執行抵押物、抵押權人排除執行、案外人排除抵押人的申請執行、是否構成抵押權等等，是司法實(shí)踐中常見(jiàn)的熱點(diǎn)問(wèn)題。抵押不僅涉及物權編、擔保法司法解釋、執行規范，還涉及不同身份、不同級別的權利人。一般來(lái)說(shuō)，法律關(guān)系較為復雜。本期，上海房產(chǎn)糾紛律師集中整理了與抵押相關(guān)的執行問(wèn)題，與讀者分享

　　一、預告登記可以排除法院執行的法律依據

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第三十條規定：“金錢(qián)債權執行中,對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持?！?

　　只要房屋買(mǎi)賣(mài)是真實(shí)的，辦理了預告登記，且符合過(guò)戶(hù)的條件，就可以排除法院的執行，保護買(mǎi)房人的合法權利。

　　二、預告登記制度

　　《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內未申請登記的，預告登記失效?！?

　　預告登記制度使得債權物權化，防止賣(mài)房人一房多賣(mài)，保護買(mǎi)房人的合法權利。

　　三、通過(guò)預告登記排除將來(lái)可能的法院執行便捷高效

　　1、沒(méi)有預告登記，若要排除法院的執行需滿(mǎn)足什么條件呢？

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條規定：“金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！?

　　第二十九條規定：“金錢(qián)債權執行中,買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第28條和第29條的區別在于：前者針對的是一般情況，普遍適用；后者針對的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房、保護的對象僅限消費者、有已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十的硬性要求。

　　如果依據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第28條提出執行異議，則四個(gè)要件必須齊備，否則執行異議或者執行異議之訴會(huì )被駁回。在此，常見(jiàn)的爭議是“交房”（在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)），對于此要件，并不能要求太苛刻：

　?。?）交房的標志是簽訂《房屋交接書(shū)》還是交鑰匙都可以，只要是已經(jīng)交房即可；

　?。?）合法占有的方式可以是親自居??；也可以是出租給別人；或者買(mǎi)房人正在裝修過(guò)程中；或者合同約定的交房時(shí)間已到，賣(mài)房人將房屋鑰匙交給了買(mǎi)房人的親朋好友或者代理人或者中介，買(mǎi)房人隨時(shí)可以取得對標的房屋的占有，等等。

　　總之，只要是房子在買(mǎi)房人的管控之下即可。

　　如果依據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條提出執行異議，則該條規定的三個(gè)要件必須齊備。如已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十這個(gè)硬性要件必須齊備。

　　2、如果辦理預告登記，則避開(kāi)了很多硬性的要求

　　如避開(kāi)了已經(jīng)交房，非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記（第28條的要求）、已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十（第29條的要求）等硬性要求。因為這些硬性要求本身即很難滿(mǎn)足，加之即便滿(mǎn)足還可能會(huì )因裁判者的理解錯誤等原因而使得買(mǎi)房人的執行異議（之訴）得不到支持。

　　四、并非只要有預告登記就可以排除執行

　　并非只要有預告登記就可以排除法院的執行，比如，至少還要滿(mǎn)足以下兩個(gè)要件：

　　1、存在合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這個(gè)要件要求的是實(shí)質(zhì)上存在以賣(mài)房人轉讓房屋所有權為其合同義務(wù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即合同的真實(shí)意思是房屋買(mǎi)賣(mài)，而不是“買(mǎi)賣(mài)擔?！钡龋ê贤恼鎸?shí)意思不是房屋交易）。

　　2、符合物權登記條件。如：（1）合同沒(méi)有被解除；（2）買(mǎi)房人有購房資格；（3）房款可以全部交付法院執行。

　　以上就是“抵押相關(guān)執行問(wèn)題”的相關(guān)知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權益被侵犯的情況，就可以通過(guò)法律武器來(lái)維護自己的合法權益。如果您的情況比較復雜，上海房產(chǎn)糾紛律師也提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。