在購買(mǎi)房子的時(shí)候一定要看好房子是否存在著(zhù)抵押這種情況，而且有的賣(mài)房子的人他不會(huì )把抵押這種情況給購房者來(lái)說(shuō)，那么對于這種情況應當如何獲得賠償？下面，為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識，上海律師整理了相關(guān)的內容，希望對您有所幫助。

　　一、基本案情

　　2004年8月24日，廣州市民宋陳某某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，約定購買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的一套價(jià)值27萬(wàn)元的房屋，宋陳某付12萬(wàn)元房款，剩余15萬(wàn)元通過(guò)銀行按揭付款。而且雙方約定，出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權糾紛和債權糾紛;若出售的商品房設有他項權利(比如抵押權)，房產(chǎn)公司應以書(shū)面形式公示和明確告之宋陳某合同簽定當天，宋陳某過(guò)轉賬支付了12萬(wàn)元房款。同年9月29日宋陳某按揭貸款劃如開(kāi)發(fā)商的帳戶(hù)。在交付了房屋稅費等費用后，房產(chǎn)公司將房屋交付給宋陳某直到2005年6月，房產(chǎn)公司都遲遲不肯為自己辦理房屋的權屬證書(shū)，宋陳某向法院起訴，請求房產(chǎn)公司承擔逾期辦證的違約責任，并及時(shí)辦理房屋權屬證書(shū)。在訴訟過(guò)程中，宋陳某悉他購買(mǎi)的那套房子早在2001年6月就由房產(chǎn)公司抵押給銀行，而自己此前毫不知情。更糟糕的是，這套房子在2002年9月就因房產(chǎn)公司與建筑公司的建筑工程款糾紛，被法院司法查封并準備拍賣(mài)抵債。陳某于2005年8月向法院提起訴訟，請求撤銷(xiāo)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；房產(chǎn)公司雙倍返還已付購房款54萬(wàn)元。法院開(kāi)庭審理時(shí)，被告房產(chǎn)公司未到庭應訴，但其提交了書(shū)面答辯狀，表示原告所述屬實(shí)，只同意撤銷(xiāo)合同，而不同意對原告做任何賠償。2005年9 月，法院對該案作出缺席判決。

　　法院覺(jué)得，地產(chǎn)公司與原告宋陳某訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，其故意隱瞞訟爭房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，事后也不能采取補救措施撤銷(xiāo)在訟爭房屋上所設定的抵押，故根據《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條判決：撤消雙方簽訂的合同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》;被告返還購房款;除退還購房款外，被告同時(shí)應向原告承擔因欺詐行為而嚴重損害原告權益的賠償責任，以27萬(wàn)元計付。

　　二、律師分析

　　律師指出，本案中首要存在如下兩個(gè)問(wèn)題：

　?。ㄒ唬┍景钢蟹慨a(chǎn)公司銷(xiāo)售給宋陳某商品房已被抵押給銀行，而房產(chǎn)公司故意隱瞞這一重要事實(shí)，致使宋陳某不明真相的情況下作出了錯誤的意思表示，嚴重侵害了宋陳某合法權益。

　　房產(chǎn)公司在和宋陳某訂銷(xiāo)售合同時(shí)就在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定：“出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權糾紛和債權糾紛”，即購房者在約定時(shí)間所接收的商品房的所有權必須是完全徹底的?？蓮乃侮惸沉私獾降那闆r來(lái)看，從2004年6月份開(kāi)始，房產(chǎn)公司已把它所要出售的商品房抵押給了銀行，也就是雙方簽定合同之前，合同標的物已被抵押給銀行，根據《民法通則》第七十一條規定，房屋所有權是指房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。而抵押權存在本身顯然就在法律上和現實(shí)上威脅消費者房屋所有權安全，即遭抵押的房屋充其最大量對購買(mǎi)人來(lái)說(shuō)只享有房屋的占有和使用權，其余權利卻無(wú)法行使。

　?。ǘ┓慨a(chǎn)公司有向陳某告訴該屋宇存在典質(zhì)的商定及法定義務(wù)，而房產(chǎn)公司沒(méi)有履行該義務(wù)。

　　房產(chǎn)公司在和宋陳某訂銷(xiāo)售合同時(shí)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定：若出售的商品房設有他項權利的，房產(chǎn)公司應以書(shū)面形式公示和明確告知宋陳某《中華人民共和國擔保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無(wú)效?！?

　　三、屋宇買(mǎi)賣(mài)欺詐的情形

　　1、虛偽廣告宣傳誤導消費者

　　商品房特別是期房銷(xiāo)售過(guò)程中，廣告往往是引起消費者購買(mǎi)欲并作出購房決定的促成因素?！稄V告法》規定廣告內容必須真實(shí)，不得欺騙、誤導消費者。開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無(wú)疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。開(kāi)發(fā)商交付的房屋達不到合同或者廣告中承諾的事項的，應當認定為欺詐。

　　2、商品房開(kāi)發(fā)證照不全且沒(méi)有告知消費者

　　商品房開(kāi)發(fā)必須嚴格按照法律的規定辦理各種審批手續，依法取得各項批準證書(shū)后才能開(kāi)工建設銷(xiāo)售，證照不全的建設項目因其不合法，通常不能為購房者辦理權屬證書(shū)，不僅直接導致購房者的購房目的不能實(shí)現(無(wú)法取得房屋所有權證書(shū)和所有權) ，而且對社會(huì )穩定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展危害甚大。依法開(kāi)發(fā)、照章開(kāi)發(fā)，是法律賦予開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有依法取得開(kāi)發(fā)工程所需的各種證照且沒(méi)有如實(shí)告知消費者，在合同約定的交付期限內又不能補辦相關(guān)手續的，不僅違反了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的有關(guān)行政法規，同時(shí)因沒(méi)有履行自己的告知義務(wù)，也構成對消費者的欺詐。

　　3、房屋面積縮水，短斤少兩

　　房屋面積減少，開(kāi)發(fā)商將可能直接侵占消費者的財產(chǎn)(短少部份的資金)。由于房屋建筑強調嚴格按圖施工，因此，面積短少，只能是開(kāi)發(fā)商故意所為(因政府規劃改變除外) .考慮到建設工程施工過(guò)程的復雜性，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》已經(jīng)設定的3%的誤差允許值，對于短少面積超過(guò)允許值范圍的，應當認定為構成欺詐。

　　4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛

　　房屋建設和裝修涉及的用材種類(lèi)繁多，各種材料優(yōu)劣及價(jià)格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優(yōu)的情形屢見(jiàn)不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買(mǎi)賣(mài)雙方的利益明顯不對稱(chēng)，消費者受到巨大的利益損失，嚴重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對于不符合合同要求的部份(如使用劣質(zhì)地板) ，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質(zhì)量缺陷，導致房屋存在安全問(wèn)題并難以修復的，應當判決按整套房屋的價(jià)格雙倍賠償。

　　由此可見(jiàn)，一個(gè)普通的家庭買(mǎi)房不是件容易事，而在具體買(mǎi)房的過(guò)程中，由于經(jīng)常出現欺詐的情況，導致購房者的利用受到損害。因此，對于購房者來(lái)講，很有必要了解清楚房屋買(mǎi)賣(mài)欺詐的情形。更多問(wèn)題，上海律師提供專(zhuān)業(yè)法律咨詢(xún)服務(wù)。