一般而言，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中房子被查封，屬于因賣(mài)房人的原因導致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，合同目的不能實(shí)現，賣(mài)房人構成違約。買(mǎi)房人可以依照合同的約定，解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并要求賣(mài)房人支付違約金，包括逾期違約金（一般是日萬(wàn)分之五）和解除合同的違約金（一般是已付款或房屋總價(jià)的20%）。詳細的內容請跟隨上海房產(chǎn)糾紛律師一起來(lái)了解。

　　但是，如果房子被查封并沒(méi)有影響到賣(mài)房人履行自己的合同義務(wù)（網(wǎng)簽、過(guò)戶(hù)等），則買(mǎi)房人沒(méi)有權利解除合同，并沒(méi)有法律規定或者房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定只要房子被查封，買(mǎi)房人就可以立即解除合同。如本文所附案例，房子雖被查封，但是賣(mài)房人立即采取措施解除了法院的查封，并且沒(méi)有影響房屋買(mǎi)賣(mài)交易的進(jìn)行。這樣，買(mǎi)房人就沒(méi)有權利解除合同。反之，賣(mài)房人可以要求買(mǎi)房人繼續履行合同。

　　這是合同解除權本質(zhì)的體現。合同解除權是一種形成權，可因一方的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生、變更、消滅。因此，必須控制其產(chǎn)生和享有。否則現有的法律秩序很容易被打破，法律關(guān)系將處于一種不穩定的狀態(tài)。此外，這也是誠信原則（合同法的帝王原則）的體現。

　　案例：

　　位于上海市某房屋登記的權利人為劉某某。2014年7月25日，經(jīng)公證處公證，劉某某、潘某某委托林某某代為簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、收取購房定金等出售系爭房屋的事宜。 2014年12月18日，張某與劉某某的委托代理人林某某簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定：張某購買(mǎi)劉某某1-3層的房屋，房屋總價(jià)人民幣510萬(wàn)元；劉某某保證已如實(shí)陳述房屋權屬狀況、設備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，張某對房屋具體狀況充分了解，自愿買(mǎi)受該房地產(chǎn)；張某未按本合同付款協(xié)議期限付款的，應支付劉某某違約金，違約金按逾期未付款日萬(wàn)分之五計算，違約金自應付款之第二日起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過(guò)15天后仍未付款的，除支付15日違約金外，劉某某有權單方解除合同；劉某某單方解除合同的，應按書(shū)面通知張某，張某承擔總價(jià)款的20%賠償金，劉某某可從張某已付款中扣除相對于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還張某；劉某某未按本合同約定的期限將房屋交付給張某，應當向張某支付違約金，違約金按已付款日萬(wàn)分之五計算，違約金自應當交付之日起至實(shí)際交付之日止，逾期超過(guò)15天后仍未交付的，除支付15日違約金外，張某有權單方解除合同；張某單方解除合同的，應按書(shū)面通知劉某某，劉某某承擔總價(jià)款的20%賠償金。該合同補充條款約定：劉某某應于2014年12月31日前與抵押權人申請預約還貸，并將抵押人確定的還貸日期通知張某，雙方應于還貸日同時(shí)前往辦理還款手續；雙方于2014年12月31日前至中介方以本合同約定的交易條件補簽網(wǎng)絡(luò )備案版的買(mǎi)賣(mài)合同；關(guān)于張某貸款的特別約定，張某于付清第三筆房款之日起10內，備齊貸款資料辦理銀行貸款手續，若自張某申請貸款起滿(mǎn)45個(gè)工作日，張某的購房貸款仍不足本合同約定的額度，則應與劉某某至房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續前，現金補足不足部分。該合同附件三付款協(xié)議約定：張某于簽約時(shí)支付房款10萬(wàn)元，于簽訂網(wǎng)絡(luò )版買(mǎi)賣(mài)合同后并于2014年12月31日前支付房款112萬(wàn)元，于2015年3月31日前支付房款235萬(wàn)元，上述款項用于提前歸還劉某某尚欠抵押權人的貸款及注銷(xiāo)抵押權人對房屋上設有的抵押權；張某以購房貸款的形式向劉某某支付房款150萬(wàn)元，該款由貸款銀行轉入劉某某賬戶(hù)；雙方辦妥房地產(chǎn)交接手續當日，支付3萬(wàn)元。合同另對其他事宜作出約定。同日，張某與劉某某的委托代理人林某某又簽訂《補償協(xié)議》一份，約定，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同約定的成交價(jià)為510萬(wàn)元，現張某同意就裝潢、廚衛設施等另行補償劉某某38萬(wàn)元，于雙方簽訂網(wǎng)絡(luò )版買(mǎi)賣(mài)合同后于2014年12月31日前支付劉某某。上述協(xié)議簽訂后，林某某代劉某某收到張某房款10萬(wàn)元。系爭房屋登記的抵押權人為中國建設銀行股份有限公司上海市分行，登記的債權數額為352萬(wàn)元。后因涉中國建設銀行股份有限公司上海市分行起訴劉某某等金融借款糾紛，系爭房屋于2014年6月19日被上海市黃浦區人民法院財產(chǎn)保全裁定查封。同月30日，系爭房屋被查封。同年12月29日，上海市黃浦區人民法院裁定解除對系爭房屋的查封。次日，系爭房屋的解除查封裁定及協(xié)助執行通知書(shū)送達上海市松江區房地產(chǎn)交易中心。

