對(duì)共有財(cái)富的處置應(yīng)該由共有人共同舉行是一個(gè)準(zhǔn)則，對(duì)此，《民法公例》《物權(quán)法》《婚姻法》等都有相關(guān)規(guī)定。然則，《婚姻法》規(guī)定，夫妻一方處置共有財(cái)富時(shí)，假如第三人有證據(jù)證實(shí)另一方明知該行動(dòng)而不阻擋的，應(yīng)視為一方的代表行動(dòng)無效。那下面這起案例，法院時(shí)如何判理的呢？和上海律師一起來看看最后的結(jié)果。

　　一、基本案情

　　被告陳某與原告李某簽訂協(xié)議，被告以110萬元的價(jià)錢購置原告房產(chǎn)一套，協(xié)議商定，如一方拖延執(zhí)行協(xié)議，逐日按合同價(jià)的萬分之五領(lǐng)取違約金；拖延執(zhí)行超過旬日，另一方能夠解除協(xié)議，并可請(qǐng)求違約方按合同價(jià)的20％領(lǐng)取違約金。協(xié)議簽訂后，被告踐約托付定金2萬元。標(biāo)的房產(chǎn)系農(nóng)村集體土地上建的村民室廬，房產(chǎn)證上載明產(chǎn)權(quán)屬被告及其妻子。被告取得紅本房產(chǎn)證后，房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)歸被告。被告收取定金后，向原告發(fā)函，稱買賣該房不合法，買賣合同無效；其妻不同意出售該房。故表示不再履行該合同。原告收函后，停止了支付購房款行為。后經(jīng)多次催促不果，訴至法院。法院經(jīng)審理，認(rèn)定買賣合同有效，被告違約，向原告支付遲延履行違約金5.5萬元。

　　二、房地產(chǎn)狀師分析意見

　　本案在訴訟中問難看法以下：一是屋宇交易協(xié)議違法，系有效協(xié)議；二是屋宇系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，妻子一方不同意出售，買賣合同不成立；三是原告未按期支付首期款，原告違約。這三點(diǎn)是本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，也是房產(chǎn)買賣合同糾紛中容易出現(xiàn)的典型問題。

　　（一）本案協(xié)議效力問題

　　法律實(shí)踐中，常常涌現(xiàn)欲毀約一方以協(xié)議違法為由主意協(xié)議有效的情況，在房地產(chǎn)交易協(xié)議中，因國家強(qiáng)制性法律規(guī)定較多，更輕易出現(xiàn)這一情形。按照法律規(guī)定，所謂綠本房確鑿屬于法律阻止交易的領(lǐng)域，于是原告的主意并不是毫無依據(jù)。然則，咱們不能機(jī)械地懂得法律規(guī)定。起首，農(nóng)村住民室廬并不是絕對(duì)不允許交易，諸多法律配置了有條件的可讓渡農(nóng)村居民住宅的規(guī)定。其次，雙方簽訂買賣合同時(shí)明知該房的現(xiàn)狀，尤其是明知該房正在辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)。作為預(yù)備性合同，雙方無異于約定了合同成立的條件，即當(dāng)“綠轉(zhuǎn)紅”完成后，再正式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這種附條件的合同是法律允許的。再次，合同法的基本原則是盡量保證合同成立并有效，以最大限度地維護(hù)交易安全。也就是說，法律不會(huì)輕易否定合同的效力，這是合同領(lǐng)域法律規(guī)定的一個(gè)特點(diǎn)。最后，在被告已經(jīng)完成“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)，房屋屬性排除了所有瑕疵的情況下，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓已經(jīng)不存在任何法律障礙，法律對(duì)該合同已無否定性評(píng)價(jià)的余地。何況，維護(hù)合同的效力不僅是維護(hù)當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，也是對(duì)意圖毀約主觀惡意的一種制裁。因此，法院認(rèn)定本案合同有效是合理的，也是合法的。

　?。ǘo關(guān)共有財(cái)產(chǎn)處理的問題

　　對(duì)共有財(cái)富的處置應(yīng)該由共有人共同舉行是一個(gè)準(zhǔn)則，對(duì)此，《民法公例》《物權(quán)法》《婚姻法》等都有相關(guān)規(guī)定。然則，《婚姻法》規(guī)定，夫妻一方處置共有財(cái)富時(shí)，假如第三人有證據(jù)證實(shí)另一方明知該行動(dòng)而不阻擋的，應(yīng)視為一方的代表行動(dòng)無效。本案中，被告提交了證人證言、錄音材料等證據(jù)，證實(shí)原告老婆介入了兩邊屢次磋商。故盡管被告妻子未在合同上簽字，其也應(yīng)受合同的約束。值得注意的是，《物權(quán)法》頒布后，法律采取了形式主義原則，即不動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)依登記對(duì)外彰顯權(quán)屬。因此，在實(shí)踐中應(yīng)注意按照財(cái)產(chǎn)登記的權(quán)利者簽署合同。如財(cái)產(chǎn)登記為多人共有的，應(yīng)與所有共有人簽訂合同，防止其后可能出現(xiàn)的糾紛。

　?。ㄈ﹨f(xié)議守約責(zé)任的確定問題。

　　因房產(chǎn)交易比擬復(fù)雜，環(huán)節(jié)比較多，房產(chǎn)交易糾紛常出現(xiàn)兩邊均存在未按協(xié)議執(zhí)行，互相指摘對(duì)方守約的問題。對(duì)此，照顧幫襯要區(qū)別兩點(diǎn)：一是協(xié)議責(zé)任執(zhí)行的前后次第題目。一般情況下，協(xié)議商定了兩邊執(zhí)行責(zé)任的時(shí)候和次第，關(guān)于時(shí)候在前的責(zé)任，尤其是次第在前的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)先執(zhí)行，不然，對(duì)方可以行使履行抗辯權(quán)，中止自己義務(wù)的履行。在這種情況下，負(fù)有先履行義務(wù)的一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二是一般違約與重大違約。房產(chǎn)買賣中，支付購房款、贖樓以及交房產(chǎn)證、交房、辦理過戶手續(xù)等環(huán)節(jié)屬于合同重大的義務(wù)，這些義務(wù)不履行，或者遲延履行經(jīng)催告后仍不履行的，屬于重大違約。如果導(dǎo)致合同無法履行的，如已經(jīng)將房產(chǎn)過戶他人的，就是根本違約。在具體案件中，當(dāng)然由根本違約者或重大違約者承擔(dān)責(zé)任。在本案中，被告明確表示不履行合同，原告中止付款符合法律規(guī)定，不屬于違約行為，因此，法院判決由被告承擔(dān)違約責(zé)任是正確的。

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