2009年3月9日，法院的一紙終審判決終結(jié)了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛用一句話來概括這件事，就是“城里人”買了農(nóng)村房，房子漲價(jià)后原來的房主就想反悔，結(jié)果兩家都“很受傷”。到底是怎么回事呢？和上海律師一探究竟。

　　為牟利而出售宅基地上的房子

　　1985年，北京市通州區(qū)村民王鵬（化名）夫婦可以將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮(zhèn)政府頒發(fā)的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦沒有打算賣掉自己房屋，賺點(diǎn)錢。就在學(xué)生這時(shí)，家住北京朝陽區(qū)的田女士?jī)鹤舆M(jìn)行準(zhǔn)備工作結(jié)婚，田女士的哥嫂一家人又從中國(guó)新疆回京居住，房屋管理問題研究顯得具有非常需要急迫，田女士想在城市郊區(qū)發(fā)展農(nóng)村孩子買一所房子信息以便企業(yè)安置兩家人。

　　經(jīng)過多次咨詢，田女士和王鵬夫婦聯(lián)系并協(xié)商購(gòu)房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂了房屋買賣協(xié)議，同意以5.6萬元的價(jià)格將房子賣給田女士。田女士付款后，她的家人和她哥哥的家人搬進(jìn)了這所房子。

　　然而，讓王鵬驚訝的是，從2002年到2006年，北京的房?jī)r(jià)一漲再漲。王鵬看著漲了一倍的房?jī)r(jià)坐不住了，越來越后悔把房子賣了。

　　2006年，王鵬夫婦以田女士為城鎮(zhèn)居民，無權(quán)在農(nóng)民宅基地上購(gòu)房為由，向法院起訴，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

　　法院可以查明田女士確系城鎮(zhèn)社區(qū)居民進(jìn)行戶口，而王鵬夫婦是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)戶口，該房屋是在宅基地上發(fā)展建設(shè)的房屋。

　　法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的一項(xiàng)權(quán)利，它與特定身份有關(guān)，不能隨意轉(zhuǎn)讓。目前，在農(nóng)村私有房屋的買賣中，購(gòu)房者實(shí)際上是在名義上買房，實(shí)際上是在購(gòu)買土地。在房地產(chǎn)一體化模式下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在處置房屋的同時(shí)，也處置了宅基地，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。因此，法院確認(rèn)雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效。

　　田女士不服判決，提起上訴。經(jīng)過二審法官的論證，田女士撤回了上訴。

　　一波未平，一波又起。協(xié)議無效一案審結(jié)后，王鵬夫婦起訴田女士及其哥哥一家要求返還房屋。

　　由于田女士等入住后對(duì)房屋問題進(jìn)行了企業(yè)內(nèi)部控制裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖系統(tǒng)設(shè)施，在院內(nèi)可以種植一些樹木。因此，法院通過委托管理評(píng)估有限公司對(duì)房屋等地上物的現(xiàn)值技術(shù)進(jìn)行分析評(píng)估，結(jié)果為12萬多元。據(jù)此，法院作為判決田女士研究及其哥哥嫂子一家人將房屋建筑院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士家庭財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償款12萬多元。判決后，田女士又不服，提出解決上訴，二審人民法院最終判決駁回上訴、維持原判。

　　打贏官司的田家人說，他們買房子的時(shí)候蒙受了巨大的損失。當(dāng)他們賣掉房子的時(shí)候，王鵬和他的妻子知道城里人買不起農(nóng)民在自己家里蓋的房子，但是他還是把房子賣給了自己。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，他們起訴要“收回”他們的房子，“占王鵬夫婦的便宜”。田女士的家人心情不太好。而且，看著房?jī)r(jià)都漲了，田女士一個(gè)人更買不起房子了，還想通過訴訟的方式為自己討回一些好處。

　　2008年4月，田女士訴稱房屋買賣協(xié)議無效的主要責(zé)任在王鵬夫婦，要求他們賠償因締約過失造成的損失36萬余元。田女士主張的承包過錯(cuò)損失指的是宅基地的區(qū)位價(jià)格，故法院依法委托評(píng)估公司進(jìn)行了評(píng)估。

　　法院在審理此案后認(rèn)為，根據(jù)合同獲得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)在合同無效或被取消后歸還； 如果無法歸還或不必歸還，應(yīng)以折扣價(jià)予以賠償。過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　王鵬夫婦與田女士簽訂的房屋買賣協(xié)議已被依法認(rèn)定無效?？紤]到王鵬夫婦作為出賣人，在出售該房屋及宅基地時(shí)明知其為法律禁止流通的，且多年后仍以非法出售該房屋為由主張合同無效，應(yīng)對(duì)合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償因締約過失造成的損失是正當(dāng)?shù)摹?

