在我們生活中，我們經(jīng)常會(huì )在處理事情的時(shí)候和對方簽約合同，而合同的存在就是為了約束雙方的行為，是雙方按照約定好的方式去做事情，那么問(wèn)題來(lái)了如何認定合同已經(jīng)履行了,標準是怎樣的，對此下面上海律師整理了相關(guān)的內容，希望對您有幫助。

　　一、基本案情

　　2005年10月28日，林某（買(mǎi)方）與任某（賣(mài)方）經(jīng)過(guò)中介公司促成，簽訂了一份《房屋轉讓合同》，約定任某將涉案房屋以100.5萬(wàn)元的價(jià)格出售給林某；林某在簽署合同時(shí)交誠意金2萬(wàn)元，若任某簽署合同并對上述款項以定金名義簽收，則林某所交誠意金自動(dòng)轉為定金。合同第11條約定，如任某在收取定金后，不依合同條款將該物業(yè)售予林某，則任某須返還雙倍定金予林某以彌補林某之損失，唯林某不可要求任某進(jìn)一步賠償或逼使任某履行此合約。合同簽訂時(shí)，林某交付了2萬(wàn)元定金，任某簽字予以確認。2005年12月28日，任某將房屋交付給林某。

　　之后，由于合同履行中出現問(wèn)題，林某向法院提起訴訟，請求任某繼續履行合同，協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。任某以合同第11條抗辯無(wú)需繼續履行合同。

　　【法院判決】

　　原審法院認為，合同法的目的是鼓勵和促進(jìn)交易，維護合同的穩定和交易安全，在林某沒(méi)有違約，而任某違約，且合同能夠履行的情況下，任某以合同第11條的條款抗辯無(wú)需繼續履行合同，違反了誠實(shí)信用原則。雙方的合同僅約定了賣(mài)方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而沒(méi)有對賣(mài)方（任某）交付房屋后的情形進(jìn)行約定，故對任某的抗辯不予采納。因此，法院判決任某繼續履行《房屋轉讓合同》，在林某付清購房款或者向公證機關(guān)提存剩余購房款之日起三日內，與林某一起向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)申請將涉案房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)至林某名下。

　　任某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經(jīng)審理認為，涉案合同第11條約定適用于賣(mài)方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能當然適用于賣(mài)方收取定金后已依合同條款將物業(yè)交付買(mǎi)方使用的情形，因為林某作為買(mǎi)方接受房屋后對合同繼續履行并獲得產(chǎn)權的合理預期應當受到保護。繼續履行合同是合同法規定的承擔違約責任的方式，林某作為守約方要求違約方任某繼續履行合同有法律依據。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　二、律師分析

　　《物權法》第9條規定了不動(dòng)產(chǎn)物權的登記生效原則，即“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外?！卑凑丈鲜鲆幎?，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，房屋所有權發(fā)生轉移的唯一要件就是登記。也就是說(shuō)，即使買(mǎi)方已經(jīng)支付全部?jì)r(jià)款，并且賣(mài)方也將房屋交付買(mǎi)方實(shí)際占有、使用，只要未產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續，買(mǎi)方對不動(dòng)產(chǎn)仍然不能享有物權。

　　雖然房屋的交付不能產(chǎn)生物權變動(dòng)的效果，但對于買(mǎi)賣(mài)雙方仍然具有重大意義。不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)是從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（債權發(fā)生）到支付購房款、交付房屋，直至辦理物權變更登記（發(fā)生物權變更效果）的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，因而，在債權與物權之間存在一種中間權利形態(tài)，買(mǎi)受人取得房屋的占有即屬于這一中間權利形態(tài)，德國民法理論將該中間權利稱(chēng)作“期待權”。期待權弱于完全所有權，但又強于單純的債權。這種處于中間形態(tài)的“期待權”可以視為一種準物權。我國各地法院的司法實(shí)踐中，已有多起判決支持了這種“期待權”。例如，在顧萬(wàn)鴻與鄭桂江等所有權確認糾紛上訴案（（2010）浙湖民終字第63號），浙江省湖州市中級人民法院也指出，“尚未辦理過(guò)戶(hù)登記時(shí)買(mǎi)方對房屋的權利尚不是物權，但其請求權的受保護程度，根據支付價(jià)款的多少和是否實(shí)際占有、是否有請求過(guò)戶(hù)的行為而不同，占有的時(shí)間越長(cháng)、付款越多、已經(jīng)請求過(guò)戶(hù)，其權利應越接近于物權。而不動(dòng)產(chǎn)物權的賣(mài)方，在買(mǎi)方履行了全部合同義務(wù)并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)物權后，已經(jīng)沒(méi)有什么剩余權利，唯一應當做的就是辦理過(guò)戶(hù)登記手續?？紤]過(guò)戶(hù)手續的實(shí)際困難，以及民間對事實(shí)物權的認可，此情形下認可第三人已經(jīng)取得相當于物權的權利?！词蛊浯藭r(shí)尚未取得物權，但其合同履行狀態(tài)使其權利已經(jīng)很接近于物權，故其利益受法律保護?！?

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