商品房買賣合同的司法解釋明確規(guī)定，房屋占有權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)視為房屋的交付和使用。因此，購房者收到住宅鑰匙后就可以交付使用住房。當(dāng)然，購房者也可以在《商品房銷售合同》中約定購房的時間和條件。下面由上海房產(chǎn)律師為大家講解相關(guān)法律內(nèi)容。

　　一、什么是商品房的交付？

　　所謂商品房的交付，即指房地產(chǎn)開辟企業(yè)根據(jù)響應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房交易協(xié)議或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。

　　二、如何認(rèn)定“房屋交付使用”?

　　許多人對商品房交易協(xié)議中商定的“房屋付應(yīng)用”有著不同的認(rèn)識，出賣人每每覺得“房屋付應(yīng)用”就是“交鑰匙”，而買受人則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時辦理交付房屋的所有權(quán)證書。由此就引發(fā)了許多糾紛，這主要涉及出賣人應(yīng)否承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任問題。

　　律師指出，首先“房屋交付應(yīng)用”與辦理交付房屋所有權(quán)證書是不同的。我國《都會房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，唯獨在辦理登記手續(xù)后，房屋有權(quán)才產(chǎn)生移轉(zhuǎn)。在二手房交易旁邊能夠兩邊商定房屋付的前提，最高人民法院《對于審理商品房交易協(xié)議膠葛案件順應(yīng)法律多少題目的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！备鶕?jù)上述規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果合同雙方對房屋的交付使用沒有特殊約定，只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務(wù)，也就是在符合合同約定的交房條件下交鑰匙為房屋的交付使用。

　　三、購房人私自裝潢房屋入住，能否認(rèn)定房屋已交付？

　　比方：王某為某房地產(chǎn)開辟公司的員工，王某與某房地產(chǎn)開辟公司簽訂了商品房交易協(xié)議，協(xié)議簽訂時王某支付了預(yù)付款，并商定余款在房屋付時付清。后王某利用職務(wù)之便私自裝潢購置的房屋入住。但王某始終未付清余款。某房地產(chǎn)開辟公司訴至法院，請求王某付清余款。王某則稱辯稱房屋尚未交付，某房地產(chǎn)公司要求其付清余款的理由不能成立。王某擅自裝飾房屋并入住，能否認(rèn)定房屋已交付？

　　律師覺得，能夠認(rèn)定房屋交付。雖然在一般情況下，商品房的交付應(yīng)滿足如下前提：（1）工程竣工驗收及格（包括消防、環(huán)保及格）；（2）取得了竣工驗收方案表；（3）商品房的面積已實現(xiàn)終究測繪；（4）水、電提供失常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設(shè)施；（5）開發(fā)商及時按照合同約定發(fā)出交付通知，提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書和房屋鑰匙并經(jīng)購房戶確認(rèn)簽收。

　　然則，本案中王某利用職務(wù)之便，在未付清購房款，兩邊未簽收室廬品質(zhì)保證書、室廬應(yīng)用仿單前便私自裝潢入住，在實際上已占有使用了該房屋屬于后行違反合同行為，不受上述房屋交付條件的約束，符合法律規(guī)定的轉(zhuǎn)移交付條件，故可以認(rèn)定房屋已交付。

　　四、房屋付時應(yīng)注意哪些問題？

　　1.購房者在檢察房屋料時，房屋《室廬品質(zhì)保證書》和《室廬應(yīng)用仿單》原件是可帶走的，管線蔓延竣工圖偶然也是附在《室廬應(yīng)用仿單》中。購房者檢察《竣工驗收立案表》原件需仔細(xì)，《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。

　　2.購房者在沒有驗收房屋前，不能簽訂《室廬鑰匙收到書》，支付室廬鑰匙，辦理入住手續(xù)。由于依據(jù)《對于審理商品房交易協(xié)議糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，交鑰匙就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量保修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。

　　3.購房者不能以開發(fā)商過期交房義務(wù)沒有負(fù)擔(dān)為由，謝絕接受房屋在交房前提饜足的情況下，只需開發(fā)商踐約發(fā)出了交房關(guān)照，縱然你沒有按約前來接受房屋也算開發(fā)商履行了交房責(zé)任。在開發(fā)商曾經(jīng)過期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是不是追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。

　　4.商品房交付過程當(dāng)中，購房者驗房的規(guī)范根據(jù)是《商品房交易協(xié)議》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認(rèn)識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師。