對于以借用名義購買(mǎi)的房屋來(lái)說(shuō)，房屋的實(shí)際擁有狀況是否與登記狀況不一致，借用名人是否應該是房屋的實(shí)際擁有者，因此，我們應該確認借用人是房屋的擁有者，在實(shí)踐中主要有兩種觀(guān)點(diǎn)。下面請看上海律師事務(wù)所的解析。

　　根據一種觀(guān)點(diǎn)，如房屋購買(mǎi)的支付、房屋貸款的償還、雙方當事人借用名義購買(mǎi)房屋的協(xié)議、房屋的所有權等。如果能夠證明雙方關(guān)系已經(jīng)形成，那么雙方之間的真正含義是，借用名義購買(mǎi)房屋并取得所有權的人，雖然借用人根據房屋買(mǎi)賣(mài)合同等有關(guān)文件登記為房屋所有人，但這并非當事人的真實(shí)意圖，因此在此基礎上進(jìn)行的所有權登記并不具有因果行為的依據，因此，登記權的最終狀態(tài)與權利的實(shí)際狀態(tài)并不一致，此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中的權利推定將由于證明所有權實(shí)際狀態(tài)的證據而被否定，因此，當事人要求確認物權的，應予以支持。這種觀(guān)點(diǎn)可以稱(chēng)為“物權理論”。

　　在認同“物權理論”結論的基礎上，對“物權理論”的論證過(guò)程提出了不同的觀(guān)點(diǎn)。本文認為，當事人借用名義購買(mǎi)房屋的實(shí)質(zhì)是當事人之間的串通，是借用名義假裝實(shí)施法律行為而不表明其真實(shí)意圖的一種表現形式，當事人之間借用名義購買(mǎi)房屋的行為構成虛假陳述，而以借用他人名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同和登記房屋所有權的行為構成隱性行為。在這種情況下，虛假行為應被視為無(wú)效，因此，在此基礎上進(jìn)行的產(chǎn)權登記喪失了房地產(chǎn)物權變動(dòng)的基本關(guān)系，因此不產(chǎn)生相應的物權效力，對于隱性行為是名人貸款購房的事實(shí)，無(wú)論是否有效，都應根據法律和行政法規的強制性規定予以確定，如果沒(méi)有無(wú)效的情況，則應支持借款名人確認物權的請求。

　　另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，在借名買(mǎi)房中，登記權利人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎法律關(guān)系完成了房屋所有權登記，故是唯一合法的房屋所有權人，借名人與登記權利人之間關(guān)于房屋所有權歸屬地約定只能約束合同雙方當事人，沒(méi)有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據借名買(mǎi)房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權。這一觀(guān)點(diǎn)可稱(chēng)為“債權說(shuō)”。如北京高院在《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì )議紀要》（京高法發(fā)〔2014〕489號）第十條中即規定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續?！?

　　我同意后一種觀(guān)點(diǎn)。如何處理這類(lèi)糾紛，取決于物權與債權的區別以及物權登記在這類(lèi)法律行為中的作用。

　　在借用名義買(mǎi)房的關(guān)系中，實(shí)際上主要有兩種協(xié)議： 一種是借用人與借用人之間關(guān)于房屋所有權的協(xié)議； 另一種是借用人（或借用人）與第三人之間關(guān)于買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議，從而向登記處表達了關(guān)于房屋所有權登記的同意。在正常情況下，這兩份協(xié)議應該是相同的，但在借用名稱(chēng)購買(mǎi)房屋的情況下，就有了分離。應當區分這兩種同意以及由此產(chǎn)生的法律關(guān)系和權利的性質(zhì)。

