對于以借用名義購買的房屋來說，房屋的實際擁有狀況是否與登記狀況不一致，借用名人是否應該是房屋的實際擁有者，因此，我們應該確認借用人是房屋的擁有者，在實踐中主要有兩種觀點。下面請看上海律師事務(wù)所的解析。

　　根據(jù)一種觀點，如房屋購買的支付、房屋貸款的償還、雙方當事人借用名義購買房屋的協(xié)議、房屋的所有權(quán)等。如果能夠證明雙方關(guān)系已經(jīng)形成，那么雙方之間的真正含義是，借用名義購買房屋并取得所有權(quán)的人，雖然借用人根據(jù)房屋買賣合同等有關(guān)文件登記為房屋所有人，但這并非當事人的真實意圖，因此在此基礎(chǔ)上進行的所有權(quán)登記并不具有因果行為的依據(jù)，因此，登記權(quán)的最終狀態(tài)與權(quán)利的實際狀態(tài)并不一致，此時，不動產(chǎn)登記中的權(quán)利推定將由于證明所有權(quán)實際狀態(tài)的證據(jù)而被否定，因此，當事人要求確認物權(quán)的，應予以支持。這種觀點可以稱為“物權(quán)理論”。

　　在認同“物權(quán)理論”結(jié)論的基礎(chǔ)上，對“物權(quán)理論”的論證過程提出了不同的觀點。本文認為，當事人借用名義購買房屋的實質(zhì)是當事人之間的串通，是借用名義假裝實施法律行為而不表明其真實意圖的一種表現(xiàn)形式，當事人之間借用名義購買房屋的行為構(gòu)成虛假陳述，而以借用他人名義簽訂房屋買賣合同和登記房屋所有權(quán)的行為構(gòu)成隱性行為。在這種情況下，虛假行為應被視為無效，因此，在此基礎(chǔ)上進行的產(chǎn)權(quán)登記喪失了房地產(chǎn)物權(quán)變動的基本關(guān)系，因此不產(chǎn)生相應的物權(quán)效力，對于隱性行為是名人貸款購房的事實，無論是否有效，都應根據(jù)法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定予以確定，如果沒有無效的情況，則應支持借款名人確認物權(quán)的請求。

　　另一種觀點則認為，在借名買房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬地約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。這一觀點可稱為“債權(quán)說”。如北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發(fā)〔2014〕489號）第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)?！?

　　我同意后一種觀點。如何處理這類糾紛，取決于物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別以及物權(quán)登記在這類法律行為中的作用。

　　在借用名義買房的關(guān)系中，實際上主要有兩種協(xié)議： 一種是借用人與借用人之間關(guān)于房屋所有權(quán)的協(xié)議； 另一種是借用人（或借用人）與第三人之間關(guān)于買賣房屋的協(xié)議，從而向登記處表達了關(guān)于房屋所有權(quán)登記的同意。在正常情況下，這兩份協(xié)議應該是相同的，但在借用名稱購買房屋的情況下，就有了分離。應當區(qū)分這兩種同意以及由此產(chǎn)生的法律關(guān)系和權(quán)利的性質(zhì)。

　　對于一個前者，首先我們應當承認的是在當事人雙方之間形成了企業(yè)合同管理關(guān)系，這點并無異議，當事人的合同約定在我國法律制度規(guī)定的框架下直接影響發(fā)生相關(guān)法律法規(guī)效力。但對于一些當事人該約定的意思仍需不斷根據(jù)國家合法性進行解釋中國原則可以加以分析理解。由于農(nóng)村房屋買賣經(jīng)濟關(guān)系中，法律責任賦予不動產(chǎn)登記物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，故房屋權(quán)屬不能因為僅僅提供依據(jù)當事人約定而發(fā)生發(fā)展變動，還需登記工作這一生效要件相結(jié)合這樣才能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。因此，當事人雖然他們約定了房屋所有權(quán)歸屬于借名人，但該約定并不發(fā)生物權(quán)效力，房屋所有權(quán)因此研究并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人文化之間產(chǎn)生了以在符合社會法律明確規(guī)定和合同約定的條件時完成物權(quán)變動為主要教學內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)關(guān)系，即該約定僅具有一種債權(quán)效力，被借名人因此對借名人負有相應的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，借名人因此而成為解決這一重要關(guān)系下的債權(quán)人。

