不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)的財產(chǎn)，在日常生活中，常見(jiàn)的不動(dòng)產(chǎn)包括房屋、土地使用權等。而房屋是經(jīng)常進(jìn)行交易的，交易房屋要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，那么不動(dòng)產(chǎn)權歸屬怎樣確定的?上海律師事務(wù)所整理相關(guān)知識，希望對大家有幫助。

　　一、物權外在表現形式

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　　物權本質(zhì)上是主體對客體排他性支配的權利，具有對抗性，物權的行使對第三人有重大問(wèn)題影響，對于我國第三人而言，只有我們知悉其權利，才能發(fā)展給予其尊重，因此物權的存在企業(yè)必須可以通過(guò)一個(gè)特定教學(xué)方式方法予以表征。

　　1、物權表現形式必須符合法律規定的形式要求。

　　物權的表征必須進(jìn)行符合我國法律制度規定的形式，符合相關(guān)法律法規規定形式的物權表征具有公示公信力。所謂公示公信力是指任何信賴(lài)物權表征的主體所從事的交易市場(chǎng)行為發(fā)展受到國家法律的保護，縱使表征與實(shí)質(zhì)的權利內容不符，也不對善意第三人產(chǎn)生任何環(huán)境影響，其法律知識基礎在于保護網(wǎng)絡(luò )交易數據安全和實(shí)現經(jīng)濟交易便捷。

　　2、物權表征是物權變動(dòng)的必要但非充分發(fā)展條件，可以同時(shí)通過(guò)進(jìn)行舉證方式推翻。

　　除了物權表現形式外，物權變動(dòng)還應具備物權變動(dòng)的本質(zhì)要件，即物權變動(dòng)的原因。物權表現形式不能正確反映物權變動(dòng)的原因，不具有物權變動(dòng)的效力。對此，《物權法司法解釋》第2條規定，當事人有證據證明房地產(chǎn)登記冊中的記錄不符合權利的真實(shí)狀況，并且他們是房地產(chǎn)物權的真正所有人，應當支持確認其物權的請求。

　?。ǘ┎粍?dòng)產(chǎn)物權的表征

　　根據《中華人民共和國中華民國物權法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權法》）的規定，動(dòng)產(chǎn)的占有屬于公示，而不動(dòng)產(chǎn)的占有行為本身并不具有公示效力，為了具有公示效力，還必須在國家公權力機關(guān)的房地產(chǎn)登記簿中登記。

　　1、不動(dòng)產(chǎn)登記結合物權變動(dòng)原因決定不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬

　　我國《物權法》對不動(dòng)產(chǎn)采取強制進(jìn)行登記管理制度，除法律另有規定外，不動(dòng)產(chǎn)物權必須能夠通過(guò)信息登記表征方法才能發(fā)展產(chǎn)生，但《物權法》未采取登記絕對社會(huì )主義國家效力，而是使登記的效力系于物權變動(dòng)的原因以及行為的效力，一旦當事人之間可以根據舉證證明自己導致物權變動(dòng)的原因分析行為與物權登記不符，就應當設計變更或撤銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)物權登記。

　　2、 不動(dòng)產(chǎn)登記不能完全取代不動(dòng)產(chǎn)的占有表示

　　大多數情況下，不動(dòng)產(chǎn)的使用是基于實(shí)際占有，不動(dòng)產(chǎn)的占有本身具有占有保護的效力。在特殊情況下，占有還具有代表不動(dòng)產(chǎn)物權的效力。

　?。?）在房地產(chǎn)登記制度不完善的情況下，占有仍然是物權的象征。

　　在農村，農村房屋產(chǎn)權登記實(shí)踐還很薄弱。在這種情況下，只要當事人之間沒(méi)有爭議，房屋占有的法律依據（如合同）和房屋占有的事實(shí)就可以確定為所有權的擁有者。

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)的占有重要表征賦予未取得登記的買(mǎi)受人的合同進(jìn)行債權具有一定的優(yōu)先發(fā)展效力