　　對于一個(gè)前者，首先我們應當承認的是在當事人雙方之間形成了企業(yè)合同管理關(guān)系，這點(diǎn)并無(wú)異議，當事人的合同約定在我國法律制度規定的框架下直接影響發(fā)生相關(guān)法律法規效力。但對于一些當事人該約定的意思仍需不斷根據國家合法性進(jìn)行解釋中國原則可以加以分析理解。由于農村房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟關(guān)系中，法律責任賦予不動(dòng)產(chǎn)登記物權移轉的效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力，故房屋權屬不能因為僅僅提供依據當事人約定而發(fā)生發(fā)展變動(dòng)，還需登記工作這一生效要件相結合這樣才能產(chǎn)生物權變動(dòng)的效果。因此，當事人雖然他們約定了房屋所有權歸屬于借名人，但該約定并不發(fā)生物權效力，房屋所有權因此研究并未轉移由借名人享有，只是在借名人與被借名人文化之間產(chǎn)生了以在符合社會(huì )法律明確規定和合同約定的條件時(shí)完成物權變動(dòng)為主要教學(xué)內容的債權債務(wù)結構關(guān)系，即該約定僅具有一種債權效力，被借名人因此對借名人負有相應的協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記的義務(wù)，借名人因此而成為解決這一重要關(guān)系下的債權人。

　　對于后者，不論房屋出賣(mài)人是否知道借名人和登記權利人之間的借名買(mǎi)房關(guān)系，房屋出賣(mài)人與登記權利人之間已經(jīng)達成了房屋買(mǎi)賣(mài)的合意，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法成立，在該合同不因違法而無(wú)效的情形下，登記權利人據此完成了房屋所有權登記，就當然合法取得了房屋所有權。至于“物權說(shuō)”中有人提出的當事人之間通過(guò)借名的方式購買(mǎi)房屋，系虛偽表示，在性質(zhì)上屬隱藏行為，從而應否定登記權利人取得物權的論斷。筆者認為不能成立。虛偽表示指表意人與相對人通謀，不表示內心真意的假裝實(shí)施法律行為的意思表示。在虛偽表示中，表意人沒(méi)有做出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無(wú)效。而在借名買(mǎi)房關(guān)系中，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣(mài)人之間的法律行為均不構成虛偽表示。在借名人與被借名人之間，借名人確有通過(guò)被借名人購買(mǎi)房屋，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個(gè)意義上為允諾；在被借名人與房屋出賣(mài)人之間，基于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣(mài)人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在這一合同關(guān)系中，被借名人從房屋出賣(mài)人處購買(mǎi)房屋的意思表示是真實(shí)的，對于房屋出賣(mài)人而言，無(wú)論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購買(mǎi)房屋達成的合意，也均不對房屋出賣(mài)人將房屋出賣(mài)給被借名人的意思構成影響。因此，借名買(mǎi)房關(guān)系中的相關(guān)合同并不構成虛偽表示。

　　“物權說(shuō)”的支持者認為，在借名買(mǎi)房的情形下，借名人已經(jīng)享有了事實(shí)物權，故確認其物權自是當然之義。筆者認為，理論上所謂的“事實(shí)物權”，是與“法律物權”相對的概念。所謂法律物權，是指權利正確性通過(guò)法定公示方式予以推定的物權；而事實(shí)物權則是與法律物權分離的真正物權，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠對抗法律物權的物權”。借名人對房屋享有的所有權就屬于事實(shí)物權中的“符合當事人本意的事實(shí)物權”。在這種情況下，本應取得法律物權的權利人以保留物權的意思表示，委托或者指令他人就同一標的物享有法律物權，則該權利人享有事實(shí)物權。該學(xué)說(shuō)提出是在《物權法》實(shí)施之前的2001年，如果說(shuō)在當時(shí)尚有實(shí)踐中的適用空間的話(huà)，那么，在《物權法》已經(jīng)確立物權法定原則以及債權形式主義為主的物權變動(dòng)模式的今天，所謂的“事實(shí)物權”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)情形下，已經(jīng)不再具有法律上的依據或者是合法性基礎了。正如前文所述，在借名買(mǎi)房情形下，根據《物權法》的規定，要取得房屋所有權，則不僅需要有效的原因行為作為要件，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可，因此，所謂的“事實(shí)物權”因欠缺法律規定的設立或變更一個(gè)物權所應具備的生效要件而不能稱(chēng)其為物權，既如此，又何來(lái)確認借名人享有房屋所有權呢？

