開發(fā)商逾期交房的可以按照已交房款總額乘以同期銀行貸款利率及逾期時間主張違約金賠償,購房者與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同中約定逾期交房違約金金額的,可以依據(jù)約定主張違約金賠償。關(guān)于開發(fā)商逾期交房的,如何主張違約金賠償?shù)膯栴}，下面上海律師事務(wù)所為您進(jìn)行詳細(xì)解答。

　　一、基本案情

　　2006年4月，陳某、某房產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，由陳某向房地產(chǎn)公司購買涉訟房屋，總價400多萬。合同約定：該房屋必須取得了《住宅交付使用許可證》；房地產(chǎn)公司對該房屋設(shè)定的抵押已注銷；房地產(chǎn)公司已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；房地產(chǎn)公司承諾在2007年12月31日前辦理房地產(chǎn)出示登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證，陳某有權(quán)單方面解除合同。另外還約定房地產(chǎn)公司定于2007年6月30日前將房屋交付陳某；房地產(chǎn)公司如未在約定的期限內(nèi)交付，應(yīng)向陳某支付違約金，每日支付陳某已付房款的萬分之二，自約定期限的第二天起算至實(shí)際交付之日止。雙方在合同的“補(bǔ)充條款”中約定變更合同違約金的計(jì)算是每日支付陳某已付房款的萬分之二，自約定期限的第2天起算至實(shí)際支付之日止，但房地產(chǎn)公司應(yīng)支付的違約金以不超過陳某已付房款的2%為限。房地產(chǎn)公司通知陳某于2008年1月16日交房，并于第二日辦理了交房手續(xù)。2008年1月17日，陳某書寫違約金確認(rèn)書，確認(rèn)由于房地產(chǎn)公司交房逾期，依據(jù)合同約定，房地產(chǎn)公司應(yīng)向陳某支付違約金8萬余元。之后，陳某收到上述違約金。房地產(chǎn)公司于2008年1月取得涉訟房屋的住宅交付使用許可證，但未辦出涉訟房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。

　　法院認(rèn)為，原、房地產(chǎn)公司簽訂的預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容于法不悖，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)恪守。關(guān)于陳某要求房地產(chǎn)公司支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金，因房地產(chǎn)公司在預(yù)售合同中承諾在2007年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，故陳某要求房地產(chǎn)公司支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的訴請，應(yīng)予支持。陳某自2008年2月1日起算至房地產(chǎn)公司向陳某發(fā)出可辦理小產(chǎn)證通知之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的訴請，予以支持。判決：陳某要求房地產(chǎn)公司賠償因逾期交房造成的損失賠償人民幣11萬余元（扣除已經(jīng)支付的8萬余元違約金部分）的訴訟請求不予支持；房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起10日內(nèi)支付陳某逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金，自2008年2月1日起算至房地產(chǎn)公司向陳某發(fā)出可辦理小產(chǎn)證通知之日止，以房屋總額，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　二審駁回上訴，維持原判。

　　二、律師觀點(diǎn)

　?。ㄒ唬┵I受人可以在解除合同與主張違約賠償之間進(jìn)行選擇

　　合同解除制度可以使合同的權(quán)利義務(wù)提前消滅，并對合同消滅后的相關(guān)事宜做妥善處理，從而使上述情況得到改觀。但是，解除合同并不是對已經(jīng)發(fā)生的違約行為所做出的清算，解除只是使非違約方從不利的后果中解脫出來，違約行為并沒有因?yàn)榻獬玫角逅?，所以法律仍然要給解除合同的一方繼續(xù)地享有請求對方承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利，也只有這樣才能夠了解違約一方因根本違約所造成的后果。故而行使解除權(quán)并非要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件。本案中陳某雖放棄了解除權(quán)，但其仍然能夠行使違約債權(quán)請求權(quán)，要求房產(chǎn)公司承擔(dān)違反合同義務(wù)的違約責(zé)任。

　?。ǘ┵I受人所主張逾期利益損失的認(rèn)定

　　原、房地產(chǎn)公司之間簽訂的預(yù)售合同對于逾期交房的違約責(zé)任已經(jīng)約定，陳某以逾期利益損失為由，以網(wǎng)上登記的與系爭房屋同地段房屋的租賃價格為依據(jù)，要求房地產(chǎn)公司支付預(yù)售合同約定違約金之外的賠償金，不予支持。

　　依照《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！逼渲小昂贤男泻罂梢垣@得的利益”即所謂的預(yù)期利益，它不是已有財(cái)產(chǎn)的損失，而是未來預(yù)期可獲得的利益。正是由于預(yù)期利益的抽象性，為了限制損失賠償額的范圍、避免債務(wù)人負(fù)擔(dān)過重，法律同時規(guī)定了應(yīng)當(dāng)以違約方在訂立合同時可以預(yù)見為限，即違約方應(yīng)對他能合情合理地預(yù)見到他的違約行為可能帶來后果的一切損失負(fù)責(zé)。在當(dāng)事人訂立合同時，交易條件已經(jīng)確定，合同的訂立正式基于雙方當(dāng)時掌握的信息之上，這些信息決定了一方可預(yù)見的范圍。

　　本案中，原、房地產(chǎn)公司訂立預(yù)售合同時均未約定系爭房屋用于租賃，陳某也從未向房地產(chǎn)公司傳達(dá)過其意欲出租該系爭房屋的信息，且至今陳某對系爭房屋的通途仍未自住，因此房地產(chǎn)公司即違約方對于系爭房屋出租之用途未予以預(yù)見是合理的，陳某以出租系爭房屋可得租金為標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)期利益計(jì)算于法無據(jù)。本案陳某的預(yù)期利益損失計(jì)算是在理性之人可預(yù)見的范圍之外，故陳某要求賠償因逾期交房造成的租金損失，無法支持。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問題，歡迎咨詢上海律師事務(wù)所，我們會為你做出專業(yè)的解答。