在購(gòu)買房子的時(shí)候一定要看好房子是否存在著抵押這種情況，而且有的賣房子的人他不會(huì)把抵押這種情況給購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，那么對(duì)于這種情況應(yīng)當(dāng)如何獲得賠償？下面，為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識(shí)，上海律師整理了相關(guān)的內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助。

　　一、基本案情

　　2004年8月24日，廣州市民宋陳某某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同書(shū)》，約定購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的一套價(jià)值27萬(wàn)元的房屋，宋陳某付12萬(wàn)元房款，剩余15萬(wàn)元通過(guò)銀行按揭付款。而且雙方約定，出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛;若出售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利(比如抵押權(quán))，房產(chǎn)公司應(yīng)以書(shū)面形式公示和明確告之宋陳某合同簽定當(dāng)天，宋陳某過(guò)轉(zhuǎn)賬支付了12萬(wàn)元房款。同年9月29日宋陳某按揭貸款劃如開(kāi)發(fā)商的帳戶。在交付了房屋稅費(fèi)等費(fèi)用后，房產(chǎn)公司將房屋交付給宋陳某直到2005年6月，房產(chǎn)公司都遲遲不肯為自己辦理房屋的權(quán)屬證書(shū)，宋陳某向法院起訴，請(qǐng)求房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，并及時(shí)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。在訴訟過(guò)程中，宋陳某悉他購(gòu)買的那套房子早在2001年6月就由房產(chǎn)公司抵押給銀行，而自己此前毫不知情。更糟糕的是，這套房子在2002年9月就因房產(chǎn)公司與建筑公司的建筑工程款糾紛，被法院司法查封并準(zhǔn)備拍賣抵債。陳某于2005年8月向法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷《商品房買賣合同》；房產(chǎn)公司雙倍返還已付購(gòu)房款54萬(wàn)元。法院開(kāi)庭審理時(shí)，被告房產(chǎn)公司未到庭應(yīng)訴，但其提交了書(shū)面答辯狀，表示原告所述屬實(shí)，只同意撤銷合同，而不同意對(duì)原告做任何賠償。2005年9 月，法院對(duì)該案作出缺席判決。

　　法院覺(jué)得，地產(chǎn)公司與原告宋陳某訂《商品房買賣合同》時(shí)，其故意隱瞞訟爭(zhēng)房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，事后也不能采取補(bǔ)救措施撤銷在訟爭(zhēng)房屋上所設(shè)定的抵押，故根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條判決：撤消雙方簽訂的合同《商品房買賣合同》;被告返還購(gòu)房款;除退還購(gòu)房款外，被告同時(shí)應(yīng)向原告承擔(dān)因欺詐行為而嚴(yán)重?fù)p害原告權(quán)益的賠償責(zé)任，以27萬(wàn)元計(jì)付。

　　二、律師分析

　　律師指出，本案中首要存在如下兩個(gè)問(wèn)題：

　?。ㄒ唬┍景钢蟹慨a(chǎn)公司銷售給宋陳某商品房已被抵押給銀行，而房產(chǎn)公司故意隱瞞這一重要事實(shí)，致使宋陳某不明真相的情況下作出了錯(cuò)誤的意思表示，嚴(yán)重侵害了宋陳某合法權(quán)益。

　　房產(chǎn)公司在和宋陳某訂銷售合同時(shí)就在《商品房買賣合同》中約定：“出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛”，即購(gòu)房者在約定時(shí)間所接收的商品房的所有權(quán)必須是完全徹底的?？蓮乃侮惸沉私獾降那闆r來(lái)看，從2004年6月份開(kāi)始，房產(chǎn)公司已把它所要出售的商品房抵押給了銀行，也就是雙方簽定合同之前，合同標(biāo)的物已被抵押給銀行，根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定，房屋所有權(quán)是指房屋所有人依法對(duì)自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。而抵押權(quán)存在本身顯然就在法律上和現(xiàn)實(shí)上威脅消費(fèi)者房屋所有權(quán)安全，即遭抵押的房屋充其最大量對(duì)購(gòu)買人來(lái)說(shuō)只享有房屋的占有和使用權(quán)，其余權(quán)利卻無(wú)法行使。

　　（二）房產(chǎn)公司有向陳某告訴該屋宇存在典質(zhì)的商定及法定義務(wù)，而房產(chǎn)公司沒(méi)有履行該義務(wù)。

　　房產(chǎn)公司在和宋陳某訂銷售合同時(shí)在《商品房買賣合同》中約定：若出售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的，房產(chǎn)公司應(yīng)以書(shū)面形式公示和明確告知宋陳某《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”

　　三、屋宇買賣欺詐的情形

　　1、虛偽廣告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者

　　商品房特別是期房銷售過(guò)程中，廣告往往是引起消費(fèi)者購(gòu)買欲并作出購(gòu)房決定的促成因素。《廣告法》規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實(shí)，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無(wú)疑是以虛假信息誘使對(duì)方作出意思表示的欺詐行為。開(kāi)發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同或者廣告中承諾的事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。

　　2、商品房開(kāi)發(fā)證照不全且沒(méi)有告知消費(fèi)者

　　商品房開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項(xiàng)批準(zhǔn)證書(shū)后才能開(kāi)工建設(shè)銷售，證照不全的建設(shè)項(xiàng)目因其不合法，通常不能為購(gòu)房者辦理權(quán)屬證書(shū)，不僅直接導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)(無(wú)法取得房屋所有權(quán)證書(shū)和所有權(quán)) ，而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展危害甚大。依法開(kāi)發(fā)、照章開(kāi)發(fā)，是法律賦予開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有依法取得開(kāi)發(fā)工程所需的各種證照且沒(méi)有如實(shí)告知消費(fèi)者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時(shí)因沒(méi)有履行自己的告知義務(wù)，也構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者的欺詐。

　　3、房屋面積縮水，短斤少兩

　　房屋面積減少，開(kāi)發(fā)商將可能直接侵占消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)(短少部份的資金)。由于房屋建筑強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按圖施工，因此，面積短少，只能是開(kāi)發(fā)商故意所為(因政府規(guī)劃改變除外) .考慮到建設(shè)工程施工過(guò)程的復(fù)雜性，《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)設(shè)定的3%的誤差允許值，對(duì)于短少面積超過(guò)允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。

　　4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛

　　房屋建設(shè)和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優(yōu)劣及價(jià)格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優(yōu)的情形屢見(jiàn)不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對(duì)稱，消費(fèi)者受到巨大的利益損失，嚴(yán)重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對(duì)于不符合合同要求的部份(如使用劣質(zhì)地板) ，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致房屋存在安全問(wèn)題并難以修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)判決按整套房屋的價(jià)格雙倍賠償。

　　由此可見(jiàn)，一個(gè)普通的家庭買房不是件容易事，而在具體買房的過(guò)程中，由于經(jīng)常出現(xiàn)欺詐的情況，導(dǎo)致購(gòu)房者的利用受到損害。因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，很有必要了解清楚房屋買賣欺詐的情形。更多問(wèn)題，上海律師提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。