　　“物權說(shuō)”在認為借名買(mǎi)房情形下應當進(jìn)行確認借名人的房屋所有權的基礎上，還主張企業(yè)應當通過(guò)區分對內和對外貿易關(guān)系。在不涉及第三人經(jīng)濟利益的情況下，物的支配管理秩序即物權的靜態(tài)發(fā)展利益，相對于物的交易活動(dòng)秩序即物權的動(dòng)態(tài)環(huán)境利益，更具有重要性，故法律以保護事實(shí)物權為國家基本理論出發(fā)點(diǎn)。但在研究涉及借名人與登記權利人以外的第三人也就是我國對外直接關(guān)系時(shí)，立法和司法資源保護的基本工作出發(fā)點(diǎn)是法律物權，原則上可以保護公司登記權利人的法律物權。保護主義法律物權的目的，是與此同時(shí)保證網(wǎng)絡(luò )交易第三人取得物權的可能性，維持一個(gè)交易平臺秩序的暢通與安全。維持學(xué)習法律物權的正確性，對保護以及第三人利益和維護金融交易數據安全教育意義具有重大。其法理分析基礎問(wèn)題在于，因借名登記而產(chǎn)生的法律物權與事實(shí)物權的分離，歸因于借名當事人對于雙方，該雙方相互之間的法律責任關(guān)系方面相對于其他第三人來(lái)說(shuō)，是一種系統內部員工關(guān)系，這種影響內部結構關(guān)系我們很難抗衡代表整個(gè)社會(huì )保障交易秩序的外部客戶(hù)關(guān)系。因而，法律物權與事實(shí)物權分離所產(chǎn)生的權屬沖突，對第三人來(lái)說(shuō)，僅是借名雙方的內部矛盾沖突，而與其無(wú)關(guān)。進(jìn)一步說(shuō)，第三人作為該內部生產(chǎn)關(guān)系的局外人，沒(méi)辦法也無(wú)義務(wù)需要了解他們其中的內容，只能且只需學(xué)生根據物權公示的形式即登記情況作出重要判斷，推定登記權利人享有選擇正確、合法的物權。因此，一旦這些法律物權與事實(shí)物權分離技術(shù)涉及第三人利益，就必須設計采用一定能夠有效保護第三人利益的標準，即物權公示原則。實(shí)踐中的第三人主要因素可分為以下兩種：一類(lèi)是登記權利人的一般包括債權人，其已經(jīng)無(wú)法獲得生效法律文書(shū)對其債權的認可，并據此提出申請強制措施執行借名登記的房屋。另一類(lèi)與登記權利人發(fā)生以該不動(dòng)產(chǎn)物權轉移為目的的交易不同的人，該第三人以是否出現已經(jīng)開(kāi)始辦理房屋所有權轉移登記為標準，又可分為教師針對借名登記房屋享有請求權的合同債權投資人和集體已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權的人。

　　對于第一種情況，按照“物權理論”，登記債權人的一般債權人顯然應當受到保護，以強制執行債權。在“債權理論”下，由于借款人只是登記權的一般債權人，因此不能阻止其他債權人強制借用房屋實(shí)現債權?？偠灾?，兩者是完全相同的。

　　對于選擇第二種發(fā)展情況，按照“物權說(shuō)”，登記信息權利人并非一個(gè)真實(shí)權利人，則其處分房屋的行為方式當屬無(wú)權處分，究竟應保護企業(yè)真實(shí)權利人來(lái)說(shuō)還是沒(méi)有第三人的權利，應看第三人能否通過(guò)善意可以取得一些房屋土地所有權。如此，則在未完成登記的情況下，因不符合善意取得的構成形式要件，故不能為了取得房屋所有權；在完成公司登記的情況下，則看是否具有符合社會(huì )善意取得的其他國家構成要件。在“債權說(shuō)”下，由于中國登記權利人本身就是真實(shí)物權人，其享有的是合法的房屋所有權，故登記權利人將房屋出賣(mài)給第三人，雖然他們違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對借名人的違約問(wèn)題行為，并不能完全否認其對外的處分管理行為系有權處分。因此，不論第三人利益是否影響已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行了分析不動(dòng)產(chǎn)登記，認定被借名人與第三人之間的合同法律效力及第三人取得房屋所有權結構是否合理有效，并不一定需要嚴格審查工作是否應該符合善意取得的構成要件。在結論上，“物權說(shuō)”與“債權說(shuō)”截然不同。

