小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后應當返還房屋即房款，并主張適當賠償。雖然國家禁止小產(chǎn)權房交易，但小產(chǎn)權房的實(shí)際交易價(jià)格是存在的故關(guān)于補償數額的確定可以考慮雙方的過(guò)錯程度酌定。關(guān)于小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后怎么辦的問(wèn)題，下面由上海律師事務(wù)所為您詳細解答。

　　《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，出賣(mài)人返還房款及賠償相應的裝修添附損失，買(mǎi)房人騰退房屋，應無(wú)爭議。但對于出賣(mài)人是否應當賠償買(mǎi)受人信賴(lài)利益損失以及如何確定期待利益損失數額，在審判實(shí)踐中爭議很大，主要存在以下兩種觀(guān)點(diǎn)：

　　1.應當參照農村宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效之后的處理原則，出賣(mài)人賠償買(mǎi)受人必要的信賴(lài)利益損失。

　　關(guān)于農村宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)被確認無(wú)效之后的賠償問(wèn)題，2004年12月15日北京市高級人民法院下發(fā)了《農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認定及處理原則研討會(huì )會(huì )議紀要》，明確要綜合權衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，全面考慮到合同無(wú)效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失。2006年9月14日，北京市高級人民法院下發(fā)了《關(guān)于農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認定及案件的處理原則問(wèn)題》，明確在合同無(wú)效的原因方面，出賣(mài)人負有主要責任，買(mǎi)受人負有次要責任；在合同無(wú)效的處理上，應全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認定合同無(wú)效給當事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高級人民法院整理了《當前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問(wèn)題》，再次明確了在確定賠償買(mǎi)受人損失時(shí)，如訴爭房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區位補償價(jià)格可參照拆遷程序中的評估結果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過(guò)委托鑒定的方式確定房屋重置和區位補償價(jià)格。審判實(shí)踐中，法院也基本上按照上述指導原則確定出賣(mài)人的賠償數額，出賣(mài)人返還原房款，支付房屋重置成新價(jià)與原房款的差額及裝修添附殘值，并支付宅基地區位補償價(jià)的60%至80%，具體比例由法院根據不同案件中買(mǎi)賣(mài)雙方的過(guò)錯程度酌定。

　　由于買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房和農村宅基地上的房屋，均系違反了《中華人民共和國土地管理法》及相關(guān)土地政策的強制規定，故合同無(wú)效之后的處理原則亦應當保持一致，出賣(mài)人均應當給予買(mǎi)受人必要的賠償，避免買(mǎi)賣(mài)雙方的利益嚴重失衡，尤其是在土地持續增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟利益的大背景下，給予買(mǎi)受人相應的增值利益尤為必要。

　　2.出賣(mài)人僅需返還買(mǎi)受人房款并支付相應的裝修添附殘值，不應當再賠償任何所謂的信賴(lài)利益損失或增值損失。

　　從法律的角度分析，買(mǎi)受人不得因自身的違法購買(mǎi)行為而獲利，合同無(wú)效之后應恢復原狀、相互返還，房屋及土地的增值部分屬于其自身的自然增值，應歸原權利人即出賣(mài)人所有，與買(mǎi)受人無(wú)關(guān)。

　　從目前國家對小產(chǎn)權房的政策來(lái)看，國土資源部和住房城鄉建設部陸續下發(fā)了數份緊急通知，多次重申農村集體土地不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城鎮居民不得購買(mǎi)小產(chǎn)權房，對在建、在售的小產(chǎn)權房堅決叫停，嚴肅查處；對違規為小產(chǎn)權房項目辦理建設規劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷(xiāo)售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的人員，要嚴肅處理。全國各地也正在開(kāi)展小產(chǎn)權房的密集查處工作，媒體也在大量報道。而殘酷的現實(shí)是不法商在巨大的非法利益面前，仍在頂風(fēng)建設、銷(xiāo)售小產(chǎn)權房，而消費者也不顧國家政策及媒體報道，鋌而走險，仍在購買(mǎi)小產(chǎn)權房。在目前的大背景下，法院的判決更要注意法律效果、社會(huì )效果與國家政策相一致。若法院判決不給買(mǎi)受人增值補償并結合媒體的正面報道，則更能對潛在的購買(mǎi)人產(chǎn)生震懾作用，有利于打擊小產(chǎn)權房的非法交易市場(chǎng)，遏制小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)，與國家政策相呼應。

　　筆者認為，上述兩種觀(guān)點(diǎn)從不同角度出發(fā)，闡述了給與買(mǎi)受人賠償或不給與賠償的具體理由，均有其合理性，但也存在一定的局限性。

　　法律的基本原則是公平正義，損失填平原則。此類(lèi)案件大多因出賣(mài)人違反誠實(shí)信用原則而主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，若不給與買(mǎi)受人一定的經(jīng)濟補償，將顯失公平，尤其是在土地持續增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟利益的現實(shí)情況下。另外，若不給與買(mǎi)受人一定的經(jīng)濟補償，也必然會(huì )掀起出賣(mài)人主張合同無(wú)效并騰退房屋的訴訟風(fēng)暴，在買(mǎi)受人得不到任何經(jīng)濟補償的情況下加劇矛盾沖突，不利于社會(huì )穩定，故筆者認為給與買(mǎi)受人一定的經(jīng)濟補償是必要的，但不應參照農村宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效之后的處理原則賠償買(mǎi)受人信賴(lài)利益損失。畢竟小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)與農村宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)存在很大區別：首先，小產(chǎn)權房大多數都是違法建設的，即買(mǎi)賣(mài)標的本身存在違法性，嚴格意義上屬于違法建筑。而農村宅基地上的房屋本身是合法的，只是法律法規限制交易；其次，違法的小產(chǎn)權房大多建設在非用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集體建設用地上，有的甚至非法占用農用地、耕地等，嚴重違反國家的土地法律法規及用途管制制度；再次，審判實(shí)踐中，法院委托的評估機構對農村宅基地上的房屋可以進(jìn)行價(jià)值評估，包括房屋重置成新價(jià)和宅基地區位補償價(jià)。而對于小產(chǎn)權房，評估機構只能對房屋的重置成新價(jià)作出評估，而對土地價(jià)格無(wú)法作出評估，因為土地本身的性質(zhì)并非宅基地，也沒(méi)有其他合法的評估依據。因此，在審判實(shí)踐中，對于買(mǎi)受人的經(jīng)濟補償也無(wú)法參照農村宅基地上的房屋評估程序確定賠償數額。

　　筆者認為，關(guān)于補償數額的確定，雖然國家禁止小產(chǎn)權房交易，但畢竟小產(chǎn)權房的實(shí)際交易價(jià)格是存在的，可以征詢(xún)數家房地產(chǎn)中介機構，了解類(lèi)似小產(chǎn)權房的實(shí)際交易價(jià)格與買(mǎi)受人原購買(mǎi)價(jià)格之間的差額，并考慮雙方的過(guò)錯程度酌定補償數額。

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