在現實(shí)生活中房屋是最為常見(jiàn)的抵押物，抵押房屋是為了給債務(wù)擔保，而房屋抵押期間是不能交易的，抵押的房屋交易后也不能辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，那么賣(mài)房人的房屋有抵押如何繼續履行?面由上海律師事務(wù)所為讀者進(jìn)行相關(guān)知識的解答。

　　一、基本案情

　　2013年4月12日，呂某獲得房產(chǎn)證，后將屋宇抵押給第三人中國銀行深圳某支行。2015年3月28日，原告呂某與被告周某簽訂一份《房地產(chǎn)交易協(xié)議》，商定呂某將涉案屋宇出售給周某，轉讓成交價(jià)179.5萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，周某按協(xié)議約定于當日向賣(mài)方領(lǐng)取定金3.5萬(wàn)元，并由呂某出具響應的《收款收條》；交易兩邊共同向中國工商銀行深圳某支行辦理二手樓交易業(yè)務(wù)資金羈系手續，而且買(mǎi)方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬(wàn)元資金存入中國工商銀行二手樓資金羈系賬戶(hù)。因為原告謝絕供應收款賬戶(hù)、雙方撤銷(xiāo)包管公司贖樓授權，被告向法院提起訴訟，請求原告連續執行協(xié)議。法院審理過(guò)程當中的爭議核心為，原告屋宇上設定的抵押權擔負是不是構成繼續履行的障礙。第三人中國銀行深圳某支行向法院提交答辯稱(chēng)，根據第三人的銀行操作規程，只要其抵押債權得到清償，抵押關(guān)系就已經(jīng)解除，第三人有義務(wù)配合辦理抵押的注銷(xiāo)登記手續。但如需要被告作為房產(chǎn)所有人來(lái)配合領(lǐng)取房產(chǎn)證原件及簽署相關(guān)文件，需被告親自辦理或者授權第三方進(jìn)行辦理，否則很難配合辦理完畢。

　　法院經(jīng)審理覺(jué)得，盡管涉案房地產(chǎn)存在典質(zhì)擔負，但依據《物權法》第191條第二款的規定，典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人未經(jīng)抵押權人批準，不得轉讓典質(zhì)財富，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權的除外。本案中，原告愿意代為清償涉案房地產(chǎn)所附抵押債務(wù)滌除抵押權，因此涉案房產(chǎn)繼續履行的障礙可消除。

　　二、律師分析

　　對于抵押物的轉讓?zhuān)?007年制訂的《物權法》對原《擔保法》和最高人民法院的《擔保法說(shuō)明》做了修正。根據原《擔保法》第49條的規定，典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人轉讓已辦理掛號的抵押物的，應該關(guān)照抵押權人并告訴受讓人轉讓物曾經(jīng)典質(zhì)的情形。換言之，抵押物在轉讓時(shí)，能夠連同其上設定的抵押權一并轉讓?zhuān)灰滟|(zhì)人在轉讓抵押物時(shí)關(guān)照抵押權人并將典質(zhì)情形告訴受讓人即可；典質(zhì)人未關(guān)照抵押權人或許未告訴受讓人的，轉讓行動(dòng)有效。最高人民法院的《擔保法說(shuō)明》則將典質(zhì)細分為曾經(jīng)掛號的典質(zhì)和未經(jīng)登記的抵押，并對兩種情況下的抵押物轉讓分別進(jìn)行不同的處理。按照《擔保法解釋》第67條的規定，“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務(wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任?！?

　　2007年經(jīng)由過(guò)程的《物權法》第191條規定，“典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人經(jīng)抵押權人批準轉讓典質(zhì)財富的，應該將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提早了債權或許提存。轉讓的價(jià)款跨越債務(wù)數額的部分歸典質(zhì)人所有，缺乏部分由債務(wù)人了債。典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人未經(jīng)抵押權人批準，不得轉讓典質(zhì)財富，但受讓人代為了債權殲滅抵押權的除外?！边@一規定對原《擔保法》進(jìn)行了兩個(gè)方面的修正：一是，典質(zhì)時(shí)期，典質(zhì)人轉讓典質(zhì)財富的，應該經(jīng)抵押權人批準，同時(shí)，要將轉讓所得的價(jià)款向抵押權人提早了債務(wù)或者提存，而不是僅僅通知抵押權人并告知受讓人；二是，抵押期間，未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，除非受讓人替抵押人向抵押權人償還了債務(wù)消滅了抵押權。根據《物權法》第191條的制度設計，轉讓抵押財產(chǎn)，必須消除該財產(chǎn)上的抵押權；既然買(mǎi)受人取得的是沒(méi)有物上負擔的財產(chǎn)，也就不再有物上追及的問(wèn)題。按照全國人大常委會(huì )法工委主編的《物權法釋義》的解釋?zhuān)越粨Q所得的價(jià)款償還債務(wù)，消滅抵押權，可以減少抵押物流轉過(guò)程中的風(fēng)險，避免抵押人利用制度設計的漏洞取得不當利益，更好地保護抵押權人和買(mǎi)受人的合法權益。

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