執(zhí)行抵押物、抵押權(quán)人排除執(zhí)行、案外人排除抵押人的申請(qǐng)執(zhí)行、是否構(gòu)成抵押權(quán)等等，是司法實(shí)踐中常見(jiàn)的熱點(diǎn)問(wèn)題。抵押不僅涉及物權(quán)編、擔(dān)保法司法解釋、執(zhí)行規(guī)范，還涉及不同身份、不同級(jí)別的權(quán)利人。一般來(lái)說(shuō)，法律關(guān)系較為復(fù)雜。本期，上海房產(chǎn)糾紛律師集中整理了與抵押相關(guān)的執(zhí)行問(wèn)題，與讀者分享

　　一、預(yù)告登記可以排除法院執(zhí)行的法律依據(jù)

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。”

　　只要房屋買賣是真實(shí)的，辦理了預(yù)告登記，且符合過(guò)戶的條件，就可以排除法院的執(zhí)行，保護(hù)買房人的合法權(quán)利。

　　二、預(yù)告登記制度

　　《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?

　　預(yù)告登記制度使得債權(quán)物權(quán)化，防止賣房人一房多賣，保護(hù)買房人的合法權(quán)利。

　　三、通過(guò)預(yù)告登記排除將來(lái)可能的法院執(zhí)行便捷高效

　　1、沒(méi)有預(yù)告登記，若要排除法院的執(zhí)行需滿足什么條件呢？

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”

　　第二十九條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條和第29條的區(qū)別在于：前者針對(duì)的是一般情況，普遍適用；后者針對(duì)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房、保護(hù)的對(duì)象僅限消費(fèi)者、有已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十的硬性要求。

　　如果依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條提出執(zhí)行異議，則四個(gè)要件必須齊備，否則執(zhí)行異議或者執(zhí)行異議之訴會(huì)被駁回。在此，常見(jiàn)的爭(zhēng)議是“交房”（在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)），對(duì)于此要件，并不能要求太苛刻：

　?。?）交房的標(biāo)志是簽訂《房屋交接書(shū)》還是交鑰匙都可以，只要是已經(jīng)交房即可；

　?。?）合法占有的方式可以是親自居?。灰部梢允浅鲎饨o別人；或者買房人正在裝修過(guò)程中；或者合同約定的交房時(shí)間已到，賣房人將房屋鑰匙交給了買房人的親朋好友或者代理人或者中介，買房人隨時(shí)可以取得對(duì)標(biāo)的房屋的占有，等等。

　　總之，只要是房子在買房人的管控之下即可。

　　如果依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條提出執(zhí)行異議，則該條規(guī)定的三個(gè)要件必須齊備。如已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十這個(gè)硬性要件必須齊備。

　　2、如果辦理預(yù)告登記，則避開(kāi)了很多硬性的要求

　　如避開(kāi)了已經(jīng)交房，非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記（第28條的要求）、已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十（第29條的要求）等硬性要求。因?yàn)檫@些硬性要求本身即很難滿足，加之即便滿足還可能會(huì)因裁判者的理解錯(cuò)誤等原因而使得買房人的執(zhí)行異議（之訴）得不到支持。

　　四、并非只要有預(yù)告登記就可以排除執(zhí)行

　　并非只要有預(yù)告登記就可以排除法院的執(zhí)行，比如，至少還要滿足以下兩個(gè)要件：

　　1、存在合法有效的房屋買賣合同。這個(gè)要件要求的是實(shí)質(zhì)上存在以賣房人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)為其合同義務(wù)的房屋買賣合同，即合同的真實(shí)意思是房屋買賣，而不是“買賣擔(dān)?！钡龋ê贤恼鎸?shí)意思不是房屋交易）。

　　2、符合物權(quán)登記條件。如：（1）合同沒(méi)有被解除；（2）買房人有購(gòu)房資格；（3）房款可以全部交付法院執(zhí)行。

　　以上就是“抵押相關(guān)執(zhí)行問(wèn)題”的相關(guān)知識(shí)，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權(quán)益被侵犯的情況，就可以通過(guò)法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您的情況比較復(fù)雜，上海房產(chǎn)糾紛律師也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。