　　筆者研究認為，“物權說(shuō)”在這一問(wèn)題上發(fā)展存在一個(gè)重大技術(shù)缺陷。第一，其區分企業(yè)內外部環(huán)境關(guān)系的初衷與效果分析雖然具有不錯，但在僅涉及公司內部控制關(guān)系時(shí)，認為應確認借名人的房屋所有權，即裁判結果只是對借名人本來(lái)就享有的所有權這一歷史事實(shí)的確認，而在我國涉及網(wǎng)絡(luò )外部社會(huì )關(guān)系時(shí)，又對借名人確認物權的請求不予提供支持，從而在中國實(shí)際上否認了借名人享有物權；而且，如果雙方當事人沒(méi)有單獨使用通過(guò)系統內部管理關(guān)系作為訴訟完成了確權，則在法律上登記權利人就不是真實(shí)物權人，則如何能夠解釋我們在此后又有第三人提起學(xué)生針對不同登記權利人的債權債務(wù)訴訟后，又將該不動(dòng)產(chǎn)確認為其對第三人承擔政府債務(wù)的責任人員財產(chǎn)?？梢?jiàn)，“物權說(shuō)”在這里工作出現了邏輯思維混亂。第二，其支持登記權利人的強制措施執行債權人可針對借名登記的房屋建設實(shí)現一種債權，但在第三人與登記權利人實(shí)際發(fā)生以該不動(dòng)產(chǎn)物權轉移為目的的交易時(shí)，卻以能否安全構成善意取得來(lái)區分能力是否有效保護第三人的權利，實(shí)際上也是導致了針對該借名不動(dòng)產(chǎn)享有債權投資或者就是通過(guò)經(jīng)濟合同方式取得登記制度的人他們想要學(xué)習獲得自我保護所需要的條件，遠高于債權并不都是直接提出針對該借名不動(dòng)產(chǎn)的第三人的債權無(wú)法獲得資源保護作用所需的條件，“物權說(shuō)”在這里開(kāi)始出現了權利得到保護的失衡。相反，筆者個(gè)人認為，“債權說(shuō)”則保持了邏輯上的一致，在對外關(guān)系上仍然采用基于借名人是債權人的基本點(diǎn)，處理與相關(guān)基本權利的沖突解決問(wèn)題。上述第一種情況無(wú)需多言，第二種情況下認定標準屬于人民有權處分，也并不會(huì )造成文化價(jià)值不斷追求生活方面的短板。在此背景情況下，因屬有權處分，故即使第三人主觀(guān)上明知或應知登記權利人與借名人之間的借名關(guān)系，在已經(jīng)逐漸完成登記的情況下仍可取得房屋所有權，在未完成登記的情況下則可參考一房數賣(mài)時(shí)的處理這些規則對由誰(shuí)取得房屋所有權作出裁判。有觀(guān)點(diǎn)主要認為，在第三人已經(jīng)難以取得房屋所有權后，借名人無(wú)權向第三人主張權利，僅得向登記權利人請求違約損害或根據操作不當得利請求獲利之返還，借名人借他人名義模型進(jìn)行及時(shí)登記雖存在缺乏一定的可非難性，但因此應該承擔不僅如此形成巨大的風(fēng)險，則有悖比例分配原則。筆者認為，此觀(guān)點(diǎn)不能完全成立，相反，借名人借名買(mǎi)房往往是為了規避金融政策而追求提升自身的某種公共利益，其就應當積極承擔由此人們帶來(lái)的房屋所有權得不到保障法律法規認可所帶來(lái)的相應財務(wù)風(fēng)險，與比例原則并不背離。