　　對于后者，不論房屋出賣人是否知道借名人和登記權(quán)利人之間的借名買房關(guān)系，房屋出賣人與登記權(quán)利人之間已經(jīng)達成了房屋買賣的合意，房屋買賣合同依法成立，在該合同不因違法而無效的情形下，登記權(quán)利人據(jù)此完成了房屋所有權(quán)登記，就當然合法取得了房屋所有權(quán)。至于“物權(quán)說”中有人提出的當事人之間通過借名的方式購買房屋，系虛偽表示，在性質(zhì)上屬隱藏行為，從而應否定登記權(quán)利人取得物權(quán)的論斷。筆者認為不能成立。虛偽表示指表意人與相對人通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實施法律行為的意思表示。在虛偽表示中，表意人沒有做出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名買房關(guān)系中，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣人之間的法律行為均不構(gòu)成虛偽表示。在借名人與被借名人之間，借名人確有通過被借名人購買房屋，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個意義上為允諾；在被借名人與房屋出賣人之間，基于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣人簽訂了房屋買賣合同，在這一合同關(guān)系中，被借名人從房屋出賣人處購買房屋的意思表示是真實的，對于房屋出賣人而言，無論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購買房屋達成的合意，也均不對房屋出賣人將房屋出賣給被借名人的意思構(gòu)成影響。因此，借名買房關(guān)系中的相關(guān)合同并不構(gòu)成虛偽表示。

　　“物權(quán)說”的支持者認為，在借名買房的情形下，借名人已經(jīng)享有了事實物權(quán)，故確認其物權(quán)自是當然之義。筆者認為，理論上所謂的“事實物權(quán)”，是與“法律物權(quán)”相對的概念。所謂法律物權(quán)，是指權(quán)利正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán)；而事實物權(quán)則是與法律物權(quán)分離的真正物權(quán)，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)”。借名人對房屋享有的所有權(quán)就屬于事實物權(quán)中的“符合當事人本意的事實物權(quán)”。在這種情況下，本應取得法律物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示，委托或者指令他人就同一標的物享有法律物權(quán)，則該權(quán)利人享有事實物權(quán)。該學說提出是在《物權(quán)法》實施之前的2001年，如果說在當時尚有實踐中的適用空間的話，那么，在《物權(quán)法》已經(jīng)確立物權(quán)法定原則以及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動模式的今天，所謂的“事實物權(quán)”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動情形下，已經(jīng)不再具有法律上的依據(jù)或者是合法性基礎(chǔ)了。正如前文所述，在借名買房情形下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要取得房屋所有權(quán)，則不僅需要有效的原因行為作為要件，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可，因此，所謂的“事實物權(quán)”因欠缺法律規(guī)定的設(shè)立或變更一個物權(quán)所應具備的生效要件而不能稱其為物權(quán)，既如此，又何來確認借名人享有房屋所有權(quán)呢？

　　“物權(quán)說”在認為借名買房情形下應當進行確認借名人的房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上，還主張企業(yè)應當通過區(qū)分對內(nèi)和對外貿(mào)易關(guān)系。在不涉及第三人經(jīng)濟利益的情況下，物的支配管理秩序即物權(quán)的靜態(tài)發(fā)展利益，相對于物的交易活動秩序即物權(quán)的動態(tài)環(huán)境利益，更具有重要性，故法律以保護事實物權(quán)為國家基本理論出發(fā)點。但在研究涉及借名人與登記權(quán)利人以外的第三人也就是我國對外直接關(guān)系時，立法和司法資源保護的基本工作出發(fā)點是法律物權(quán)，原則上可以保護公司登記權(quán)利人的法律物權(quán)。保護主義法律物權(quán)的目的，是與此同時保證網(wǎng)絡(luò)交易第三人取得物權(quán)的可能性，維持一個交易平臺秩序的暢通與安全。維持學習法律物權(quán)的正確性，對保護以及第三人利益和維護金融交易數(shù)據(jù)安全教育意義具有重大。其法理分析基礎(chǔ)問題在于，因借名登記而產(chǎn)生的法律物權(quán)與事實物權(quán)的分離，歸因于借名當事人對于雙方，該雙方相互之間的法律責任關(guān)系方面相對于其他第三人來說，是一種系統(tǒng)內(nèi)部員工關(guān)系，這種影響內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系我們很難抗衡代表整個社會保障交易秩序的外部客戶關(guān)系。因而，法律物權(quán)與事實物權(quán)分離所產(chǎn)生的權(quán)屬沖突，對第三人來說，僅是借名雙方的內(nèi)部矛盾沖突，而與其無關(guān)。進一步說，第三人作為該內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系的局外人，沒辦法也無義務(wù)需要了解他們其中的內(nèi)容，只能且只需學生根據(jù)物權(quán)公示的形式即登記情況作出重要判斷，推定登記權(quán)利人享有選擇正確、合法的物權(quán)。因此，一旦這些法律物權(quán)與事實物權(quán)分離技術(shù)涉及第三人利益，就必須設(shè)計采用一定能夠有效保護第三人利益的標準，即物權(quán)公示原則。實踐中的第三人主要因素可分為以下兩種：一類是登記權(quán)利人的一般包括債權(quán)人，其已經(jīng)無法獲得生效法律文書對其債權(quán)的認可，并據(jù)此提出申請強制措施執(zhí)行借名登記的房屋。另一類與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易不同的人，該第三人以是否出現(xiàn)已經(jīng)開始辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標準，又可分為教師針對借名登記房屋享有請求權(quán)的合同債權(quán)投資人和集體已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人。

