房屋買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方約定權利義務(wù)的重要法律文件，其中規定的房屋建筑面積對于買(mǎi)受人而言具有重要意義。然而，有時(shí)候出賣(mài)人交付的房屋實(shí)際建筑面積可能超出了合同約定的面積，這給買(mǎi)受人帶來(lái)了困擾和不安。本文上海房產(chǎn)律師將圍繞上海地區，探討當房屋出賣(mài)人交付的實(shí)際面積超出合同約定面積時(shí)，買(mǎi)受人應當如何處理，以及相關(guān)法律依據和應對措施。

　　一、上海地區房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的面積約定

　　在上海地區的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，常常包含了房屋建筑面積的約定。房屋建筑面積是買(mǎi)受人購買(mǎi)房屋時(shí)最為關(guān)注的指標之一，它直接關(guān)系到買(mǎi)受人的居住需求和權益保障。出賣(mài)人在合同中通常會(huì )明確注明房屋的建筑面積，該面積通常是按照國家有關(guān)規定測繪得出的。買(mǎi)受人在購房決策時(shí)，往往根據這一面積進(jìn)行選擇和決策。

　　二、房屋交付實(shí)際面積超出合同約定的情況

　　然而，有時(shí)候出賣(mài)人在交付房屋時(shí)，實(shí)際的建筑面積可能超出了合同中約定的面積。這種情況可能是由于工程施工中的誤差、設計調整等原因所致。當買(mǎi)受人發(fā)現實(shí)際交付的房屋面積超出合同約定時(shí)，可能會(huì )產(chǎn)生一定的困擾和疑慮。他們可能會(huì )擔心自己的權益受到侵害，甚至出現購房糾紛。

　　三、上海地區相關(guān)法律法規和適用法條

　　在處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同中面積超出約定的問(wèn)題時(shí)，我們需要參考上海地區相關(guān)的法律法規和適用法條：

　　《中華人民共和國合同法》第四十四條：合同的訂立、履行，應當遵循自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的原則。

　　《中華人民共和國合同法》第一百一十二條：當事人不得違反法律的規定，排除或者限制法律對其造成的責任。

　　《上海市商品房銷(xiāo)售管理辦法》：對于上海地區商品房買(mǎi)賣(mài)合同的履行和管理提供具體規范。

　　四、處理房屋實(shí)際面積超出合同約定的應對措施

　　當買(mǎi)受人發(fā)現房屋實(shí)際面積超出合同約定時(shí)，可以采取以下應對措施：

　　與出賣(mài)人協(xié)商：買(mǎi)受人可以與出賣(mài)人協(xié)商，了解實(shí)際面積超出的具體情況，并商討解決方案。在協(xié)商中，雙方可以就面積超出的差額進(jìn)行價(jià)格調整或其他形式的補償協(xié)商。

　　咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)機構：買(mǎi)受人可以咨詢(xún)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機構，對房屋實(shí)際面積進(jìn)行測量和評估，以確保面積超出的情況得到客觀(guān)公正的認定。

　　尋求法律救助：如果出賣(mài)人拒絕解決或買(mǎi)受人與出賣(mài)人無(wú)法協(xié)商一致，買(mǎi)受人可以尋求法律救助。根據合同法相關(guān)規定，買(mǎi)受人可以向法院提起訴訟，維護自己的合法權益。

　　五、案例分析

　　李先生在上海購買(mǎi)一套房屋，合同中約定的建筑面積為100平方米，然而在交付后，李先生發(fā)現實(shí)際面積為110平方米。他與出賣(mài)人張先生協(xié)商，但未達成一致。隨后，李先生咨詢(xún)了專(zhuān)業(yè)機構，確認房屋實(shí)際面積超出了合同約定。于是，李先生決定向法院提起訴訟，維護自己的權益。

　　根據上海地區相關(guān)法律法規和適用法條，我們可以得出結論：當房屋實(shí)際面積超出合同約定時(shí)，買(mǎi)受人應當根據實(shí)際情況采取適當的應對措施，包括與出賣(mài)人協(xié)商、咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)機構和尋求法律救助等方式，以維護自己的合法權益。在案例中，李先生選擇了向法院提起訴訟，這是一種合理的做法。通過(guò)法院的審理，可以依法維護買(mǎi)受人的合法權益，并通過(guò)司法途徑解決糾紛，實(shí)現公平正義。

　　在案件審理過(guò)程中，法院將對相關(guān)證據進(jìn)行審查和評估，以確認房屋實(shí)際面積是否超出合同約定。首先，合同中對房屋面積的約定將是重要證據，需要核實(shí)其真實(shí)性和合法性。其次，買(mǎi)受人可以提供購房時(shí)的相關(guān)資料和證據，如宣傳材料、購房意向書(shū)等，來(lái)證明雙方的意愿和約定。最后，專(zhuān)業(yè)機構對房屋實(shí)際面積的測量結果也將是有力的證據，有助于判斷實(shí)際面積是否超出約定。

　　根據《中華人民共和國合同法》第四十四條和第一百一十二條的規定，出賣(mài)人作為合同的一方，不得違反合同約定，排除或限制法律責任。當房屋實(shí)際面積超出合同約定時(shí)，出賣(mài)人應當對此負有責任，并依法承擔相應的法律責任。這可能包括按照超出面積的差額進(jìn)行價(jià)格調整、退還買(mǎi)受人多支付的部分款項，或其他形式的補償。

　　對于買(mǎi)受人而言，維護自己的合法權益不僅有助于解決個(gè)體案件，更能夠借助法律手段推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規范發(fā)展。在上海地區，政府部門(mén)應當積極加強對房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的監管，嚴格執行《上海市商品房銷(xiāo)售管理辦法》等相關(guān)法規，加強對房屋面積測量和公示的管理，確保房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的面積與實(shí)際交付面積一致。

　　同時(shí)，出賣(mài)人也應增強法律意識，自覺(jué)遵守合同約定，保障買(mǎi)受人的合法權益。合同的誠信履行不僅體現了商業(yè)道德，更是社會(huì )穩定和諧的基礎。

　　綜上所述，上海房產(chǎn)律師提醒各位，當房屋出賣(mài)人交付使用的房屋建筑面積超出合同約定的情況下，買(mǎi)受人可以采取協(xié)商、咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)機構和尋求法律救助等應對措施。政府部門(mén)應加強監管，確保房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的面積約定與實(shí)際交付面積相符。在法律的引導下，共同構建公平、透明的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，維護每一位市民的合法權益，促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟的持續發(fā)展與繁榮。