　　從實(shí)踐中的借名買(mǎi)房糾紛案件看，當事人借名買(mǎi)房往往是出于規避限購政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規，但如保障性住房限購政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購政策、信貸政策，是為了實(shí)現國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控目的，當事人之間通過(guò)借名買(mǎi)房行為，實(shí)際上是對這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性。如持“物權說(shuō)”，以為規避普通商品房限購政策而借名買(mǎi)房為例，則此時(shí)可確認借名人的房屋所有權，但這將導致限購政策所要實(shí)現的目的的落空，無(wú)疑有違“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規定的，應當遵守國家政策”的原則?！拔餀嗾f(shuō)”在借名購買(mǎi)保障性住房的問(wèn)題上，則試圖通過(guò)否定借名買(mǎi)房合同效力的途徑來(lái)最終回避其確認權屬在結論上的不恰當。但在“債權說(shuō)”下，則可較為圓滿(mǎn)地得到解決。無(wú)論是借名購買(mǎi)限購的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對登記權利人的債權，并不對這些房屋享有所有權，故其確認所有權的請求不能得到支持，其對登記權利人提出的協(xié)助過(guò)戶(hù)登記的請求，則應區分不同情況：在借名人于訴訟時(shí)仍不具備購房資格或該房屋不具備再行轉讓交易的條件的情形下，其請求因法律上的履行不能而不應得到支持；但當借名人于訴訟時(shí)符合了購房條件或者該房屋具備了再行轉讓交易的條件時(shí)，因并不存在繼續履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權利人協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)登記的請求?？梢?jiàn)，正確認識了借名人對房屋權利的性質(zhì)，相應問(wèn)題將迎刃而解。而且，筆者認為，這樣的處理結果，使借名人在不具備購房條件時(shí)始終只能對登記權利人享有債權，而不能取得對房屋的所有權，借名人通過(guò)借名買(mǎi)房所要達成的目的將不能實(shí)現，其在此期間亦將不得不面對登記權利人將房屋轉賣(mài)他人、登記權利人的債權人執行該房屋以實(shí)現債權等危及其最終實(shí)現房屋所有權目的的風(fēng)險，而這正是這種行為應當受到法律非難的體現?？梢?jiàn)，“債權說(shuō)”在處理這類(lèi)房屋的借名買(mǎi)房問(wèn)題上較好地實(shí)現了法律效果與社會(huì )效果的統一。

　　綜上分析所述，對于借名買(mǎi)房合同糾紛中房屋進(jìn)行權屬確認的正確信息處理，離不開(kāi)對“真實(shí)社會(huì )權利發(fā)展狀態(tài)”涵義的正確認識理解，從根本上應建諸對不動(dòng)產(chǎn)登記的法律制度效力以及物權與債權可以區分的準確及時(shí)把握。借名人與被借名人文化之間沒(méi)有關(guān)于我國房屋土地所有權歸屬地約定，顯然與物權法相關(guān)規定的不動(dòng)產(chǎn)物權生效時(shí)間要件不符，該約定不具有物權法上的效力。若支持借名人作為依據借名買(mǎi)房協(xié)議通過(guò)確認對其房屋享有法律上的所有權，則違背了物權變動(dòng)的法定基本原則，混淆了債權債務(wù)關(guān)系與物權關(guān)系。借名人在這種不同情形下的法律“身份”是真實(shí)“債權人”，而非一個(gè)真實(shí)“物權人”，既然我們如此，其提起物權確認的請求就因依據自己不足而不應為了得到有效支持。

　　事實(shí)上，上述分析和結論不僅適用于化名購房糾紛中房屋所有權的確定，也適用于合資購房糾紛、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)糾紛中房地產(chǎn)所有權的確認、夫妻關(guān)系以外的共同所有權協(xié)議、夫妻離婚后財產(chǎn)分割協(xié)議，但不作變更登記。

　　在實(shí)際法律問(wèn)題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問(wèn)題，保障合法權益，建議您直接向上海律師事務(wù)所說(shuō)明情況，解決您的實(shí)際問(wèn)題。