執(zhí)行抵押物、抵押權(quán)人排除執(zhí)行、案外人排除抵押人的申請執(zhí)行、是否構(gòu)成抵押權(quán)等等，是司法實踐中常見的熱點問題。抵押不僅涉及物權(quán)編、擔(dān)保法司法解釋、執(zhí)行規(guī)范，還涉及不同身份、不同級別的權(quán)利人。一般來說，法律關(guān)系較為復(fù)雜。本期，上海房產(chǎn)糾紛律師集中整理了與抵押相關(guān)的執(zhí)行問題，與讀者分享

　　一、預(yù)告登記可以排除法院執(zhí)行的法律依據(jù)

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！?

　　只要房屋買賣是真實的，辦理了預(yù)告登記，且符合過戶的條件，就可以排除法院的執(zhí)行，保護(hù)買房人的合法權(quán)利。

　　二、預(yù)告登記制度

　　《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?

　　預(yù)告登記制度使得債權(quán)物權(quán)化，防止賣房人一房多賣，保護(hù)買房人的合法權(quán)利。

　　三、通過預(yù)告登記排除將來可能的法院執(zhí)行便捷高效

　　1、沒有預(yù)告登記，若要排除法院的執(zhí)行需滿足什么條件呢？

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

　　第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條和第29條的區(qū)別在于：前者針對的是一般情況，普遍適用；后者針對的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房、保護(hù)的對象僅限消費者、有已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十的硬性要求。

　　如果依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條提出執(zhí)行異議，則四個要件必須齊備，否則執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴會被駁回。在此，常見的爭議是“交房”（在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)），對于此要件，并不能要求太苛刻：

　?。?）交房的標(biāo)志是簽訂《房屋交接書》還是交鑰匙都可以，只要是已經(jīng)交房即可；

　?。?）合法占有的方式可以是親自居?。灰部梢允浅鲎饨o別人；或者買房人正在裝修過程中；或者合同約定的交房時間已到，賣房人將房屋鑰匙交給了買房人的親朋好友或者代理人或者中介，買房人隨時可以取得對標(biāo)的房屋的占有，等等。

　　總之，只要是房子在買房人的管控之下即可。

　　如果依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條提出執(zhí)行異議，則該條規(guī)定的三個要件必須齊備。如已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十這個硬性要件必須齊備。

　　2、如果辦理預(yù)告登記，則避開了很多硬性的要求

　　如避開了已經(jīng)交房，非因買受人自身原因未辦理過戶登記（第28條的要求）、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十（第29條的要求）等硬性要求。因為這些硬性要求本身即很難滿足，加之即便滿足還可能會因裁判者的理解錯誤等原因而使得買房人的執(zhí)行異議（之訴）得不到支持。

　　四、并非只要有預(yù)告登記就可以排除執(zhí)行

　　并非只要有預(yù)告登記就可以排除法院的執(zhí)行，比如，至少還要滿足以下兩個要件：

　　1、存在合法有效的房屋買賣合同。這個要件要求的是實質(zhì)上存在以賣房人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)為其合同義務(wù)的房屋買賣合同，即合同的真實意思是房屋買賣，而不是“買賣擔(dān)保”等（合同的真實意思不是房屋交易）。

　　2、符合物權(quán)登記條件。如：（1）合同沒有被解除；（2）買房人有購房資格；（3）房款可以全部交付法院執(zhí)行。

　　以上就是“抵押相關(guān)執(zhí)行問題”的相關(guān)知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權(quán)益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您的情況比較復(fù)雜，上海房產(chǎn)糾紛律師也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。