國(guó)家規(guī)定的法律法規(guī)，規(guī)定著方方面面，是我們的行為準(zhǔn)則，更是不可逾越的杠桿。但法律規(guī)定到底有什么，又有什么強(qiáng)制性規(guī)定呢？就以在哪些情況下商品房買(mǎi)賣(mài)合同可以解除為例，下面就由上海房產(chǎn)律師來(lái)為你解答相關(guān)問(wèn)題，希望對(duì)你有所幫助。

　　一、撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律、合同情形

　　合同關(guān)系雙方對(duì)于當(dāng)事人之間可以在房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易合同中約定，當(dāng)一定的情形出現(xiàn)時(shí)，房屋信息買(mǎi)賣(mài)勞動(dòng)合同要求解除。只要該約定不違反相關(guān)法律政策法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，不具有欺詐脅迫時(shí)間或者數(shù)據(jù)顯示一個(gè)公平的情形，那么，在約定的條件需要具備時(shí)，合同有效解除。如延期交房約定，付款方式約定，房產(chǎn)證辦理業(yè)務(wù)約定制度等等。約定解除生活條件已經(jīng)具備時(shí)，權(quán)利人自己應(yīng)當(dāng)能夠及時(shí)通過(guò)行使國(guó)家權(quán)力。根據(jù)我國(guó)法律明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商遲延交付使用房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購(gòu)房人有權(quán)解除保險(xiǎn)合同。當(dāng)然，購(gòu)房人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)解除合同，雙方當(dāng)事人因?yàn)闆](méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅，當(dāng)事人不得再單方面解除合同。

　　二、 法定解除

　　法定解除的情況進(jìn)行很多，主要有通過(guò)以下情形：

　　1、開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋真實(shí)情況，構(gòu)成欺詐

　　開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假預(yù)售許可證的事實(shí)，或者故意隱瞞已出售房屋已抵押的事實(shí)，或者故意隱瞞已出售房屋已出售給第三人的事實(shí)或者拆遷補(bǔ)償事實(shí)，買(mǎi)方有權(quán)終止合同。并有權(quán)要求賠償損失。

　　2. 開(kāi)發(fā)商私下抵押出售的房屋

　　根據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買(mǎi)房人有權(quán)退房并解除合同，并要求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　3、一房二賣(mài)或者為拆遷進(jìn)行補(bǔ)償方式安置房屋

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律適用若干問(wèn)題的解釋》第九條第（三）款的規(guī)定，賣(mài)方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)方可以故意隱瞞賣(mài)方房屋已出售給第三人的事實(shí)或者拆遷補(bǔ)償房屋，要求解除合同；

　　4、房屋不符合質(zhì)量要求或面積誤差大于絕對(duì)值的3% 以上

　　房屋主體部分因交付使用或交付使用后未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)如果賣(mài)方交付的房屋套件的建筑面積或樓面面積不符合商品房銷(xiāo)售合同中約定的面積，且合同中沒(méi)有約定的處理方法或約定的處理方法不明確，如果面積誤差超過(guò)絕對(duì)價(jià)值的3% ，買(mǎi)方有權(quán)取消合同，要求退還購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和利息，并要求賠償損失。

　　5、開(kāi)發(fā)商遲延履行社會(huì)主要通過(guò)義務(wù)，無(wú)法進(jìn)行辦理產(chǎn)權(quán)證

　　開(kāi)發(fā)商在房屋交付合理期滿后三個(gè)月內(nèi)未履行買(mǎi)方催繳義務(wù)的，買(mǎi)方有權(quán)終止合同；商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第三十三條規(guī)定的房屋所有權(quán)登記期限，自商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的期限屆滿之日起一年以上（商品房買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的為已經(jīng)完成的房屋，自交付之日起90日內(nèi)，自合同日起90日內(nèi)） ，買(mǎi)受人不能登記房屋所有權(quán)的，買(mǎi)受人有權(quán)終止合同。

　　6、擔(dān)保企業(yè)貸款合同管理不能訂立；

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人因一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同的，對(duì)方可以請(qǐng)求解除合同并賠償損失。

　　開(kāi)發(fā)商虛假宣傳或隱瞞重要事實(shí)，構(gòu)成基本違約，使買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)時(shí)期望合約目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

　　8、不可抗力

　　根據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)之規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。

　　9、不屬于不可抗力的事由，但是出現(xiàn)在簽訂額合同時(shí)無(wú)法預(yù)料的情形，繼續(xù)履行合同無(wú)必要，或者也無(wú)法履行的情形

　　主張房屋權(quán)利的最重要原因之一是房屋的物權(quán)與登記國(guó)不一致?！拔餀?quán)狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度根源在于不動(dòng)產(chǎn)登記簿（簿）在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)和內(nèi)容的確定上法律賦予權(quán)利推定，這意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的物權(quán)所有權(quán)狀態(tài)并不總是與物權(quán)狀態(tài)一致。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢(xún)上海房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專(zhuān)業(yè)的解答。