不動(dòng)產(chǎn)預告登記制度在我國由來(lái)已久，其最初立法本意是為限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處分其權利，確保房屋買(mǎi)受人將來(lái)能夠實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)物權的本登記。然而在長(cháng)期的實(shí)操過(guò)程中，因有諸多限制且缺乏了解，很少有購房者行使此項權利。今天上海房產(chǎn)律師就來(lái)是說(shuō)說(shuō)預告登記的實(shí)際需求都有那些？

　　第一，海域使用權和無(wú)居民島嶼使用權的租賃，是使用權行使的表現（海域使用管理法第二十三條、島嶼保護法第三十條） ，租賃登記與此相對應（《海域使用權登記辦法》第二條第二款、第十一條、第十八條第一款），這種結構類(lèi)似于城市出租房。房地產(chǎn)統一登記后，海域使用權登記頁(yè)面和無(wú)人島嶼使用權登記頁(yè)面僅與這些使用權的變更相匹配，沒(méi)有提供租賃空間，這些權利的租賃合同只能在載人預告登記頁(yè)面上繼續運行，因此，它們與城市住房租賃一樣，實(shí)行預告登記制度。

　　第二，土地經(jīng)營(yíng)權。在我國，家庭承包制產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營(yíng)權要為農民提供基本的生存保障，沒(méi)有商品流通，大大降低了土地承包經(jīng)營(yíng)權的財產(chǎn)屬性，農民無(wú)法通過(guò)抵押這一權利獲得融資。為了使農民不失去土地，又能滿(mǎn)足其融資需求，允許轉包或租賃產(chǎn)生的土地經(jīng)營(yíng)權自由流轉，也可以作為抵押的對象。從本源上看，土地經(jīng)營(yíng)權是因土地承包經(jīng)營(yíng)權轉包或出租而產(chǎn)生的權利的總稱(chēng)，其本質(zhì)是債權。從不動(dòng)產(chǎn)登記簿的土地承包經(jīng)營(yíng)權書(shū)頁(yè)來(lái)看，有權利人、客體、登記類(lèi)型、登記原因等欄目，但沒(méi)有轉包、分包、租賃、承租人等欄目，無(wú)法完整記載土地經(jīng)營(yíng)權信息。預告登記也可以有效地容納和復制土地經(jīng)營(yíng)權。因此，將其作為預告登記制度的適用對象，可以達到雙贏(yíng)的效果，既滿(mǎn)足統一登記的要求，又為土地經(jīng)營(yíng)權及其抵押權在同一登記簿中描繪出清晰的軌跡，確保土地經(jīng)營(yíng)權的合法性，有效防止一地多次轉包或出租的現象。

　　第三，《物權法》允許當事人就某些國家權利事項可以進(jìn)行社會(huì )約定，如第96—100條允許當事人約定共有物的管理、處分、分割等，這些問(wèn)題約定產(chǎn)生債的效力。我國對于臺灣發(fā)展地區有類(lèi)似行為規范，但其進(jìn)一步明確規定我們這些都是約定可登記，并能對抗第三人（臺灣不同地區“民法”第826—1條）。雖然《物權法》沒(méi)有得到相應法律規定，但通說(shuō)認為，上述約定在載入登記簿后具有對抗力。這樣如此一來(lái)，既能實(shí)現《物權法》相應政策規定的目的，由共有人能夠按照中國實(shí)際工作情況分析做出最適宜的抉擇，還通過(guò)公司登記制度加以利用固定和公示，讓第三部分人在自己獲取知識完全控制信息的基礎上，自由選擇決定他們是否或如何提高參與其中涉及共有不動(dòng)產(chǎn)的交易。預告登記簿頁(yè)能記載上述約定，即通過(guò)該簿頁(yè)中當事人、登記數據類(lèi)型、登記主要原因、標的物、附記等欄目的配合，可完整再現上述約定的信息。

　　第四，與共有人可以約定類(lèi)似的是改變抵押權順位的約定?！段餀喾ā?94條第1款允許企業(yè)抵押當事人之間約定通過(guò)改變抵押權順位，但未明確規定其能載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，這就直接導致該約定時(shí)間只有債的約束力，而無(wú)法有效對抗第三人。為了能夠彌補我們這一缺憾，應允許登記該約定，將其發(fā)展作為一個(gè)預告登記的適用研究對象。

　　第五，房屋承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權（《合同法》第230條）也應成為預告登記的對象。有一種觀(guān)點(diǎn)認為，房屋出租登記，承租人的優(yōu)先抗辯權，否則相反。一般而言，租賃登記可以披露承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，但不得包括承租人事先或事后放棄該權利，缺乏租賃房屋受讓人會(huì )增加信息偵查和核實(shí)的成本，在一定程度上會(huì )阻礙交易。在我國，優(yōu)先購買(mǎi)權的屬性有形成權和請求權，但無(wú)論是形成權還是請求權，它都屬于相對權。在房地產(chǎn)登記的所有書(shū)頁(yè)中，人們最適當的相對權利，就是公告登記頁(yè)。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢(xún)上海房產(chǎn)律師，我們會(huì )為你做出專(zhuān)業(yè)的解答。