瑞士民法典》第960條第（1）款第（1）項第（1）項必須是指法律規定的物權，而第959條第（1）項第（1）項的權利也必須是法律規定的預先登記的權利。這些共同點(diǎn)表明，預先通知登記制度的適用不一定局限于引起房地產(chǎn)物權變更的申索，只要這些申索能夠列入房地產(chǎn)登記冊，并且符合法律規定的相對權利等條件，而且可以延伸至其他權利。

　?。ㄈ┲袊鴮?shí)際需求的典型：城市房屋租賃登記。

　　瑞士的法律經(jīng)驗表明，預告登記的適用范圍是多種多樣的，我國能否借鑒這種域外經(jīng)驗取決于我國是否有相應的實(shí)際需要。

　　(1）房屋租賃登記納入不動(dòng)產(chǎn)統一登記的意義

　　在實(shí)踐中，房屋管理部門(mén)直接通過(guò)租賃登記辦理房屋租賃管理（《城市房地產(chǎn)管理法》第54條）。但是，出租房的登記要核實(shí)所有權（《商品房出租管理辦法》第15—16條） ，然后需要得到房地產(chǎn)登記機構的配合。一旦租賃登記機構無(wú)法廉價(jià)地從房地產(chǎn)登記機構獲得所有權信息，最好將房屋租賃登記納入由房地產(chǎn)登記機構統一辦理的房地產(chǎn)統一登記，以確保登記的準確性和效率。

　　這樣也能滿(mǎn)足行業(yè)的實(shí)際需求。比如，只要出租人同意，承租人可以轉讓其法律地位（《合同法》第88條），也可以轉租（《合同法》第224條），這就使租賃權具有了可轉讓性，因此可以成為擔保物權。但由于租賃登記與所有權登記分離，以房屋租賃權為客體的抵押權無(wú)法通過(guò)公示方式顯示，導致實(shí)踐中難以立足?，F實(shí)中，住房租賃公司迫切需要以住房租賃權作為抵押財產(chǎn)獲得融資。如果能夠在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上體現房屋租賃權，那么以房屋租賃權為客體的抵押權就可以很容易地記載在抵押權書(shū)頁(yè)上，從而滿(mǎn)足行業(yè)的需要。

　?。?）房屋進(jìn)行租賃公司登記歸入預告登記的可行性

　　將房屋租賃登記納入房地產(chǎn)統一登記只是一個(gè)初步設想，能否納入房地產(chǎn)統一登記取決于房地產(chǎn)登記機關(guān)是否能夠承擔房屋租賃權?？纯次覀兡懿荒馨炎赓U信息記錄在房屋所有權頁(yè)面上。房屋所有權書(shū)頁(yè)主要記載房屋所有權登記的主體、客體和登記理由等信息，體現了房屋所有權的絕對權力特征。租賃也不是用益物權或擔保權益，這些產(chǎn)權書(shū)也不能為它們提供住所。查看通知登記頁(yè)面，可以為租賃合同提供一個(gè)合適的位置。由于書(shū)頁(yè)要表示買(mǎi)賣(mài)合同的債務(wù)關(guān)系，因此從合同債務(wù)的特點(diǎn)出發(fā)，設置債權人、債務(wù)人、標的物、通知登記類(lèi)型、登記理由、附件等欄目，可以表示債務(wù)的主體、內容、客體等要素，可以用來(lái)記錄房屋租賃合同的相關(guān)信息。

　　預告登記頁(yè)面可以承載房屋租賃合同，只是為兩者的融合提供了載體基礎。它們還應具有相同的功能，以確保系統的有機整合。預告登記的目的是保障債權的實(shí)現，預告登記的買(mǎi)受人的請求權可以排除其他內容沖突的合同債權優(yōu)先實(shí)現。房屋租賃登記也具有同樣的功能。比如根據《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款，登記的租賃合同可以對抗第三人，以此來(lái)理解同一房屋上的抵押與租賃關(guān)系（《物權法》第一百九十條），結論是先登記的租賃可以對抗后登記或未登記的抵押權。

　　不僅如此，這兩個(gè)體系的整合，也填補了它們之間的空白。首先看預告登記對房屋出租登記的作用。在實(shí)踐中，存在著(zhù)商品房預租的現象，即開(kāi)發(fā)商根據零售商的要求建造特定的商品房，在商品房竣工前，雙方簽訂長(cháng)期預租合同，零售商預付部分租金。這種交易結構類(lèi)似于商品房預售，但它沒(méi)有網(wǎng)上合同或類(lèi)似的控制機制，開(kāi)發(fā)商的標的物的出售或抵押，可能會(huì )破壞預租的實(shí)現，而預租通知登記，它可以確保零售商在預租中的利益通過(guò)預告登記的功能來(lái)保護債權的實(shí)現。

