2009年3月9日，法院的一紙終審判決終結了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛用一句話(huà)來(lái)概括這件事，就是“城里人”買(mǎi)了農村房，房子漲價(jià)后原來(lái)的房主就想反悔，結果兩家都“很受傷”。到底是怎么回事呢？和上海律師一探究竟。

　　為牟利而出售宅基地上的房子

　　1985年，北京市通州區村民王鵬（化名）夫婦可以將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮政府頒發(fā)的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦沒(méi)有打算賣(mài)掉自己房屋，賺點(diǎn)錢(qián)。就在學(xué)生這時(shí)，家住北京朝陽(yáng)區的田女士?jì)鹤舆M(jìn)行準備工作結婚，田女士的哥嫂一家人又從中國新疆回京居住，房屋管理問(wèn)題研究顯得具有非常需要急迫，田女士想在城市郊區發(fā)展農村孩子買(mǎi)一所房子信息以便企業(yè)安置兩家人。

　　經(jīng)過(guò)多次咨詢(xún)，田女士和王鵬夫婦聯(lián)系并協(xié)商購房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，同意以5.6萬(wàn)元的價(jià)格將房子賣(mài)給田女士。田女士付款后，她的家人和她哥哥的家人搬進(jìn)了這所房子。

　　然而，讓王鵬驚訝的是，從2002年到2006年，北京的房?jì)r(jià)一漲再漲。王鵬看著(zhù)漲了一倍的房?jì)r(jià)坐不住了，越來(lái)越后悔把房子賣(mài)了。

　　2006年，王鵬夫婦以田女士為城鎮居民，無(wú)權在農民宅基地上購房為由，向法院起訴，要求確認雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

　　法院可以查明田女士確系城鎮社區居民進(jìn)行戶(hù)口，而王鵬夫婦是農村經(jīng)濟戶(hù)口，該房屋是在宅基地上發(fā)展建設的房屋。

　　法院認為，宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的一項權利，它與特定身份有關(guān)，不能隨意轉讓。目前，在農村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)中，購房者實(shí)際上是在名義上買(mǎi)房，實(shí)際上是在購買(mǎi)土地。在房地產(chǎn)一體化模式下，農村集體經(jīng)濟組織在處置房屋的同時(shí)，也處置了宅基地，損害了農村集體經(jīng)濟組織的權益。因此，法院確認雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

　　田女士不服判決，提起上訴。經(jīng)過(guò)二審法官的論證，田女士撤回了上訴。

　　一波未平，一波又起。協(xié)議無(wú)效一案審結后，王鵬夫婦起訴田女士及其哥哥一家要求返還房屋。

　　由于田女士等入住后對房屋問(wèn)題進(jìn)行了企業(yè)內部控制裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖系統設施，在院內可以種植一些樹(shù)木。因此，法院通過(guò)委托管理評估有限公司對房屋等地上物的現值技術(shù)進(jìn)行分析評估，結果為12萬(wàn)多元。據此，法院作為判決田女士研究及其哥哥嫂子一家人將房屋建筑院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士家庭財產(chǎn)補償款12萬(wàn)多元。判決后，田女士又不服，提出解決上訴，二審人民法院最終判決駁回上訴、維持原判。

　　打贏(yíng)官司的田家人說(shuō)，他們買(mǎi)房子的時(shí)候蒙受了巨大的損失。當他們賣(mài)掉房子的時(shí)候，王鵬和他的妻子知道城里人買(mǎi)不起農民在自己家里蓋的房子，但是他還是把房子賣(mài)給了自己。當房?jì)r(jià)上漲時(shí)，他們起訴要“收回”他們的房子，“占王鵬夫婦的便宜”。田女士的家人心情不太好。而且，看著(zhù)房?jì)r(jià)都漲了，田女士一個(gè)人更買(mǎi)不起房子了，還想通過(guò)訴訟的方式為自己討回一些好處。

　　2008年4月，田女士訴稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的主要責任在王鵬夫婦，要求他們賠償因締約過(guò)失造成的損失36萬(wàn)余元。田女士主張的承包過(guò)錯損失指的是宅基地的區位價(jià)格，故法院依法委托評估公司進(jìn)行了評估。

　　法院在審理此案后認為，根據合同獲得的財產(chǎn)應在合同無(wú)效或被取消后歸還； 如果無(wú)法歸還或不必歸還，應以折扣價(jià)予以賠償。過(guò)錯一方應當賠償對方因此遭受的損失，雙方都有過(guò)錯的，各自承擔相應的責任。

