不動(dòng)產(chǎn)即土地及房屋、林木等土地附著(zhù)物。不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l規定：“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記?！钡粍?dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)中仍有很多疑難問(wèn)題，接下來(lái)和上海律師一起詳細了解。

　　1、夫妻對于不動(dòng)產(chǎn)共有權的認定

　　夫妻財產(chǎn)共有制本身并不屬于《物權法》第九條其他規定引起的財產(chǎn)權變動(dòng)的情況，而是基于夫妻公有制長(cháng)期存在的現實(shí)，為了保證夫妻財產(chǎn)共有制的有效性，在夫妻財產(chǎn)共有的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記不得作為權利變動(dòng)的必要條件，但在不涉及夫妻財產(chǎn)關(guān)系的其他共有房地產(chǎn)中仍應堅持物權法原則。

　　夫妻共同權利的確定不應僅以夫妻關(guān)系的存在與否來(lái)判斷，而應根據物權變動(dòng)的原則和取得物權的基本行為來(lái)判斷。當基本行為是法律行為時(shí)，應根據該法律行為是否應對夫妻雙方有效來(lái)判斷物權歸屬?；拘袨闉槔^承行為時(shí)，應根據繼承法和婚姻法的有關(guān)規定確定財產(chǎn)權利歸屬。當基本行為是法院生效判決時(shí)，應結合判決內容來(lái)認定。

　　目前，房屋所有權糾紛有四種類(lèi)型：

　　(1）配偶一方在婚前簽訂了房屋購買(mǎi)合同，并用其個(gè)人財產(chǎn)支付了所有房屋購買(mǎi)費用，但房屋所有權在婚后登記；

　　(2）配偶一方在婚后簽訂房屋購買(mǎi)合同，并用其個(gè)人財產(chǎn)支付全部購買(mǎi)價(jià)格；

　　(3）配偶一方在婚前訂立購買(mǎi)房屋的合約，并以其個(gè)人財產(chǎn)支付部分購買(mǎi)價(jià)款及辦理貸款手續，

　　(4）當配偶一方或雙方訂立婚后購買(mǎi)房屋的合約時(shí)，其中一方以其個(gè)人財產(chǎn)支付部分購買(mǎi)價(jià)款并取得貸款，則該對配偶以共同財產(chǎn)償還部分貸款。以配偶雙方名義登記的財產(chǎn)一般應承認為夫妻共同財產(chǎn)，而以配偶一方名義登記的財產(chǎn)，不應只在登記房屋業(yè)權時(shí)，才作為配偶雙方共同擁有房地產(chǎn)的基礎，即使在婚姻內登記，但根據導致物權變動(dòng)的債權內容，屬于配偶一方個(gè)人財產(chǎn)的，不得以物權是在夫妻關(guān)系存續期間取得的為由承認為夫妻共同財產(chǎn)。

　　2、借名關(guān)系與不動(dòng)進(jìn)行產(chǎn)物權變動(dòng)

　　《北京高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)雙方合同管理糾紛處理案件具體適用相關(guān)法律制度若干重大問(wèn)題的指導教師意見(jiàn)》第16條規定，借名人以出名人為被告提起行政訴訟，要求我們確認房屋歸其所有的，法院認為應當向其釋明，告知其可以通過(guò)提起合同之訴，要求比較出名人為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續，但這并不一定意味著(zhù)高院認可登記的權利人就是物權權利人。這只是為了解決了在借名登記情況下，實(shí)際權利人如何發(fā)展取得不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題，對于借名關(guān)系下的物權歸屬存在問(wèn)題教學(xué)實(shí)踐中并未達成國家統一思想認識。

　　確定房地產(chǎn)物權基礎的程序：

　　《物權法》第33條明確規定了物權確認請求權，并將物權確認請求權界定為實(shí)體法上的一項獨立請求權，因此，在實(shí)踐中一般認為物權確認行為應當是一項單獨的行為，當物權保護行為發(fā)生所有權爭議時(shí)，法院通常以確認行為尚未發(fā)生為由拒絕該行為或拒絕該行為的決定。然而，確認訴訟與物權保護訴訟的分開(kāi)審理可能導致相互矛盾的結果。從避免矛盾行為和重復行為的角度出發(fā)，確認行為應當與物權保護行為一起審理，需要注意的是涉及下議院的情形。共有財產(chǎn)分割訴訟屬于形成訴訟，以法院判決的生效時(shí)間為物權變動(dòng)時(shí)間，在共有財產(chǎn)分割前不存在確認物權和行使物權保護請求權的前提條件，在共有財產(chǎn)未分割的情況下，應當拒絕共有人之一單獨請求確認物權或請求保護物權的請求。

　　一般來(lái)說(shuō)，確認之訴不但可以對當事人之間的法律關(guān)系進(jìn)行確認，也可以對當事人與第三人之間或第三人之間的法律關(guān)系進(jìn)行確認。為避免案外人撤銷(xiāo)之訴之發(fā)生，如果確認之訴涉及案外人利益，應通知該案外人，由其決定是否作為第三人參加本案訴訟。該案外人可作為有獨立請求權第三人向本案原、被告爭議之標的提出獨立的訴訟請求，也可以作為輔助被告參加訴訟的無(wú)獨立請求權第三人。無(wú)獨立請求權第三人對原、被告爭議標的不享有訴權，但由于第三人系輔助被告參加訴訟，其所提出的原告并非所有權人的意見(jiàn)等同于被告之抗辯，由此在原、被告之間就形成有效的起訴與抗辯的關(guān)系，如該抗辯成立，對原告之訴求應當駁回，且該判決結果具有拘束原告與第三人之效力。

　　訴訟中可以發(fā)現問(wèn)題需要進(jìn)行先行確權的，應告知當事人自己提出一個(gè)確認之訴的訴訟請求或反訴請求，并告知當事人反訴之權利能力以及失權的后果，充分發(fā)揮維護國家雙方當事人的合法權益。

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