　　對于第一種情況，按照“物權(quán)理論”，登記債權(quán)人的一般債權(quán)人顯然應當受到保護，以強制執(zhí)行債權(quán)。在“債權(quán)理論”下，由于借款人只是登記權(quán)的一般債權(quán)人，因此不能阻止其他債權(quán)人強制借用房屋實現(xiàn)債權(quán)?？偠灾瑑烧呤峭耆嗤?。

　　對于選擇第二種發(fā)展情況，按照“物權(quán)說”，登記信息權(quán)利人并非一個真實權(quán)利人，則其處分房屋的行為方式當屬無權(quán)處分，究竟應保護企業(yè)真實權(quán)利人來說還是沒有第三人的權(quán)利，應看第三人能否通過善意可以取得一些房屋土地所有權(quán)。如此，則在未完成登記的情況下，因不符合善意取得的構(gòu)成形式要件，故不能為了取得房屋所有權(quán)；在完成公司登記的情況下，則看是否具有符合社會善意取得的其他國家構(gòu)成要件。在“債權(quán)說”下，由于中國登記權(quán)利人本身就是真實物權(quán)人，其享有的是合法的房屋所有權(quán)，故登記權(quán)利人將房屋出賣給第三人，雖然他們違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對借名人的違約問題行為，并不能完全否認其對外的處分管理行為系有權(quán)處分。因此，不論第三人利益是否影響已經(jīng)開始進行了分析不動產(chǎn)登記，認定被借名人與第三人之間的合同法律效力及第三人取得房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)是否合理有效，并不一定需要嚴格審查工作是否應該符合善意取得的構(gòu)成要件。在結(jié)論上，“物權(quán)說”與“債權(quán)說”截然不同。

　　筆者研究認為，“物權(quán)說”在這一問題上發(fā)展存在一個重大技術(shù)缺陷。第一，其區(qū)分企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境關(guān)系的初衷與效果分析雖然具有不錯，但在僅涉及公司內(nèi)部控制關(guān)系時，認為應確認借名人的房屋所有權(quán)，即裁判結(jié)果只是對借名人本來就享有的所有權(quán)這一歷史事實的確認，而在我國涉及網(wǎng)絡(luò)外部社會關(guān)系時，又對借名人確認物權(quán)的請求不予提供支持，從而在中國實際上否認了借名人享有物權(quán)；而且，如果雙方當事人沒有單獨使用通過系統(tǒng)內(nèi)部管理關(guān)系作為訴訟完成了確權(quán)，則在法律上登記權(quán)利人就不是真實物權(quán)人，則如何能夠解釋我們在此后又有第三人提起學生針對不同登記權(quán)利人的債權(quán)債務(wù)訴訟后，又將該不動產(chǎn)確認為其對第三人承擔政府債務(wù)的責任人員財產(chǎn)?？梢姡拔餀?quán)說”在這里工作出現(xiàn)了邏輯思維混亂。第二，其支持登記權(quán)利人的強制措施執(zhí)行債權(quán)人可針對借名登記的房屋建設(shè)實現(xiàn)一種債權(quán)，但在第三人與登記權(quán)利人實際發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易時，卻以能否安全構(gòu)成善意取得來區(qū)分能力是否有效保護第三人的權(quán)利，實際上也是導致了針對該借名不動產(chǎn)享有債權(quán)投資或者就是通過經(jīng)濟合同方式取得登記制度的人他們想要學習獲得自我保護所需要的條件，遠高于債權(quán)并不都是直接提出針對該借名不動產(chǎn)的第三人的債權(quán)無法獲得資源保護作用所需的條件，“物權(quán)說”在這里開始出現(xiàn)了權(quán)利得到保護的失衡。相反，筆者個人認為，“債權(quán)說”則保持了邏輯上的一致，在對外關(guān)系上仍然采用基于借名人是債權(quán)人的基本點，處理與相關(guān)基本權(quán)利的沖突解決問題。上述第一種情況無需多言，第二種情況下認定標準屬于人民有權(quán)處分，也并不會造成文化價值不斷追求生活方面的短板。在此背景情況下，因?qū)儆袡?quán)處分，故即使第三人主觀上明知或應知登記權(quán)利人與借名人之間的借名關(guān)系，在已經(jīng)逐漸完成登記的情況下仍可取得房屋所有權(quán)，在未完成登記的情況下則可參考一房數(shù)賣時的處理這些規(guī)則對由誰取得房屋所有權(quán)作出裁判。有觀點主要認為，在第三人已經(jīng)難以取得房屋所有權(quán)后，借名人無權(quán)向第三人主張權(quán)利，僅得向登記權(quán)利人請求違約損害或根據(jù)操作不當?shù)美埱螳@利之返還，借名人借他人名義模型進行及時登記雖存在缺乏一定的可非難性，但因此應該承擔不僅如此形成巨大的風險，則有悖比例分配原則。筆者認為，此觀點不能完全成立，相反，借名人借名買房往往是為了規(guī)避金融政策而追求提升自身的某種公共利益，其就應當積極承擔由此人們帶來的房屋所有權(quán)得不到保障法律法規(guī)認可所帶來的相應財務(wù)風險，與比例原則并不背離。