　　王鵬夫婦與田女士簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已被依法認定無(wú)效?？紤]到王鵬夫婦作為出賣(mài)人，在出售該房屋及宅基地時(shí)明知其為法律禁止流通的，且多年后仍以非法出售該房屋為由主張合同無(wú)效，應對合同無(wú)效承擔主要責任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償因締約過(guò)失造成的損失是正當的。

　　至于田女士作為買(mǎi)方的信托權益損失的賠償，賣(mài)方應充分考慮賣(mài)方因土地增值或拆遷補償而獲得的利益，以及買(mǎi)方因房屋現值和原售價(jià)格差異造成的損失兩個(gè)因素，有待確定。在本案中，田女士要求王鵬夫婦賠償他們的合同過(guò)失。由于房屋及其他地上物品的損失已依法得到解決，她只是參照王鵬房屋出售的住宅面積價(jià)格，考慮了賣(mài)方因土地增值或拆遷補償而產(chǎn)生的利益。

　　故法院支持了合理部分——即王鵬夫婦根據評估結果支付田女士宅基地區位價(jià)格的70%。法院判決王鵬夫婦賠償田女士信托利息損失25萬(wàn)余元。

　　判決后，王鵬提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

　　【律師視角】

　　這是由城鎮居民購買(mǎi)農民在其宅基地上建造的房屋糾紛案引起的。關(guān)鍵問(wèn)題有兩個(gè)：一是城鎮居民在農民宅基地上購房的效力；第二，如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，農民作為賣(mài)方應該承擔什么樣的責任，如何賠償買(mǎi)方的損失。

　　第一個(gè)社會(huì )問(wèn)題研究涉及中國農村宅基地使用權的性質(zhì)分析問(wèn)題。宅基地使用權主要有通過(guò)以下四個(gè)發(fā)展特點(diǎn)：1.身份性。只有一個(gè)擁有一種集體主義經(jīng)濟管理組織企業(yè)成員進(jìn)行這一文化身份，才有權利享有宅基地使用權。2.無(wú)償性，宅基地使用權農民可無(wú)償取得。3.有限性，農村教育村民一戶(hù)只能我們擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。4.無(wú)使用不同期限限制，在理論上，宅基地使用權一旦學(xué)生取得，使用權人可一直都是使用情況下去。但是，如果宅基地使用權因為他們自然環(huán)境災害等原因滅失的，村民可通過(guò)重新分配方式獲得宅基地。

　　我國雖然禁止宅基地使用權的轉讓?zhuān)r村村民對宅基地上的房屋享有所有權，可以自由處分。按照住房一體化的規則，宅基地的使用權本身雖然不能轉讓?zhuān)梢噪S著(zhù)住房一起轉讓。如果村民自愿將其房屋轉讓給集體經(jīng)濟組織的其他村民，則因雙方當事人的身份，轉讓可視為有效。但是，如果村民將房屋轉讓給非集體經(jīng)濟組織成員或者城市居民，雙方的身份并不相同，使用宅基地的權利是具有社會(huì )福利性質(zhì)的權利，不允許城市居民享有。因此，一旦城市居民購買(mǎi)農村宅基地上的房屋，就會(huì )侵犯集體經(jīng)濟組織的合法權益。因此，對于城鎮居民購買(mǎi)農民住房的糾紛，法院裁定出售房屋無(wú)效。

　　在法律適用方面，由于沒(méi)有法律明確禁止城市居民購買(mǎi)農民宅基地上的房屋，在判決中引用法律時(shí)往往出現尷尬的情況，法官不得不援引合同法第五十二條關(guān)于合同無(wú)效的規定作出判決。

　　不過(guò)，民法通則第六條規定：“民事行為活動(dòng)我們必須嚴格遵守相關(guān)法律，法律問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)行規定的，應當遵守一個(gè)國家經(jīng)濟政策?！本驼甙l(fā)展而言，城鎮社區居民企業(yè)不得購買(mǎi)中國農民的宅基地房屋的確有據可依。比如，1999年5月6日，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于進(jìn)一步加強我國土地利用轉讓系統管理人員嚴禁炒賣(mài)土地的通知》第二條規定：“農民的住宅不得向城市地區居民出售，也不得批準城市以及居民占用農民社會(huì )集體土地建住宅，有關(guān)教育部門(mén)之間不得為違法建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?004年11月2日，國土資源部在《關(guān)于學(xué)生加強農業(yè)農村宅基地資源管理的意見(jiàn)》規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村市場(chǎng)購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！边@種情況來(lái)看，目前主要國家的政策是明確提出反對城鎮居民消費購買(mǎi)農民的宅基地房屋。

　　以上便是小編為大家整理的相關(guān)知識，相信大家通過(guò)以上知識都已經(jīng)有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問(wèn)題，歡迎在線(xiàn)咨詢(xún)上海律師。