　　一審認為張某與劉某某之間就買(mǎi)賣(mài)系爭房屋而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補償協(xié)議系當事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應按約履行。從履行情況看，張某在支付了10萬(wàn)元房款后發(fā)現系爭房屋被查封而主張合同解除。一則，張某與劉某某在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，劉某某負有如實(shí)告知張某系爭房屋權利限制的相關(guān)義務(wù)，而張某亦應在簽約前通過(guò)一定方式了解房屋狀況，繼而審慎訂約，故導致當時(shí)雙方因查封而涉訴，雙方均有責任。二則，在張某于2014年 12月27日發(fā)現涉案房屋被查封后，劉某某于同月30日即采取一定措施，解除了系爭房屋的查封，并在次日告知了張某；而張某不僅未給予劉某某合理期限消除查封、反而徑直于房屋解封當日訴至法院。因此，張某以系爭房屋被查封而無(wú)法繼續履行為由要求解除合同，缺乏事實(shí)和法律依據。三則，系爭房屋現不存在繼續履行的障礙，從維護合同穩定性，促使合同有效，鼓勵、促進(jìn)交易的合同法立法目的看，雙方可結合房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)約定，協(xié)商后續履行事宜。綜上，張某基于系爭房屋被查封而要求解除合同的相關(guān)訴訟請求，不予支持。

　　二審法院認為，依法成立的合同受法律保護，對各方當事人均具有同等約束力。上訴人與被上訴人就系爭房屋所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同及補償協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，亦未違反我國相關(guān)法律、法規的禁止性規定，原審法院認定上述協(xié)議有效，當屬正確。雙方均應嚴格恪守約定，全面履行各自的合同義務(wù)?，F雙方爭議在于上訴人可否以系爭房屋存在司法查封為由，主張解除合同。根據本案所查明的事實(shí)，雙方于2014年12月18日簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，上訴人當日支付房款10萬(wàn)元。根據合同約定，上訴人應于2014年12月31日支付房款112萬(wàn)元及裝修補償款38萬(wàn)元，雙方并于該日前簽訂網(wǎng)簽合同文本。然上訴人在支付了10萬(wàn)元房款后，即于 2014年12月27日以系爭房屋上存在司法查封為由，主張解除合同。但被上訴人在同月30日即采取了一定措施，將系爭房屋上的司法查封予以解除，并于次日將解除查封的情況告知了上訴人，而上訴人卻已于2014年12月30日向法院提起解除合同之訴。鑒于上訴人系基于系爭房屋被司法查封無(wú)法繼續履行為由，主張解除合同，而上訴人所稱(chēng)之司法查封實(shí)際已于上訴人提起本案訴訟之日予以解除，該日期亦早于雙方約定的網(wǎng)簽合同日。因此，只要上訴人當時(shí)愿意履行，雙方按約定日期簽訂網(wǎng)簽合同文本，并繼續履行買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)障礙。上訴人以系爭房屋存在司法查封為由，主張合同無(wú)法履行的上訴理由，依據不足，本院不予采信。鑒于被上訴人堅持要求繼續履行買(mǎi)賣(mài)合同，且該合同履行亦無(wú)任何障礙，故上訴人起訴要求解除合同，原審對此未予支持，當屬正確。綜上，原審法院判決正確，本院予以維持。上訴人的上訴請求，本院不予支持。

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