　　從實踐中的借名買房糾紛案件看，當事人借名買房往往是出于規(guī)避限購政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規(guī)，但如保障性住房限購政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購政策、信貸政策，是為了實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目的，當事人之間通過借名買房行為，實際上是對這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性。如持“物權(quán)說”，以為規(guī)避普通商品房限購政策而借名買房為例，則此時可確認借名人的房屋所有權(quán)，但這將導致限購政策所要實現(xiàn)的目的的落空，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的原則。“物權(quán)說”在借名購買保障性住房的問題上，則試圖通過否定借名買房合同效力的途徑來最終回避其確認權(quán)屬在結(jié)論上的不恰當。但在“債權(quán)說”下，則可較為圓滿地得到解決。無論是借名購買限購的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對這些房屋享有所有權(quán)，故其確認所有權(quán)的請求不能得到支持，其對登記權(quán)利人提出的協(xié)助過戶登記的請求，則應區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時仍不具備購房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下，其請求因法律上的履行不能而不應得到支持；但當借名人于訴訟時符合了購房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過戶登記的請求?？梢姡_認識了借名人對房屋權(quán)利的性質(zhì)，相應問題將迎刃而解。而且，筆者認為，這樣的處理結(jié)果，使借名人在不具備購房條件時始終只能對登記權(quán)利人享有債權(quán)，而不能取得對房屋的所有權(quán)，借名人通過借名買房所要達成的目的將不能實現(xiàn)，其在此期間亦將不得不面對登記權(quán)利人將房屋轉(zhuǎn)賣他人、登記權(quán)利人的債權(quán)人執(zhí)行該房屋以實現(xiàn)債權(quán)等危及其最終實現(xiàn)房屋所有權(quán)目的的風險，而這正是這種行為應當受到法律非難的體現(xiàn)。可見，“債權(quán)說”在處理這類房屋的借名買房問題上較好地實現(xiàn)了法律效果與社會效果的統(tǒng)一。

　　綜上分析所述，對于借名買房合同糾紛中房屋進行權(quán)屬確認的正確信息處理，離不開對“真實社會權(quán)利發(fā)展狀態(tài)”涵義的正確認識理解，從根本上應建諸對不動產(chǎn)登記的法律制度效力以及物權(quán)與債權(quán)可以區(qū)分的準確及時把握。借名人與被借名人文化之間沒有關(guān)于我國房屋土地所有權(quán)歸屬地約定，顯然與物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)生效時間要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人作為依據(jù)借名買房協(xié)議通過確認對其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動的法定基本原則，混淆了債權(quán)債務(wù)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。借名人在這種不同情形下的法律“身份”是真實“債權(quán)人”，而非一個真實“物權(quán)人”，既然我們?nèi)绱?，其提起物?quán)確認的請求就因依據(jù)自己不足而不應為了得到有效支持。

　　事實上，上述分析和結(jié)論不僅適用于化名購房糾紛中房屋所有權(quán)的確定，也適用于合資購房糾紛、合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛中房地產(chǎn)所有權(quán)的確認、夫妻關(guān)系以外的共同所有權(quán)協(xié)議、夫妻離婚后財產(chǎn)分割協(xié)議，但不作變更登記。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海律師事務(wù)所說明情況，解決您的實際問題。