　　再看房屋進(jìn)行租賃公司登記管理對于一個(gè)預告登記的作用。在房屋建筑租賃企業(yè)登記后，出租人可出賣(mài)、抵押或出租該房屋，這些學(xué)生后續工作行為同時(shí)還能提高辦理社會(huì )必要的登記，如轉移登記、抵押登記，它們可以不影響承租人的法律主體地位。與此形成不同，為了能夠達到安全保障自己債權無(wú)法實(shí)現的目的，我國的預告登記有禁止使用登記的效力，即未經(jīng)預告登記權利人同意，登記服務(wù)機構人員不得通過(guò)辦理處分該不動(dòng)產(chǎn)物權的登記，否則該登記具有絕對無(wú)效（《物權法》20條第1款）。兩相對比，房屋建設租賃業(yè)務(wù)登記的上述國家效力與德國、瑞士的預告登記制度效力問(wèn)題更為接近，后兩者均不禁止登記（《德國民法典》第883條、《瑞士民法典》第961a條），轉讓人在預告登記后還能把物權再度轉讓給第三人，但這不能直接妨礙預告登記的權利能力實(shí)現。這種傳統做法的好處是既能有效保障請求權的實(shí)現，又在登記公示基礎上給第三人利益提供技術(shù)完全控制信息，第三人由此可審時(shí)度勢地選擇發(fā)展是否需要交易，從而得到兼顧經(jīng)濟權利受到保護和交易市場(chǎng)自由，更為可取。從應然的角度分析來(lái)看，若我國預告登記的效力應向德國、瑞士靠攏，則在房屋租賃登記歸入預告登記的情況下，前者的經(jīng)驗能為后者主要提供一些借鑒。

　?。ㄋ模⒎课葑赓U作為預告登記適用對象的規范依據

　　由于房屋租賃合同可以承載預告登記頁(yè)面，且租賃登記與預告登記的功能基本相同，因此以房屋租賃合同作為預告登記的適用對象，不應產(chǎn)生系統不兼容的拒絕反應。當然，要完成這一步，離不開(kāi)法律規范的支持。根據《物權法》第二十條規定，房屋租賃不屬于預告登記客體的字面范圍。將房屋租賃納入預告登記最理想的方式是修改法律，但這在近期內不易實(shí)現，所以退而求其次，看看能否通過(guò)解釋得出支持性結論。

　　首先看租賃登記的依據《城市房地產(chǎn)管理法》第54條，它位于第4章“房地產(chǎn)交易”中，與第5章的房屋所有權登記明顯不同，租賃登記因此處于登記交易階段。租賃登記一旦納入房地產(chǎn)登記，應當參照物權法和房地產(chǎn)登記暫行條例的相應規范，前者規范比較簡(jiǎn)單，最接近的登記方式是通知登記，但適用對象都是債權，功能一致，而且都處于交易階段，以交易管理的色彩，通知登記制度可以成為租賃登記規范的參照。

　　我們再來(lái)看《物權法》第二十條，該條規定了預告登記的依據，其適用對象是導致不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的債權請求權。但租賃合同因買(mǎi)賣(mài)不破租賃而具有物權的特征（《合同法》第229條），使其與物權共有一些基本規范，如同同一標的物租賃、抵押時(shí)，應按時(shí)間順序排列（《物權法》第190條），是指不動(dòng)產(chǎn)在登記時(shí)排列以限制物權順序的法律原則。[再，租賃他人物時(shí)，鑒于租賃的物權特征，參照善意取得的規范進(jìn)行規制也是符合法理的。由于租賃權是一種會(huì )對不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)產(chǎn)生決定性影響的債權，其登記和預告登記功能是一致的。經(jīng)過(guò)以上說(shuō)明，可以看出現有規范可以為房屋租賃合同成為預告登記的適用對象提供依據。

　　概括企業(yè)而言，房屋進(jìn)行租賃公司登記有納入不動(dòng)產(chǎn)統一信息登記的必要，其實(shí)現有效途徑是把租賃登記并入預告登記，登記簿頁(yè)、制度主要功能和法律理論依據學(xué)生對此方面均有相應的支持，具有經(jīng)濟可行性。在此前提下，由于中國房屋租賃比買(mǎi)賣(mài)、抵押的交易量要大很多，而工商登記、城市社會(huì )流動(dòng)人口資源管理、子女教育入學(xué)等，又均需要通過(guò)房屋租賃登記的證明，故而，一旦房屋租賃登記并入預告登記，后者的實(shí)效性將會(huì )得到大幅發(fā)展提高。

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