　　至于田女士作為買方的信托權(quán)益損失的賠償，賣方應(yīng)充分考慮賣方因土地增值或拆遷補(bǔ)償而獲得的利益，以及買方因房屋現(xiàn)值和原售價(jià)格差異造成的損失兩個(gè)因素，有待確定。在本案中，田女士要求王鵬夫婦賠償他們的合同過失。由于房屋及其他地上物品的損失已依法得到解決，她只是參照王鵬房屋出售的住宅面積價(jià)格，考慮了賣方因土地增值或拆遷補(bǔ)償而產(chǎn)生的利益。

　　故法院支持了合理部分——即王鵬夫婦根據(jù)評(píng)估結(jié)果支付田女士宅基地區(qū)位價(jià)格的70%。法院判決王鵬夫婦賠償田女士信托利息損失25萬余元。

　　判決后，王鵬提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

　　【律師視角】

　　這是由城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民在其宅基地上建造的房屋糾紛案引起的。關(guān)鍵問題有兩個(gè)：一是城鎮(zhèn)居民在農(nóng)民宅基地上購(gòu)房的效力；第二，如果房屋買賣合同無效，農(nóng)民作為賣方應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任，如何賠償買方的損失。

　　第一個(gè)社會(huì)問題研究涉及中國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)分析問題。宅基地使用權(quán)主要有通過以下四個(gè)發(fā)展特點(diǎn)：1.身份性。只有一個(gè)擁有一種集體主義經(jīng)濟(jì)管理組織企業(yè)成員進(jìn)行這一文化身份，才有權(quán)利享有宅基地使用權(quán)。2.無償性，宅基地使用權(quán)農(nóng)民可無償取得。3.有限性，農(nóng)村教育村民一戶只能我們擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。4.無使用不同期限限制，在理論上，宅基地使用權(quán)一旦學(xué)生取得，使用權(quán)人可一直都是使用情況下去。但是，如果宅基地使用權(quán)因?yàn)樗麄冏匀画h(huán)境災(zāi)害等原因滅失的，村民可通過重新分配方式獲得宅基地。

　　我國(guó)雖然禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但農(nóng)村村民對(duì)宅基地上的房屋享有所有權(quán)，可以自由處分。按照住房一體化的規(guī)則，宅基地的使用權(quán)本身雖然不能轉(zhuǎn)讓，但可以隨著住房一起轉(zhuǎn)讓。如果村民自愿將其房屋轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織的其他村民，則因雙方當(dāng)事人的身份，轉(zhuǎn)讓可視為有效。但是，如果村民將房屋轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者城市居民，雙方的身份并不相同，使用宅基地的權(quán)利是具有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，不允許城市居民享有。因此，一旦城市居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地上的房屋，就會(huì)侵犯集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。因此，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民住房的糾紛，法院裁定出售房屋無效。

　　在法律適用方面，由于沒有法律明確禁止城市居民購(gòu)買農(nóng)民宅基地上的房屋，在判決中引用法律時(shí)往往出現(xiàn)尷尬的情況，法官不得不援引合同法第五十二條關(guān)于合同無效的規(guī)定作出判決。

　　不過，民法通則第六條規(guī)定：“民事行為活動(dòng)我們必須嚴(yán)格遵守相關(guān)法律，法律問題沒有進(jìn)行規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策?！本驼甙l(fā)展而言，城鎮(zhèn)社區(qū)居民企業(yè)不得購(gòu)買中國(guó)農(nóng)民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。比如，1999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我國(guó)土地利用轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)管理人員嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市地區(qū)居民出售，也不得批準(zhǔn)城市以及居民占用農(nóng)民社會(huì)集體土地建住宅，有關(guān)教育部門之間不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2004年11月2日，國(guó)土資源部在《關(guān)于學(xué)生加強(qiáng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村宅基地資源管理的意見》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村市場(chǎng)購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這種情況來看，目前主要國(guó)家的政策是明確提出反對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)購(gòu)買農(nóng)民的宅基地房屋。

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