近年來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域中小開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)事件頻繁發(fā)生，2020年共有74家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。當房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，債務(wù)人、建筑承包商、抵押貸款持有人、購房者等眾多利益主體錯綜復雜，對于購房者來(lái)說(shuō)，最好的自然是能夠按照合同獲得房屋。但是一旦企業(yè)破產(chǎn)重組，處于弱勢地位的個(gè)人購房者還能做他們想做的嗎？這里有一些不同的情況需要上海房產(chǎn)律師與你一起探索。

　　一、買(mǎi)方已支付全部?jì)r(jià)款。

　　購房人已經(jīng)進(jìn)行支付系統全部房款的情況下，無(wú)論對于房屋信息是否全面建成或是否需要辦理知識產(chǎn)權風(fēng)險轉移登記，根據2002年最高國家人民通過(guò)法院《關(guān)于審理一個(gè)企業(yè)面臨破產(chǎn)案件若干重大問(wèn)題的規定》中第71條規定，屬于自己尚未轉移占有但相對人已完全不同支付對價(jià)的特定物，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，購房人可以設計要求破產(chǎn)管理人轉移房屋所有權，并向中國房地產(chǎn)項目管理相關(guān)部門(mén)提出申請變更房屋登記。例如張麗君與寧波東來(lái)日盛置業(yè)股份有限責任公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛案，法院一般認為商品房買(mǎi)賣(mài)行為屬于特定物買(mǎi)賣(mài)，涉案商品房雖未辦理產(chǎn)權證，但原告已支付方式全部購房款，應不屬于被告的破產(chǎn)財產(chǎn)，被告應當選擇繼續履行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，向原告交付商品房。

　　但是在社會(huì )實(shí)踐中，如果企業(yè)房屋未建成，破產(chǎn)管理人行使合同解除權有可能會(huì )為了得到人民法院的支持。例如李春暉與浙江華人國際置業(yè)發(fā)展有限責任公司與破產(chǎn)有關(guān)的糾紛一案中，一審法院一般認為華人公司客觀(guān)上已不能及時(shí)辦理竣工驗收手續，亦不能通過(guò)繼續履行勞動(dòng)合同約定的交付義務(wù)及配合辦理知識產(chǎn)權過(guò)戶(hù)等手續；又因國際經(jīng)濟商貿大廈系華人公司研究主要分析資產(chǎn)，若對其整體處置，有利于對其重新設計進(jìn)行合理規劃建設布局，有利于學(xué)生發(fā)揮其物業(yè)服務(wù)整體系統功能，進(jìn)而能夠更有利于提高維護國家包括李春暉在內的所有債權人的利益為由支持管理人解除了購房合同。在這種不同情況下，購房人只能請求賠償損失。

　　第二，雖然付款尚未支付，已交付使用的房屋。

　　購房人雖未支付全款，但該房屋已用于居住，其名下無(wú)其他可居住房屋。根據現有法律保障消費者購買(mǎi)者基本生存權的精神，破產(chǎn)管理人不能解除合同而只能選擇繼續履行合同。購房者可以要求管理人辦理房屋所有權轉移手續，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請房屋變更登記。

　　三、購房人存在尚未完全付清全部工程價(jià)款，且無(wú)法使用。

　　購房人尚未進(jìn)行支付企業(yè)全部購房款的，且無(wú)法使用。根據我國現有相關(guān)法律和司法解釋?zhuān)彿咳撕炗喩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同管理屬于我們雙方均未履行完畢的合同，購房人是沒(méi)有一個(gè)特殊環(huán)境保護的。在這種發(fā)展情況下，購房人是否能獲得房屋所有權，只能選擇取決于公司破產(chǎn)管理人是否能夠履行合同。如果管理人需要根據《破產(chǎn)法》第18條決定解除合同，雖然購房人可以設計要求系統損害國家賠償，但是只能以普通債權人的身份積極參與破產(chǎn)分配。

　　例如，湖南省高級人民法院對吳一冰與湖南新國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案作出二審民事判決，認為吳一冰對211號房屋的付款義務(wù)尚未完全履行，根據破產(chǎn)法第十八條，211號房屋的商品房買(mǎi)賣(mài)合同部分視為已經(jīng)解除。

　　雖然這種情況對買(mǎi)房人不利，但買(mǎi)房人也不是沒(méi)有辦法保護自己。根據《物權法》第二十條規定，當事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。為了保證將來(lái)物權的實(shí)現，可以按照約定向登記機關(guān)申請預告登記。登記后，未經(jīng)登記的權利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

　　因此，上海房產(chǎn)律師表示雖然預告登記的權利人的處分權是消極的，但破產(chǎn)管理人對房屋的任意處分權或清算分配權是可以排除的，管理人對已預告登記的房屋取得利益的唯一途徑是繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。