　　取得占有權的買(mǎi)受人，在滿(mǎn)足一定條件的情況下，可以反對賣(mài)方債權人的強制執行申請，見(jiàn)最高人民法院關(guān)于民事強制執行中財產(chǎn)的查封、扣押、凍結的第十七條；

　　未經(jīng)登記出售一件物品、兩件物品的，取得占有權的買(mǎi)受人可以?xún)?yōu)先于其他買(mǎi)受人取得標的物的所有權，見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權合同糾紛適用法律的解釋》第十條第一款； 《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋銷(xiāo)售合同糾紛的規定》第十三條；

　　未取得房屋所有權證明的出賣(mài)人不得被剝奪處分權。這種情況與出售將來(lái)的房屋或出售將來(lái)的物業(yè)相類(lèi)似，因為出售將來(lái)的房屋并不要求賣(mài)方在簽訂預售合約時(shí)享有所有權，所以將來(lái)物業(yè)的出售并不界定為出售他人的物業(yè)；

　　買(mǎi)受人的遲延領(lǐng)證請求權不受時(shí)效期間的限制，否則不僅對真正的權利人不利，還會(huì )縱容出賣(mài)人遲延領(lǐng)證或根本不協(xié)助領(lǐng)證等違法行為，從而使標的物無(wú)法正常使用，有悖于時(shí)效制度的立法宗旨。

　　3、物權的實(shí)際認定不能突破物權法對物權的規定

　　在不動(dòng)產(chǎn)強制登記制度下，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權登記是一般情況，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權登記是例外。物權的實(shí)際認定應當符合《物權法》關(guān)于物權變動(dòng)的法律規定，不能泛化或擴大，也不能認為登記具有確認物權的絕對效力，也不能虛構物權表示的法律要件。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)可以依據的實(shí)體法對于規則

　?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)物權登記的法律效力

　　1、不動(dòng)產(chǎn)登記的形成效力與對抗效力：

　　《物權法》意義上的登記具有兩種效力，形成效力與對抗效力。所謂形成效力指未經(jīng)登記不發(fā)生物權變動(dòng)，所謂對抗效力指登記并非物權變動(dòng)之要件，但未經(jīng)登記的物權不具有對抗善意第三人的效力，此處之善意第三人是指善意受讓取得不動(dòng)產(chǎn)物權的物權權利人非債權權利人。根據《物權法》第九條之規定，不動(dòng)產(chǎn)登記以形成效力為原則，以對抗效力為例外，且例外情形必須有法律的明確規定。

　　2、《物權法》第九條之法律法規另有相關(guān)規定的范圍

　　(1）不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)，采取債權物權變動(dòng)的模式。

　　《物權法》采取以債權形式主義為原則，債權意思主義為例外的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)模式，但后者僅適用于農村土地承包經(jīng)營(yíng)權和地役權。在債權意思主義模式下，只需形成債權合意即可發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)，但未經(jīng)登記的物權不得對抗善意第三人。

　?。?）依據《物權法》第2章第3節規定企業(yè)發(fā)生的不動(dòng)進(jìn)行產(chǎn)物權變動(dòng)。

　　依據《物權法》第2章第3節規定企業(yè)發(fā)生的物權變動(dòng)情況屬于非基于我國法律問(wèn)題行為的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)。需要我們注意的是，能夠直接導致物權變動(dòng)的人民對于法院生效判決書(shū)及仲裁管理機構裁決書(shū)是指形成之訴的判決書(shū)和裁決書(shū)，因確認之訴僅具有信息確認物權效力、給付之訴的判決認為只有通過(guò)執行工作完畢才發(fā)生物權變動(dòng)。此外，遺囑和遺贈屬于中國法律環(huán)境行為中的單方面的法律規范行為，按照一個(gè)事實(shí)以及行為方式對待。另外，基于《物權法》第2章第3節規定公司享有不動(dòng)產(chǎn)物權的權利人處分該物權時(shí)需要及時(shí)辦理相關(guān)登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權變動(dòng)效力。

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