不動產(chǎn)是指不能移動的財產(chǎn)，在日常生活中，常見的不動產(chǎn)包括房屋、土地使用權(quán)等。而房屋是經(jīng)常進(jìn)行交易的，交易房屋要簽訂房屋買賣合同，那么不動產(chǎn)權(quán)歸屬怎樣確定的?上海律師事務(wù)所整理相關(guān)知識，希望對大家有幫助。

　　一、物權(quán)外在表現(xiàn)形式

　　（一）物權(quán)的表征：

　　物權(quán)本質(zhì)上是主體對客體排他性支配的權(quán)利，具有對抗性，物權(quán)的行使對第三人有重大問題影響，對于我國第三人而言，只有我們知悉其權(quán)利，才能發(fā)展給予其尊重，因此物權(quán)的存在企業(yè)必須可以通過一個特定教學(xué)方式方法予以表征。

　　1、物權(quán)表現(xiàn)形式必須符合法律規(guī)定的形式要求。

　　物權(quán)的表征必須進(jìn)行符合我國法律制度規(guī)定的形式，符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定形式的物權(quán)表征具有公示公信力。所謂公示公信力是指任何信賴物權(quán)表征的主體所從事的交易市場行為發(fā)展受到國家法律的保護(hù)，縱使表征與實質(zhì)的權(quán)利內(nèi)容不符，也不對善意第三人產(chǎn)生任何環(huán)境影響，其法律知識基礎(chǔ)在于保護(hù)網(wǎng)絡(luò)交易數(shù)據(jù)安全和實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)交易便捷。

　　2、物權(quán)表征是物權(quán)變動的必要但非充分發(fā)展條件，可以同時通過進(jìn)行舉證方式推翻。

　　除了物權(quán)表現(xiàn)形式外，物權(quán)變動還應(yīng)具備物權(quán)變動的本質(zhì)要件，即物權(quán)變動的原因。物權(quán)表現(xiàn)形式不能正確反映物權(quán)變動的原因，不具有物權(quán)變動的效力。對此，《物權(quán)法司法解釋》第2條規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記冊中的記錄不符合權(quán)利的真實狀況，并且他們是房地產(chǎn)物權(quán)的真正所有人，應(yīng)當(dāng)支持確認(rèn)其物權(quán)的請求。

　　（二）不動產(chǎn)物權(quán)的表征

　　根據(jù)《中華人民共和國中華民國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）的規(guī)定，動產(chǎn)的占有屬于公示，而不動產(chǎn)的占有行為本身并不具有公示效力，為了具有公示效力，還必須在國家公權(quán)力機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)登記簿中登記。

　　1、不動產(chǎn)登記結(jié)合物權(quán)變動原因決定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬

　　我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)采取強(qiáng)制進(jìn)行登記管理制度，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)必須能夠通過信息登記表征方法才能發(fā)展產(chǎn)生，但《物權(quán)法》未采取登記絕對社會主義國家效力，而是使登記的效力系于物權(quán)變動的原因以及行為的效力，一旦當(dāng)事人之間可以根據(jù)舉證證明自己導(dǎo)致物權(quán)變動的原因分析行為與物權(quán)登記不符，就應(yīng)當(dāng)設(shè)計變更或撤銷不動產(chǎn)物權(quán)登記。

　　2、 不動產(chǎn)登記不能完全取代不動產(chǎn)的占有表示

　　大多數(shù)情況下，不動產(chǎn)的使用是基于實際占有，不動產(chǎn)的占有本身具有占有保護(hù)的效力。在特殊情況下，占有還具有代表不動產(chǎn)物權(quán)的效力。

　?。?）在房地產(chǎn)登記制度不完善的情況下，占有仍然是物權(quán)的象征。

　　在農(nóng)村，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記實踐還很薄弱。在這種情況下，只要當(dāng)事人之間沒有爭議，房屋占有的法律依據(jù)（如合同）和房屋占有的事實就可以確定為所有權(quán)的擁有者。

