作為一名專業(yè)的上海房產(chǎn)糾紛律師，我經(jīng)常遇到客戶咨詢關(guān)于商品房預(yù)售的各種問(wèn)題。為了讓大家更好地了解預(yù)售房屋需要滿足的基本條件，今天我就來(lái)詳細(xì)講解一下，幫助您在購(gòu)房過(guò)程中避免不必要的麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。

　　#### 預(yù)售房屋的法律依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

　　1. **已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)**。這意味著開(kāi)發(fā)商必須已經(jīng)支付了所有的土地費(fèi)用，并且獲得了合法的土地使用權(quán)。

　　2. **持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證**。這是確保項(xiàng)目符合城市規(guī)劃的重要文件，沒(méi)有這個(gè)許可證，任何建設(shè)都是違法的。

　　3. **按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期**。這一規(guī)定是為了保證開(kāi)發(fā)商有足夠的資金完成項(xiàng)目建設(shè)，避免出現(xiàn)“爛尾樓”的情況。

　　4. **向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明**。只有取得了這個(gè)許可證，開(kāi)發(fā)商才能合法地進(jìn)行房屋預(yù)售。

　　#### 上海的具體規(guī)定

　　在上海，預(yù)售房屋還需要滿足一些額外的條件：

　　1. **預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照**。這是開(kāi)發(fā)商合法經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。

　　2. **已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)**。這保證了房屋建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量和安全。

　　3. **已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間**。購(gòu)房者有權(quán)知道房子何時(shí)能夠交付使用。

　　4. **七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程**。這是對(duì)不同高度建筑的施工進(jìn)度要求。

　　5. **已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶**。這樣可以確保預(yù)售款項(xiàng)專款專用，用于工程建設(shè)。

　　6. **預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)**。這意味著土地和項(xiàng)目上不能有任何抵押或其他權(quán)利限制。

　　#### 經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件

　　如果您想申請(qǐng)購(gòu)買上海的經(jīng)濟(jì)適用房，還需要滿足以下條件：

　　1. **家庭成員在本市實(shí)際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿3年，且在提出申請(qǐng)所在地的城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿2年**。

　　2. **家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）**。

　　3. **3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2萬(wàn)元（含7.2萬(wàn)元）、人均財(cái)產(chǎn)低于18萬(wàn)元（含18萬(wàn)元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64萬(wàn)元（含8.64萬(wàn)元）、人均財(cái)產(chǎn)低于21.6萬(wàn)元（含21.6萬(wàn)元）**。

　　4. **家庭成員在提出申請(qǐng)前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房出售行為和贈(zèng)與行為，但家庭成員之間住房贈(zèng)與行為除外**。

　　5. **具有完全民事行為能力的單身人士（包括未婚、喪偶或者離婚滿3年的人士），男性年滿28周歲、女性年滿25周歲，可以單獨(dú)申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房**。

　　#### 如何查詢預(yù)售許可證

　　購(gòu)房者可以通過(guò)以下幾種方式查詢預(yù)售許可證：

　　1. **直接聯(lián)系開(kāi)發(fā)商**。您可以要求開(kāi)發(fā)商出示預(yù)售許可證原件。

　　2. **登錄當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头课莨芾砭止倬W(wǎng)**。輸入開(kāi)發(fā)商名稱、項(xiàng)目地址或證件號(hào)碼即可查詢相關(guān)信息。

　　3. **前往當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头课莨芾砭执翱诓樵?*。這種方式最為直接，但可能需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

　　#### 注意事項(xiàng)

　　1. **查看預(yù)售許可證的真實(shí)性**。確保許可證上的項(xiàng)目名稱、開(kāi)發(fā)商名稱等信息與實(shí)際情況一致。

　　2. **注意預(yù)售資金監(jiān)管**。購(gòu)房款應(yīng)直接存入預(yù)售許可證上指定的銀行賬戶，以確保資金用于工程建設(shè)。

　　3. **謹(jǐn)慎簽訂合同**。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要仔細(xì)閱讀合同條款，特別是關(guān)于面積差異、交房時(shí)間、違約責(zé)任等方面的約定。

　　#### 結(jié)語(yǔ)

　　購(gòu)房是一項(xiàng)重大的投資決策，尤其是在大城市如上海，房?jī)r(jià)高昂，購(gòu)房者更需要謹(jǐn)慎對(duì)待。了解預(yù)售房屋的基本條件和相關(guān)法律規(guī)定，可以幫助您在購(gòu)房過(guò)程中保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您在購(gòu)房過(guò)程中遇到任何法律問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)的上海房產(chǎn)糾紛律師，以確保您的權(quán)益不受侵害。希望這篇文章能為您提供有用的信息，祝您購(gòu)房順利！