“借名買房”是指借用他人名義購房，借名人實際支付購房款，出名人對外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為。由于“借名買房”行為涉及多重法律關(guān)系以及存在權(quán)利人名實不符的情況，因而在實踐中往往存在法律風(fēng)險，最終導(dǎo)致相關(guān)當(dāng)事人對簿公堂、錢房兩空。近日，法院便審理了一起案外人執(zhí)行異議之訴。和上海律師事務(wù)所一起來看看吧。

　　男青年孫某鵬到了適婚的年齡，談了幾個女朋友都因為沒房吹了。姑姑孫某蕊為了侄兒有個穩(wěn)定的生活，將自己在加拿大做生意時積攢的98萬元匯給孫某鵬，讓他?？顚Ｓ觅I房。孫某鵬隨后在朝陽區(qū)買了一套房子。此后他認(rèn)識了女子夏某莉，談了幾個月戀愛，兩人正式登記結(jié)婚。一年之后，孫某鵬的大男子主義作風(fēng)暴露出來，動不動就罵媳婦。夏某莉忍無可忍提出離婚。為了挽回婚姻，孫某鵬將自己名下房產(chǎn)的60%給妻子，以表誠心。雙方簽訂了房屋所有權(quán)共有協(xié)議，到房管局辦了手續(xù)，領(lǐng)取了房產(chǎn)證。

　　不過，由于兩人性格不合，這段婚姻最終破裂。夫妻倆到民政局離婚，并簽署了《離婚協(xié)議書》，約定姑姑贈送給孫某鵬的房產(chǎn)，男方占40%份額，女方占60%。房屋出售后所得款項扣除孫某蕊的98萬元后，剩余的款項按比例分割。

　　辦完離婚手續(xù)，孫某鵬變卦了。他不同意出售住房，只同意最多補償夏某莉20萬元。夏某莉一氣之下將前夫告上法院。

　　就在夏某莉等待開庭時，卻意外接到了另一家法院的電話，她和前夫?qū)O某鵬一起被孫某蕊告了，要求返還房屋。

　　孫某蕊在法庭上拿出了一份《借名買房協(xié)議書》，其中載明孫某蕊出資購買了位于朝陽區(qū)的這套房子，孫某鵬只有居住權(quán)，無權(quán)出租、出售或進行其他處分。

　　孫某鵬當(dāng)庭同意將房產(chǎn)歸還姑姑，但夏某莉卻不同意，認(rèn)為協(xié)議書是姑侄倆串通簽的。而她與前夫的協(xié)議合法有效，并經(jīng)過了房管部門備案，核發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可推翻。

　　最終，兩審法院都判決孫某蕊敗訴。孫某蕊想不通，買房錢是自己出的，只是登記在侄子名下，雙方簽了協(xié)議，這房子為什么就要不回來了?

　　律師剖析

　　婚前財產(chǎn)可約定為夫妻共有

　　孫某蕊輸了官司丟了房子，第一個原因是侄子將房產(chǎn)自愿給了媳婦一多半。

　　房產(chǎn)是孫某鵬婚前購買的，應(yīng)屬個人財產(chǎn)，離婚時本不必分給女方。但根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

　　根據(jù)這條法律，孫某鵬將其婚前的個人房產(chǎn)約定為與夏某莉按份共有，簽訂了書面協(xié)議，并到房屋管理部門辦完相應(yīng)的更名手續(xù)，整個過程應(yīng)屬合法、有效。而且，孫某鵬與夏某莉在離婚時對財產(chǎn)分割達(dá)成協(xié)議，再次對雙方享有的房屋份額進行了約定，并辦理了離婚手續(xù)，離婚協(xié)議即告生效，對男女雙方具有法律約束力。

　　私下協(xié)議不能對抗物權(quán)登記

　　孫某蕊與侄子簽訂了借名買房協(xié)議，以為能萬無一失。但是在物權(quán)登記面前，還是敗下陣來。

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條、第十七條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，而不動產(chǎn)權(quán)屬證書則是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。房屋管理局代表國家行政機關(guān)所頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書及相應(yīng)的備案材料，具有對外公示的效力，私下里所簽的協(xié)議一般不具有對抗房屋所有權(quán)證和不動產(chǎn)登記薄的效力。

　　以此案為例，房屋是以孫某鵬的名義購買的，也登記在孫某鵬名下。在沒有相反證據(jù)予以否定的情況下，孫某鵬的所有權(quán)人身份應(yīng)當(dāng)受到尊重。即便私下的協(xié)議確定孫某鵬只有居住權(quán)，但作為物權(quán)登記的產(chǎn)權(quán)人，他對房屋處置卻有法律上的完全權(quán)利。

　　簡言之，孫某蕊手持協(xié)議，也攔不住“房主”孫某鵬將房屋部分甚至全部份額轉(zhuǎn)給他人。

　　共有權(quán)人不同意

　　出資人難獲支持

　　難道說借名買房就是肉包子打狗一去不回嗎?

　　市高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》中規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持”。

　　如果此案只有孫某蕊和孫某鵬兩方當(dāng)事人，在孫某蕊提供充分證據(jù)證明訴爭房屋是其出資，且雙方當(dāng)事人簽訂有借名購買房屋的《協(xié)議書》的情況下，孫某蕊要求孫某鵬辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，得到法院支持的可能性較大。

　　但是需要注意的是：因?qū)O某鵬在婚后將訴爭房產(chǎn)約定為與夏某莉按份共有，并到房屋管理部門辦理了相應(yīng)份額的過戶手續(xù)，夏某莉也成了訴爭房產(chǎn)的權(quán)利人之一。孫某蕊與孫某鵬所簽訂的借名購買房屋的《協(xié)議書》對夏某莉不具有法律約束力。孫某蕊讓孫某鵬、夏某莉?qū)⒎孔舆^戶給她，但產(chǎn)權(quán)人之一夏某莉不同意，在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)未被否定的情況下，孫某蕊的主張于法無據(jù)，無法得到法院的支持。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海律師事務(wù)所說明情況，解決您的實際問題。