在房產(chǎn)評估中，由于房屋進(jìn)行評估的結果與拆遷補償金額息息相關(guān)，因此選擇評估公司非常關(guān)鍵。上海動(dòng)遷律師建議拆遷戶(hù)一定要注意以下幾點(diǎn)：

　　一、選擇評估公司

　　拆遷戶(hù)有權協(xié)商選擇自己專(zhuān)業(yè)、有資質(zhì)且無(wú)利益關(guān)系的評估公司，才更有可能沒(méi)有得到社會(huì )公平公正的評估研究結果。

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《評估辦法》(建府[2011]77號)第四條規定:“房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被拆遷戶(hù)在規定時(shí)間內協(xié)商選定；在規定時(shí)間內協(xié)商不成的，房屋征收部門(mén)應當按照少數服從多數的原則組織被拆遷人投票，或者采取抽簽、搖號等隨機方式?！耙虼?，拆遷主管部門(mén)直接指定評估機構是違法的。

　　二、按照法定程序上門(mén)服務(wù)

　　評估企業(yè)公司可以確定后，需要有資質(zhì)的評估師上門(mén)對拆遷戶(hù)的房子問(wèn)題進(jìn)行分析測量、拍照錄像等評估管理工作，并作實(shí)地查勘記錄。為保護我們自己的合法經(jīng)濟利益，被評估人一定要對實(shí)地查勘記錄的內容方面進(jìn)行調查核實(shí)，確認信息數據更加真實(shí)無(wú)誤、無(wú)遺漏后再進(jìn)行簽字。

　　《評估管理辦法》第十二條：“房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險評估研究機構企業(yè)應當合理安排學(xué)生注冊一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋信息進(jìn)行分析實(shí)地查勘，調查被征收房屋發(fā)展狀況，拍攝可以反映被征收房屋內外部環(huán)境狀況的照片等影像數據資料，做好自己實(shí)地查勘記錄，并妥善保管……房屋征收相關(guān)部門(mén)、拆遷戶(hù)和注冊成為房地產(chǎn)估價(jià)師應當在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。拆遷戶(hù)拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收不同部門(mén)、注冊中國房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)學(xué)習情況應當在評估結果報告中說(shuō)明?！?

　　三、注意使用哪種評估方法

　　對同一套房子使用不同的評估方法，可能會(huì )產(chǎn)生非常不同的評估結果，所以拆遷戶(hù)也要注意評估機構使用哪種評估方法。

　　《評估管理辦法》第十三條規定：“注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應當可以根據企業(yè)評估研究對象和當地房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境狀況，對市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估工作方法需要進(jìn)行適用性分析后，選用其中作為一種方式或者其他多種學(xué)習方法對被征收房屋使用價(jià)值問(wèn)題進(jìn)行風(fēng)險評估。被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應當選用不同市場(chǎng)法評估;被征收房屋信息或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟社會(huì )收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建項目工程的，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估?！?

　　《中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳關(guān)于加強監督檢查，進(jìn)一步規范征地拆遷行為的通知》（中集板發(fā)[2011]8號）規定“房屋拆遷按房屋置換成本補償”。 宅基地的征收按照當地征地拆遷補償標準、農戶(hù)征地拆遷補償標準和政府補助標準執行。 為保障居民購買(mǎi)生活水準合理的住房，在《土地管理法》等法律法規修訂前，集體土地上的房屋將進(jìn)行搬遷。 按照新頒布的《國有土地房屋征收補償條例》的精神進(jìn)行。"

　　市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、比較法和現行市場(chǎng)價(jià)格法。它是指通過(guò)比較估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)最近交易的類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)之間的相似和差異，將正在估價(jià)的資產(chǎn)與最近出售的類(lèi)似資產(chǎn)進(jìn)行比較，這是一種通過(guò)適當修改這些類(lèi)似財產(chǎn)的已知價(jià)格，估計估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)法是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師中最重要和最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟和實(shí)用的評估方法。

　　實(shí)踐中，拆機機構發(fā)展大多傾向于通過(guò)使用成本法來(lái)評估。成本法，指求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此進(jìn)行估算估價(jià)對象的客觀(guān)科學(xué)合理利用價(jià)格或價(jià)值的方法。這種教學(xué)方法可以最大的弊端在于我們不能及時(shí)反映對象的市場(chǎng)經(jīng)濟價(jià)值，使得我國房屋價(jià)值被嚴重低估，拆遷戶(hù)的補償獲益遠低于中國市場(chǎng)獲益，選擇貨幣資金補償教育方式的拆遷戶(hù)很難用拆遷補償款重建或購置到同等產(chǎn)品質(zhì)量、同等居住環(huán)境條件的房屋。多數拆遷戶(hù)拆遷后居住生活條件分析不僅學(xué)生沒(méi)有能力得到有效改善，反而降低了。很多拆遷戶(hù)“越拆越窮”與這一機械適用“成本法”的房屋估值方法有直接的關(guān)系。因此，如果他們對于績(jì)效評估工作方法不滿(mǎn)意，需要果斷拿起法律思想武器才能更好維護管理自己的權益。

　　四、注意評估時(shí)點(diǎn)

　　由于房屋拆遷時(shí)間跨度較長(cháng)，從拆遷開(kāi)始到簽訂拆遷補償安置協(xié)議可能需要3-5年的時(shí)間，那么在此期間由于經(jīng)濟發(fā)展、價(jià)格變動(dòng)，對同一房屋的早期評估和后期評估也會(huì )導致其評估價(jià)值的巨大差異，而且還需要注意拆遷戶(hù)。

　　房屋進(jìn)行征收管理評估工作中有許多“坑”，拆遷戶(hù)一不注意就容易實(shí)現利益受損，因此對于我們可以建議您在必要時(shí)尋求一個(gè)專(zhuān)業(yè)律師的幫助，才能得到更好地維護您的合法權益！如有還有其他疑問(wèn)歡迎咨詢(xún)上海動(dòng)遷律師。