一般而言，網(wǎng)簽合同是很規范的，房屋買(mǎi)賣(mài)應當有的合同條款基本都會(huì )有。但是，居間協(xié)議或者居間版的房屋買(mǎi)賣(mài)合同卻有些不規范，很多重要的合同條款沒(méi)有約定或者約定不明確。如果房屋買(mǎi)賣(mài)雙方對于這些沒(méi)有約定的合同條款不能達成一致，合同就不能履行，似乎應當“解除”，但是依據是什么呢？下面來(lái)看看上海律師的解讀。

　　一、依法補充或明確的可能性《合同法》第六十一條：“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報酬、履行地點(diǎn)等內容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定?！币罁撘幎?，對于沒(méi)有約定或者約定不明確的，應當按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，一般很難根據某些合同條款確定其他的合同條款（如，不能根據合同總價(jià)來(lái)確定價(jià)款支付方式、支付期限、違約責任、過(guò)戶(hù)時(shí)間、交房時(shí)間、戶(hù)口遷移問(wèn)題等）。至于交易習慣，倒是可以確定一些沒(méi)有約定或者約定不明的合同條款（比如，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定銀行放款的時(shí)間，但是一般而言，自過(guò)戶(hù)到銀行放款按照交易習慣是一個(gè)比較明確的時(shí)間，如一個(gè)月。）但是，交易習慣也不是萬(wàn)能的（如合同中沒(méi)有約定過(guò)戶(hù)時(shí)間、交房時(shí)間、逾期多久構成根本違約、付款方式、付款期限，沒(méi)有所謂的交習慣來(lái)確定這些合同內容）。

　　《合同法》第六十二條：“當事人就有關(guān)合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒(méi)有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。（二）價(jià)款或者報酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行；依法應當執行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)的，按照規定履行。（三）履行地點(diǎn)不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；其他標的，在履行義務(wù)一方所在地履行。（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權人也可以隨時(shí)要求履行，但應當給對方必要的準備時(shí)間。（五）履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現合同目的的方式履行。（六）履行費用的負擔不明確的，由履行義務(wù)一方負擔?！?根據該條規定，約定不明確的合同條款基本都可以得以確定。但是，對于沒(méi)有約定的合同條款，該條不適用。

　　《合同法》第六十三條：“執行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)的，在合同約定的交付期限內政府價(jià)格調整時(shí)，按照交付時(shí)的價(jià)格計價(jià)。逾期交付標的物的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照原價(jià)格執行；價(jià)格下降時(shí)，按照新價(jià)格執行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價(jià)格上漲時(shí)，按照新價(jià)格執行；價(jià)格下降時(shí)，按照原價(jià)格執行?！痹诜课葙I(mǎi)賣(mài)合同中，基本不能適用該條。

　　二、解除合同的依據首先，如果合同里有約定房屋買(mǎi)賣(mài)合同對部分條款沒(méi)有約定且雙方不能達成一致的，任何一方都可以解除合同。那么，合同一方自然可以解除合同。但是，合同中一般都不會(huì )約定這樣的條款。

　　上面是約定解除，那么法定“解除”的合同依據是什么呢？

　　《合同法》第94條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的；（五）法律規定的其他情形?！倍疾环?。也就是說(shuō)，不能直接依據該條的規定來(lái)行使合同的法定解除權。

　　《合同法》第三條：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方?！钡谒臈l：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個(gè)人不得非法干預?！?《合同法解釋二》第一條：“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱(chēng)或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！狈课葙I(mǎi)賣(mài)合同的重要條款沒(méi)有約定，雖然合同還是成立的。但是，這個(gè)成立的合同是一個(gè)不完備的房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！逗贤ā返诹畻l：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應當遵循誠實(shí)信用原則，根據合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！睂τ跊](méi)有約定的合同條款，合同當事人不能履行?！逗贤ā返谝话僖皇畻l：“當事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過(guò)高；……”對于沒(méi)有約定的合同條款，即便認為任何一方對此進(jìn)行約定是其基于誠信原則而產(chǎn)生的附隨義務(wù)，是一種非金錢(qián)債務(wù)，但是這個(gè)非金錢(qián)債務(wù)是不適于強制履行的。綜上，不完備的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，合同當事人的合同目的不能實(shí)現。因此，應當參照《合同法》第94條第四項（當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的）和《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十五條(出賣(mài)人沒(méi)有履行或者不當履行從給付義務(wù)，致使買(mǎi)受人不能實(shí)現合同目的，買(mǎi)受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第（四）項的規定，予以支持。)的規定，解除合同，并且雙方互相不承擔違約責任。

　　在訴訟的角度。要求繼續履行合同的一方的訴請不能得到支持。因為根據《合同法》第三條（合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。）和第四條（當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個(gè)人不得非法干預。）的規定，合同是當事人雙方自愿達成的，一方也不得將自己的意志強加給另一方，任何單位和個(gè)人不得非法干預。法院也不能把自己的意志強加給任何一方合同當事人，迫使當事人非自愿地就不完備的合同達成補充條款。另外，對方還可以從合同的性質(zhì)進(jìn)行抗辯，如：認為這種不完備的房屋買(mǎi)賣(mài)合同其實(shí)質(zhì)是預約合同，不是本約合同。這樣的話(huà)，要求繼續履行合同的訴請自然不應得到支持。

　　以上就是“解除合同依據”的相關(guān)知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權益被侵犯的情況，就可以通過(guò)法律武器來(lái)維護自己的合法權益。如果您的情況比較復雜，上海律師也提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。