國(guó)家規(guī)定的法律法規(guī)，規(guī)定著方方面面，是我們的行為準(zhǔn)則，更是不可逾越的杠桿。但法律規(guī)定到底有什么，又有什么強(qiáng)制性規(guī)定呢？就以在哪些情況下商品房買賣合同可以解除為例，下面就由上海房產(chǎn)律師來為你解答相關(guān)問題，希望對(duì)你有所幫助。

　　一、撤銷商品房買賣合同的法律、合同情形

　　合同關(guān)系雙方對(duì)于當(dāng)事人之間可以在房屋進(jìn)行買賣交易合同中約定，當(dāng)一定的情形出現(xiàn)時(shí)，房屋信息買賣勞動(dòng)合同要求解除。只要該約定不違反相關(guān)法律政策法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，不具有欺詐脅迫時(shí)間或者數(shù)據(jù)顯示一個(gè)公平的情形，那么，在約定的條件需要具備時(shí)，合同有效解除。如延期交房約定，付款方式約定，房產(chǎn)證辦理業(yè)務(wù)約定制度等等。約定解除生活條件已經(jīng)具備時(shí)，權(quán)利人自己應(yīng)當(dāng)能夠及時(shí)通過行使國(guó)家權(quán)力。根據(jù)我國(guó)法律明確規(guī)定，開發(fā)商遲延交付使用房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購(gòu)房人有權(quán)解除保險(xiǎn)合同。當(dāng)然，購(gòu)房人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開發(fā)商也有權(quán)解除合同，雙方當(dāng)事人因?yàn)闆]有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅，當(dāng)事人不得再單方面解除合同。

　　二、 法定解除

　　法定解除的情況進(jìn)行很多，主要有通過以下情形：

　　1、開發(fā)商隱瞞房屋真實(shí)情況，構(gòu)成欺詐

　　開發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假預(yù)售許可證的事實(shí)，或者故意隱瞞已出售房屋已抵押的事實(shí)，或者故意隱瞞已出售房屋已出售給第三人的事實(shí)或者拆遷補(bǔ)償事實(shí)，買方有權(quán)終止合同。并有權(quán)要求賠償損失。

　　2. 開發(fā)商私下抵押出售的房屋

　　根據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)退房并解除合同，并要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　3、一房二賣或者為拆遷進(jìn)行補(bǔ)償方式安置房屋

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同法律適用若干問題的解釋》第九條第（三）款的規(guī)定，賣方訂立商品房買賣合同時(shí)，買方可以故意隱瞞賣方房屋已出售給第三人的事實(shí)或者拆遷補(bǔ)償房屋，要求解除合同；

　　4、房屋不符合質(zhì)量要求或面積誤差大于絕對(duì)值的3% 以上

　　房屋主體部分因交付使用或交付使用后未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)如果賣方交付的房屋套件的建筑面積或樓面面積不符合商品房銷售合同中約定的面積，且合同中沒有約定的處理方法或約定的處理方法不明確，如果面積誤差超過絕對(duì)價(jià)值的3% ，買方有權(quán)取消合同，要求退還購(gòu)買價(jià)格和利息，并要求賠償損失。

　　5、開發(fā)商遲延履行社會(huì)主要通過義務(wù)，無法進(jìn)行辦理產(chǎn)權(quán)證

　　開發(fā)商在房屋交付合理期滿后三個(gè)月內(nèi)未履行買方催繳義務(wù)的，買方有權(quán)終止合同；商品房買賣合同或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第三十三條規(guī)定的房屋所有權(quán)登記期限，自商品房買賣合同約定的期限屆滿之日起一年以上（商品房買賣合同標(biāo)的為已經(jīng)完成的房屋，自交付之日起90日內(nèi)，自合同日起90日內(nèi)） ，買受人不能登記房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)終止合同。

　　6、擔(dān)保企業(yè)貸款合同管理不能訂立；

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人因一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同的，對(duì)方可以請(qǐng)求解除合同并賠償損失。

　　開發(fā)商虛假宣傳或隱瞞重要事實(shí)，構(gòu)成基本違約，使買家在購(gòu)買時(shí)期望合約目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。

　　8、不可抗力

　　根據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)之規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。

　　9、不屬于不可抗力的事由，但是出現(xiàn)在簽訂額合同時(shí)無法預(yù)料的情形，繼續(xù)履行合同無必要，或者也無法履行的情形

　　主張房屋權(quán)利的最重要原因之一是房屋的物權(quán)與登記國(guó)不一致?！拔餀?quán)狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度根源在于不動(dòng)產(chǎn)登記簿（簿）在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)和內(nèi)容的確定上法律賦予權(quán)利推定，這意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的物權(quán)所有權(quán)狀態(tài)并不總是與物權(quán)狀態(tài)一致。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。