　　（2）不動產(chǎn)的占有重要表征賦予未取得登記的買受人的合同進(jìn)行債權(quán)具有一定的優(yōu)先發(fā)展效力

　　取得占有權(quán)的買受人，在滿足一定條件的情況下，可以反對賣方債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行申請，見最高人民法院關(guān)于民事強(qiáng)制執(zhí)行中財產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)的第十七條；

　　未經(jīng)登記出售一件物品、兩件物品的，取得占有權(quán)的買受人可以優(yōu)先于其他買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，見《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛適用法律的解釋》第十條第一款； 《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋銷售合同糾紛的規(guī)定》第十三條；

　　未取得房屋所有權(quán)證明的出賣人不得被剝奪處分權(quán)。這種情況與出售將來的房屋或出售將來的物業(yè)相類似，因為出售將來的房屋并不要求賣方在簽訂預(yù)售合約時享有所有權(quán)，所以將來物業(yè)的出售并不界定為出售他人的物業(yè)；

　　買受人的遲延領(lǐng)證請求權(quán)不受時效期間的限制，否則不僅對真正的權(quán)利人不利，還會縱容出賣人遲延領(lǐng)證或根本不協(xié)助領(lǐng)證等違法行為，從而使標(biāo)的物無法正常使用，有悖于時效制度的立法宗旨。

　　3、物權(quán)的實際認(rèn)定不能突破物權(quán)法對物權(quán)的規(guī)定

　　在不動產(chǎn)強(qiáng)制登記制度下，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是一般情況，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是例外。物權(quán)的實際認(rèn)定應(yīng)當(dāng)符合《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)變動的法律規(guī)定，不能泛化或擴(kuò)大，也不能認(rèn)為登記具有確認(rèn)物權(quán)的絕對效力，也不能虛構(gòu)物權(quán)表示的法律要件。

　　二、不動產(chǎn)物權(quán)變動可以依據(jù)的實體法對于規(guī)則

　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)物權(quán)登記的法律效力

　　1、不動產(chǎn)登記的形成效力與對抗效力：

　　《物權(quán)法》意義上的登記具有兩種效力，形成效力與對抗效力。所謂形成效力指未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動，所謂對抗效力指登記并非物權(quán)變動之要件，但未經(jīng)登記的物權(quán)不具有對抗善意第三人的效力，此處之善意第三人是指善意受讓取得不動產(chǎn)物權(quán)的物權(quán)權(quán)利人非債權(quán)權(quán)利人。根據(jù)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定，不動產(chǎn)登記以形成效力為原則，以對抗效力為例外，且例外情形必須有法律的明確規(guī)定。

　　2、《物權(quán)法》第九條之法律法規(guī)另有相關(guān)規(guī)定的范圍

　　(1）不動產(chǎn)物權(quán)變動，采取債權(quán)物權(quán)變動的模式。

　　《物權(quán)法》采取以債權(quán)形式主義為原則，債權(quán)意思主義為例外的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，但后者僅適用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)。在債權(quán)意思主義模式下，只需形成債權(quán)合意即可發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動，但未經(jīng)登記的物權(quán)不得對抗善意第三人。

　?。?）依據(jù)《物權(quán)法》第2章第3節(jié)規(guī)定企業(yè)發(fā)生的不動進(jìn)行產(chǎn)物權(quán)變動。

　　依據(jù)《物權(quán)法》第2章第3節(jié)規(guī)定企業(yè)發(fā)生的物權(quán)變動情況屬于非基于我國法律問題行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動。需要我們注意的是，能夠直接導(dǎo)致物權(quán)變動的人民對于法院生效判決書及仲裁管理機(jī)構(gòu)裁決書是指形成之訴的判決書和裁決書，因確認(rèn)之訴僅具有信息確認(rèn)物權(quán)效力、給付之訴的判決認(rèn)為只有通過執(zhí)行工作完畢才發(fā)生物權(quán)變動。此外，遺囑和遺贈屬于中國法律環(huán)境行為中的單方面的法律規(guī)范行為，按照一個事實以及行為方式對待。另外，基于《物權(quán)法》第2章第3節(jié)規(guī)定公司享有不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人處分該物權(quán)時需要及時辦理相關(guān)登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動效力。

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