對共有財富的處置應該由共有人共同舉行是一個(gè)準則，對此，《民法公例》《物權法》《婚姻法》等都有相關(guān)規定。然則，《婚姻法》規定，夫妻一方處置共有財富時(shí)，假如第三人有證據證實(shí)另一方明知該行動(dòng)而不阻擋的，應視為一方的代表行動(dòng)無(wú)效。那下面這起案例，法院時(shí)如何判理的呢？和上海律師一起來(lái)看看最后的結果。

　　一、基本案情

　　被告陳某與原告李某簽訂協(xié)議，被告以110萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)購置原告房產(chǎn)一套，協(xié)議商定，如一方拖延執行協(xié)議，逐日按合同價(jià)的萬(wàn)分之五領(lǐng)取違約金；拖延執行超過(guò)旬日，另一方能夠解除協(xié)議，并可請求違約方按合同價(jià)的20％領(lǐng)取違約金。協(xié)議簽訂后，被告踐約托付定金2萬(wàn)元。標的房產(chǎn)系農村集體土地上建的村民室廬，房產(chǎn)證上載明產(chǎn)權屬被告及其妻子。被告取得紅本房產(chǎn)證后，房產(chǎn)全部產(chǎn)權歸被告。被告收取定金后，向原告發(fā)函，稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)該房不合法，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；其妻不同意出售該房。故表示不再履行該合同。原告收函后，停止了支付購房款行為。后經(jīng)多次催促不果，訴至法院。法院經(jīng)審理，認定買(mǎi)賣(mài)合同有效，被告違約，向原告支付遲延履行違約金5.5萬(wàn)元。

　　二、房地產(chǎn)狀師分析意見(jiàn)

　　本案在訴訟中問(wèn)難看法以下：一是屋宇交易協(xié)議違法，系有效協(xié)議；二是屋宇系夫妻共同財產(chǎn)，妻子一方不同意出售，買(mǎi)賣(mài)合同不成立；三是原告未按期支付首期款，原告違約。這三點(diǎn)是本案雙方爭議的焦點(diǎn)，也是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中容易出現的典型問(wèn)題。

　?。ㄒ唬┍景竻f(xié)議效力問(wèn)題

　　法律實(shí)踐中，常常涌現欲毀約一方以協(xié)議違法為由主意協(xié)議有效的情況，在房地產(chǎn)交易協(xié)議中，因國家強制性法律規定較多，更輕易出現這一情形。按照法律規定，所謂綠本房確鑿屬于法律阻止交易的領(lǐng)域，于是原告的主意并不是毫無(wú)依據。然則，咱們不能機械地懂得法律規定。起首，農村住民室廬并不是絕對不允許交易，諸多法律配置了有條件的可讓渡農村居民住宅的規定。其次，雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)明知該房的現狀，尤其是明知該房正在辦理“綠轉紅”手續。作為預備性合同，雙方無(wú)異于約定了合同成立的條件，即當“綠轉紅”完成后，再正式進(jìn)行轉讓。這種附條件的合同是法律允許的。再次，合同法的基本原則是盡量保證合同成立并有效，以最大限度地維護交易安全。也就是說(shuō)，法律不會(huì )輕易否定合同的效力，這是合同領(lǐng)域法律規定的一個(gè)特點(diǎn)。最后，在被告已經(jīng)完成“綠轉紅”手續，房屋屬性排除了所有瑕疵的情況下，進(jìn)行轉讓已經(jīng)不存在任何法律障礙，法律對該合同已無(wú)否定性評價(jià)的余地。何況，維護合同的效力不僅是維護當事人雙方的真實(shí)意思表示，也是對意圖毀約主觀(guān)惡意的一種制裁。因此，法院認定本案合同有效是合理的，也是合法的。

　?。ǘo(wú)關(guān)共有財產(chǎn)處理的問(wèn)題

　　對共有財富的處置應該由共有人共同舉行是一個(gè)準則，對此，《民法公例》《物權法》《婚姻法》等都有相關(guān)規定。然則，《婚姻法》規定，夫妻一方處置共有財富時(shí)，假如第三人有證據證實(shí)另一方明知該行動(dòng)而不阻擋的，應視為一方的代表行動(dòng)無(wú)效。本案中，被告提交了證人證言、錄音材料等證據，證實(shí)原告老婆介入了兩邊屢次磋商。故盡管被告妻子未在合同上簽字，其也應受合同的約束。值得注意的是，《物權法》頒布后，法律采取了形式主義原則，即不動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)依登記對外彰顯權屬。因此，在實(shí)踐中應注意按照財產(chǎn)登記的權利者簽署合同。如財產(chǎn)登記為多人共有的，應與所有共有人簽訂合同，防止其后可能出現的糾紛。

　?。ㄈ﹨f(xié)議守約責任的確定問(wèn)題。

　　因房產(chǎn)交易比擬復雜，環(huán)節比較多，房產(chǎn)交易糾紛常出現兩邊均存在未按協(xié)議執行，互相指摘對方守約的問(wèn)題。對此，照顧幫襯要區別兩點(diǎn)：一是協(xié)議責任執行的前后次第題目。一般情況下，協(xié)議商定了兩邊執行責任的時(shí)候和次第，關(guān)于時(shí)候在前的責任，尤其是次第在前的責任，應當先執行，不然，對方可以行使履行抗辯權，中止自己義務(wù)的履行。在這種情況下，負有先履行義務(wù)的一方應承擔違約責任。二是一般違約與重大違約。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，支付購房款、贖樓以及交房產(chǎn)證、交房、辦理過(guò)戶(hù)手續等環(huán)節屬于合同重大的義務(wù)，這些義務(wù)不履行，或者遲延履行經(jīng)催告后仍不履行的，屬于重大違約。如果導致合同無(wú)法履行的，如已經(jīng)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)他人的，就是根本違約。在具體案件中，當然由根本違約者或重大違約者承擔責任。在本案中，被告明確表示不履行合同，原告中止付款符合法律規定，不屬于違約行為，因此，法院判決由被告承擔違約責任是正確的。

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