在房產(chǎn)評估中，由于房屋進行評估的結(jié)果與拆遷補償金額息息相關(guān)，因此選擇評估公司非常關(guān)鍵。上海動遷律師建議拆遷戶一定要注意以下幾點：

　　一、選擇評估公司

　　拆遷戶有權(quán)協(xié)商選擇自己專業(yè)、有資質(zhì)且無利益關(guān)系的評估公司，才更有可能沒有得到社會公平公正的評估研究結(jié)果。

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《評估辦法》(建府[2011]77號)第四條規(guī)定:“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被拆遷戶在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織被拆遷人投票，或者采取抽簽、搖號等隨機方式?！耙虼?，拆遷主管部門直接指定評估機構(gòu)是違法的。

　　二、按照法定程序上門服務(wù)

　　評估企業(yè)公司可以確定后，需要有資質(zhì)的評估師上門對拆遷戶的房子問題進行分析測量、拍照錄像等評估管理工作，并作實地查勘記錄。為保護我們自己的合法經(jīng)濟利益，被評估人一定要對實地查勘記錄的內(nèi)容方面進行調(diào)查核實，確認信息數(shù)據(jù)更加真實無誤、無遺漏后再進行簽字。

　　《評估管理辦法》第十二條：“房地產(chǎn)市場價格風(fēng)險評估研究機構(gòu)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理安排學(xué)生注冊一個房地產(chǎn)估價師對被征收房屋信息進行分析實地查勘，調(diào)查被征收房屋發(fā)展?fàn)顩r，拍攝可以反映被征收房屋內(nèi)外部環(huán)境狀況的照片等影像數(shù)據(jù)資料，做好自己實地查勘記錄，并妥善保管……房屋征收相關(guān)部門、拆遷戶和注冊成為房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。拆遷戶拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收不同部門、注冊中國房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)學(xué)習(xí)情況應(yīng)當(dāng)在評估結(jié)果報告中說明。”

　　三、注意使用哪種評估方法

　　對同一套房子使用不同的評估方法，可能會產(chǎn)生非常不同的評估結(jié)果，所以拆遷戶也要注意評估機構(gòu)使用哪種評估方法。

　　《評估管理辦法》第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)可以根據(jù)企業(yè)評估研究對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估工作方法需要進行適用性分析后，選用其中作為一種方式或者其他多種學(xué)習(xí)方法對被征收房屋使用價值問題進行風(fēng)險評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用不同市場法評估;被征收房屋信息或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟社會收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建項目工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。”

　　《中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強監(jiān)督檢查，進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》（中集板發(fā)[2011]8號）規(guī)定“房屋拆遷按房屋置換成本補償”。 宅基地的征收按照當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)戶征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)和政府補助標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 為保障居民購買生活水準(zhǔn)合理的住房，在《土地管理法》等法律法規(guī)修訂前，集體土地上的房屋將進行搬遷。 按照新頒布的《國有土地房屋征收補償條例》的精神進行。"

　　市場法又稱市場比較法、比較法和現(xiàn)行市場價格法。它是指通過比較估價對象與估價時最近交易的類似不動產(chǎn)之間的相似和差異，將正在估價的資產(chǎn)與最近出售的類似資產(chǎn)進行比較，這是一種通過適當(dāng)修改這些類似財產(chǎn)的已知價格，估計估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法是不動產(chǎn)估價師中最重要和最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟和實用的評估方法。

　　實踐中，拆機機構(gòu)發(fā)展大多傾向于通過使用成本法來評估。成本法，指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此進行估算估價對象的客觀科學(xué)合理利用價格或價值的方法。這種教學(xué)方法可以最大的弊端在于我們不能及時反映對象的市場經(jīng)濟價值，使得我國房屋價值被嚴(yán)重低估，拆遷戶的補償獲益遠低于中國市場獲益，選擇貨幣資金補償教育方式的拆遷戶很難用拆遷補償款重建或購置到同等產(chǎn)品質(zhì)量、同等居住環(huán)境條件的房屋。多數(shù)拆遷戶拆遷后居住生活條件分析不僅學(xué)生沒有能力得到有效改善，反而降低了。很多拆遷戶“越拆越窮”與這一機械適用“成本法”的房屋估值方法有直接的關(guān)系。因此，如果他們對于績效評估工作方法不滿意，需要果斷拿起法律思想武器才能更好維護管理自己的權(quán)益。

　　四、注意評估時點

　　由于房屋拆遷時間跨度較長，從拆遷開始到簽訂拆遷補償安置協(xié)議可能需要3-5年的時間，那么在此期間由于經(jīng)濟發(fā)展、價格變動，對同一房屋的早期評估和后期評估也會導(dǎo)致其評估價值的巨大差異，而且還需要注意拆遷戶。

　　房屋進行征收管理評估工作中有許多“坑”，拆遷戶一不注意就容易實現(xiàn)利益受損，因此對于我們可以建議您在必要時尋求一個專業(yè)律師的幫助，才能得到更好地維護您的合法權(quán)益！如有還有其他疑問歡迎咨詢上海動遷律師。