隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活也越來(lái)也好，購房就成了年輕人的首選，那么買(mǎi)房是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程，在遇到合心意的房子的時(shí)候，雙方當事人對于房屋買(mǎi)賣(mài)有初步意向，就會(huì )簽訂購房意向書(shū)。那么購房意向書(shū)的法律性質(zhì)？為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識，上海房產(chǎn)糾紛律師整理了相關(guān)的內容，我們一起來(lái)了解一下吧。

　　一、基本案情

　　2012年6月8日，鄧某以拍賣(mài)方式競得涉案房產(chǎn)。2012年8月14日，鄧某（甲方）與隋某（乙方）及中介方簽署《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》，約定鄧某以128萬(wàn)元的實(shí)收價(jià)格將涉案房產(chǎn)出售給隋某，并約定：乙方在簽訂協(xié)議之日起三日內向甲方交納定金5萬(wàn)元；甲方取得房產(chǎn)證后，由于乙方自身原因違約不購買(mǎi)該房產(chǎn)，或者由于乙方原因在能夠正常辦理過(guò)戶(hù)手續之日起一個(gè)月內不辦理過(guò)戶(hù)手續，乙方須除定金之外另外賠償甲方20萬(wàn)元，共計25萬(wàn)元；簽訂協(xié)議后，若甲方以任何理由繼續出售、出租該房產(chǎn)，或將該房產(chǎn)交給他人居住或者自住，或由于甲方原因在能夠辦理房產(chǎn)轉移手續之日起一個(gè)月內拖延不辦手續，甲方應退還定金并另外賠償乙方25萬(wàn)元。簽訂協(xié)議之日，鄧某將涉案房產(chǎn)交付隋某裝修、居住。隋某在簽訂協(xié)議后三日內按約定交付定金。

　　之后，雙方對協(xié)議履行發(fā)生糾紛，隋某向法院起訴要求繼續履行《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》，將涉案房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至隋某名下；鄧某提起反訴，請求解除《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》，判令隋某返還涉案房產(chǎn)。

　　原審法院經(jīng)審理認為，《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》中關(guān)于涉案房產(chǎn)的出售價(jià)格、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)時(shí)間、房屋的交付使用以及買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責任等均有較為具體的約定，具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素?！斗课葙徺I(mǎi)意向協(xié)議》對于除定金之外的剩余購房款支付方式并無(wú)約定，也未約定鄧某在雙方協(xié)商不一致的情況下有合同解除權，鄧某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，鄧某也不能當然取得合同解除權。因《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》已具備買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素，且涉案房產(chǎn)已經(jīng)交付隋某居住使用，雙方雖在合同的具體履行中存在分歧，但并無(wú)根本違約行為，故涉案《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》仍然存在繼續履行的法律和事實(shí)基礎。因此，法院判決雙方繼續履行合同。

　　鄧某不服一審判決，向深圳中院提起上訴。二審法院認為，原審判決認定雙方簽訂的《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素、合法有效，理由正確。至于雙方約定還應簽署的“正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》”是登記機關(guān)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)所需的統一樣式的材料，并非需要雙方另行協(xié)商確定合同內容，這是房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中基于誠實(shí)信用原則產(chǎn)生的協(xié)助義務(wù)，該約定不改變雙方以通過(guò)簽訂《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的事實(shí)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　二、律師分析

　　當事人之間的合同可以分為預約合同（“預約”）和本合同（“本約”）。預約是指當事人約定在將來(lái)訂立一定合同的合同。預約的形態(tài)多種多樣，通常使用的名稱(chēng)有：意向書(shū)、意向協(xié)議、認購書(shū)等。有的預約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達了當事人之間有將來(lái)訂立本約的意思，至于本約具體需要約定的內容留待以后磋商決定；有的預約條款則非常詳盡，未來(lái)本約應該規定的內容幾乎都在預約中作了明確約定。如果僅從內容上看，后者在合同內容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過(guò)合同解釋的方式加以補全。因此，僅根據當事人的合意內容是否全面，不足以界分預約和本約。判斷當事人之間訂立的合同是本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說(shuō)，當事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內容。如果當事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預約的內容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋?zhuān)瑥念A約中可以推導出本約的全部?jì)热?，也應當尊重當事人的意思表示，排除這種客觀(guān)解釋的可能性。

　　在本案中，雖然雙方當事人在《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》中約定“甲、乙雙方于甲方取得該物業(yè)房產(chǎn)證之日起三個(gè)工作日內簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》”，但該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》僅為在房產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記手續需備案登記的《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》格式文本，并非雙方當事人進(jìn)一步協(xié)商確定的新合同內容。因此，本案的《房屋購買(mǎi)意向協(xié)議》的性質(zhì)為本約，而非預約。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關(guān)規定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢(xún)上上海房產(chǎn)糾紛律師。